12 Сентябрь 2019
Собственники спрашивают, как им в 2019 году установить новые окна в подъезде, устроить детскую площадку во дворе, установить беседку и т.д. Решения о таких работах, благоустройстве решается на общих собраниях собственников. Основной вопрос в этом случае - откуда взять денег на все пожелания. На практике встречается не меньше 7 способов найти дополнительные средства, если плата за содержание и текущий ремонт не включает исполнение желаний жителей.
1. Самый очевидный и банальный способ - дополнительный сбор средств по решению того же собрания, на котором жители решают провести какие-то работы.
Надо определить, в каком размере и в каком порядке эти деньги будут собираться. Если поручение собрать деньги будет адресовано управляющей организации, то рекомендуем предварительно согласовать с ней этот вопрос. Иначе, если она безразлично отнесется к решению собрания и откажется выставлять к оплате дополнительные платежи, то жители замучаются добиваться от неё исполнения решения собрания. Им придётся жаловаться в контролирующие органы, идти в суд или проводить новое собрание.
Если сложности с управляющей организацией очевидны в самом начале, то стоит рассмотреть вопрос о сборе денег председателем совета дома или иным уполномоченным собственниками лицом. Этот способ имеет другой недостаток: при отказе кого-либо из жителей платить возможны проблемы с принудительным взысканием с него установленного сбора.
Надо внимательно отнестись к тому, как будет определяться размер платы - с метра или помещения. Если работы касаются общего имущества, то рекомендуем устанавливать плату с метров, например, в случае услуг по охране.
2. Другой вариант похож на первый, он также возлагает на самих собственников дополнительные расходы по решению общего собрания. Заблаговременное создание резервного фонда по дому - один из вариантов накопления денег, которые тратятся не на текущие нужды дома, а на отдельные, более обременительные в финансовом плане цели.
Решения о создании таких фондов, утверждении размера и порядка оплаты взносов также принимаются на общих собраниях, чаще всего при выборе новой управляющей компании. Так как счёт для аккумулирования этих средств, как правило, открывает сама компания, то такое решение с ней следует предварительно обсудить. Размер платы обычно устанавливается с метров площади принадлежащих собственникам помещений.
3. При выборе новой УК или утверждении новой редакции договора управления можно прописать там условие о распределении экономии, которую управляющая компания может получать по ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
По умолчанию вся экономия остаётся в распоряжении управляющей компании, однако именно в договоре можно предусмотреть другое распределение, например, установив, что 50% идёт в доход компании, а оставшаяся половина остаётся за собственниками и тратится ими по отдельным решениям общего собрания.
Обращаем внимание, что одностороннее изменение условий договора управления не допускается, и жители не могут без согласования с компанией утвердить любые нужные им условия.
4. При смене управляющей организации можно и нужно попытаться истребовать у прошлой компании деньги жителей, которые она не израсходовала.
В повестку собрания надо включить вопросы об обязании старой организации перечислить деньгам на свет вновь выбранной компании, а также наделить новую компанию полномочиями по истребованию спорных сумм в судебном порядке. Подробнее про истребование денег со старой управляющей компании можно почитать здесь.
5. Получение дохода от использования общего имущества - распространенный способ получить средства на потребности дома.
Это может быть любое имущество - стены, крыша, земельный участок, нежилые помещения общего пользования, и любые пользователи - провайдеры, операторы связи, владельцы нежилых помещений. Подойдёт размещение оборудования связи, рекламы, вывесок, установление возмездных сервитутов и т.д.
Решение принимается также на общем собрании собственников. Надо принять решение о возможности использования общего имущества другими лицами, об определении условий договора аренды или использования имущества, выборе лица, уполномоченного от имени собственников на заключение договоров.
Куда тратить полученный доход, можно решить на этом же собрании либо на другом, после накопления достаточной суммы денег.
Если договор будет заключать управляющая компания, то стоит обсудить с ней условия сотрудничества. Возможно, она захочет себе какой-то процент дохода для ведения работы с пользователями общего имущества, в том числе претензионно-исковой.
Решения о возмездном характере использования общедомового имущества можно принять не только в отношении будущих пользователей, но и в отношении тех, кто уже использует имущество, скорее всего без соответствующего согласия собственников.
Некоторые ставят вопрос о заключении договоров с такими пользователями на определённых собранием условиях либо об обязании демонтировать оборудование, занимающее общее имущество без согласия собственников. В последнем случае необходимо заранее озаботиться тем, кто будет понуждать незаконных пользователей к исполнению решения собрания через суд при необходимости. Для этого обычно наделяют соответствующими полномочиями УК, ТСЖ или председателя совета дома.
Также использование общего имущества можно разрешать без периодической оплаты, но, например, на определённых условиях к пользователем что-то отремонтировать, оборудовать или установить в интересах всех собственников. Например, разрешая использование крыши, можно предложить взамен сделать её частичный ремонт, а согласовывая сервитут в отношении придомовой территории - попросить выполнить благоустройство участка.
В любом случае, чтобы начать получать доход, необходимо устанавливать разумные условия, не сильно завышая плату.
6. Необходимые работы (или деньги на них) можно получить с собственников жилых помещений, которые затеяли перевод своих квартир в нежилые помещения.
Эта процедура, как мы писали ранее, обычно требует согласия всех собственников на уменьшение общего имущества, которым сопровождается организация отдельного входа в переводимое помещение. На практике такое согласие получить очень сложно. Одним из выходов для владельца переводимого помещения является выполнение чего-то социально полезного для всего дома. Кто-то устанавливает детские площадки, кто-то ремонтирует общедомовое имущество.
7. Увеличение минимального взноса на капремонт.
Этот способ связан с капитальным ремонтом. Чаще всего им пользуется, если собственники формируют фонд капремонта на спецсчете или планируют перейти на него.
Часто наши клиенты проводят собрания, где хотят включить в повестку выполнение работ, не предусмотренных региональной программой. Они с удивлением узнают, что ремонтировать то, что им хочется, в рамках накопленных средств фонда капремонта не всегда законно. Дело в том, что в ст. 166 Жилищного кодекса РФ закреплён перечень работ, который может выполняться в рамках проведения капремонта. При этом в силу ч. 3 этой статьи любые работы можно проводить только в случае принятия собственниками решения об установлении взноса на капремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса, установленный в регионе.
«Любые» работы по капремонту за пределами региональной программы и ст. 166 Жилищного кодекса РФ делаются исключительно за счет накопленного превышения собираемого взноса над минимальным. То есть недостаточно на общем собрании принять решение об установлении взноса на 1 копейку выше, чем установлен минимальный взнос в регионе. В таком случае пожелания жителей придётся финансировать исходя из превышения, накопленного из этих копеек.
Любые работы по капремонту можно также оплатить за счёт доходов от передачи в пользование общедомового имущества, средств ТСЖ или кооператива, в том числе доходы от их хозяйственной деятельности, если эти деньги направлены на формирование части фонда капитального ремонта сверх той, что формируется исходя из минимального размера взноса на капремонт.
Все способы разные, но их объединяет одно – необходимость проведения общего собрания, чтобы решить эти вопросы. Напоминаем, что в 2019 году стали действовать новые требования к оформлению протокола общего собрания, которыми стоит руководствоваться при решении любых вопросов.