Актуально на 25 июля 2026 года.

Чтобы определить, принято ли решение на общем собрании, нужно ответить на два разных вопроса:

ВопросЧто проверяем
Был ли кворум?Имело ли собрание право принимать решения
Набрано ли необходимое количество голосов?Принято ли решение по конкретному вопросу повестки

Количество голосов собственника зависит не от количества принадлежащих ему квартир, а от его доли в праве на общее имущество. По общему правилу эта доля пропорциональна общей площади принадлежащего собственнику жилого или нежилого помещения.

Основание: статья 37 ЖК РФ

Кворум и количество голосов: краткая таблица

Вид большинстваСколько голосов «за» требуетсяОт какого числа считаются голоса
Простое большинствоБолее 50%От голосов собственников, участвующих в собрании
Абсолютное большинствоБолее 50%От общего числа голосов всех собственников дома
Квалифицированное большинствоНе менее 2/3От общего числа голосов всех собственников дома
Единогласное согласие100%От общего числа голосов всех собственников дома

По общему правилу собрание имеет кворум, если в нём участвуют собственники или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов в доме.

Для перевода жилого помещения в нежилое и для решений о комплексном развитии территории действуют специальные правила.

Основание: статья 45 ЖК РФ

Пример расчёта голосов

Допустим, общее количество голосов в доме составляет 10 000. В собрании участвуют собственники, имеющие 6 000 голосов.

ПоказательНеобходимый результат
Кворум обычного собранияБолее 5 000 голосов участвуют в собрании
Простое большинство участниковБолее 3 000 голосов «за»
Более 50% от всех собственниковБолее 5 000 голосов «за»
Не менее 2/3 от всех собственниковНе менее 6 666,67 голоса «за», без округления результата вниз
Согласие всех собственников10 000 голосов «за»

Голоса «воздержался» учитываются при определении количества участвующих в собрании, но не прибавляются к голосам «за».

Быстрая таблица: сколько голосов требуется

Количество голосовОсновные вопросы
100% голосов всех собственниковУменьшение общего имущества; присоединение части общего имущества к отдельному помещению
Не менее 2/3 голосов всех собственниковРеконструкция, капитальный ремонт, использование общего имущества третьими лицами, ограничения использования участка, отдельные вопросы капитального ремонта
Более 50% голосов всех собственниковВыбор способа управления, выбор управляющей организации, создание ТСЖ в одном доме, выбор способа формирования фонда капитального ремонта
Простое большинство участниковТекущий ремонт, благоустройство, размер платы за содержание, прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, избрание совета дома
Специальный порядокПеревод жилого помещения в нежилое; включение дома в КРТ или исключение из КРТ

Основные исключения из правила простого большинства прямо перечислены в части 1 статьи 46 ЖК РФ.

Основание: статья 46 ЖК РФ

Когда требуется согласие всех собственников

ВопросСколько голосов нужноОснованиеПояснение
Уменьшение размера общего имущества в результате реконструкцииСогласие всех собственниковЧ. 3 ст. 36 ЖК РФНапример, когда часть общего имущества фактически перестаёт быть общей
Реконструкция, переустройство или перепланировка помещения с присоединением к нему части общего имуществаСогласие всех собственниковЧ. 2 ст. 40 ЖК РФНапример, присоединение части коридора, подвала, чердака или лестничной площадки к отдельному помещению
Полный демонтаж объекта, который приводит к уменьшению состава общего имуществаСогласие всех собственниковЧ. 3 ст. 36 ЖК РФНеобходимо оценивать, действительно ли объект исключается из состава общего имущества

Если реконструкция не уменьшает общее имущество и не предполагает его присоединения к отдельному помещению, применяется порог не менее 2/3 голосов всех собственников.

Основание: статья 40 ЖК РФ

Когда требуется не менее 2/3 голосов всех собственников

ВопросОснование
Реконструкция МКД, включая расширение или надстройку, если общее имущество не уменьшаетсяП. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ
Строительство хозяйственных построек, зданий, строений и сооружений на общем земельном участкеП. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Переустройство или перепланировка помещения, входящего в состав общего имуществаП. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Проведение капитального ремонта общего имуществаП. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Утверждение использования средств фонда капитального ремонтаП. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Установление взноса на капитальный ремонт выше регионального минимумаП. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Установление минимального размера фонда капитального ремонта выше установленного минимумаП. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Размещение временно свободных средств специального счёта на специальном депозитеП. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Получение кредита или займа на капитальный ремонт, утверждение его условий, гарантий, поручительств и порядка погашенияП. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Проведение обследования технического состояния МКД за счёт собственников и определение порядка использования его результатовП. 1.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Определение пределов использования общего земельного участка, введение ограничений пользования имП. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Установление сервитута или публичного сервитута в отношении общего земельного участкаП. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Предоставление общего имущества в пользование другим лицамП. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Размещение рекламы на фасаде или другом общем имуществеП. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Определение лиц, уполномоченных заключать договоры об использовании общего имуществаП. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Определение порядка получения и использования денежных средств от использования общего имуществаП. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Демонтаж сетей связи, установленных в порядке, предусмотренном ч. 4.2 ст. 36 ЖК РФП. 3.8 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Наделение председателя совета МКД дополнительными полномочиями, не отнесёнными к исключительной компетенции ОССП. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Обследование технического состояния дома появилось в перечне вопросов в 2023 году, а решение о демонтаже отдельных сетей связи — в 2024 году. Эти вопросы отсутствовали в старой редакции статьи.

Основание: статья 44 ЖК РФ

Популярные примеры решений, для которых обычно требуется 2/3

СитуацияКакой порог применять
Установка шлагбаума с ограничением въезда на общий участокНе менее 2/3 голосов всех собственников
Передача стены, фасада или крыши для размещения рекламыНе менее 2/3 голосов всех собственников
Сдача части общего имущества в арендуНе менее 2/3 голосов всех собственников
Установка оборудования отдельного собственника на фасаде или несущей стенеНе менее 2/3 голосов всех собственников
Предоставление части общего имущества оператору связи или другой организацииНе менее 2/3 голосов всех собственников

В январе 2026 года Минстрой России отдельно разъяснил, что установка наружного блока кондиционера с креплением к несущей стене, наружным откосам или отливам требует решения ОСС, принятого не менее чем 2/3 голосов всех собственников.

Разъяснение Минстроя России

Когда требуется более 50% голосов всех собственников

Важно: необходимо получить не ровно 50%, а более 50% от общего количества голосов в доме.

ВопросОснование
Выбор способа формирования фонда капитального ремонтаП. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Выбор владельца специального счётаП. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Выбор лица, уполномоченного открывать специальный счёт и совершать операции по немуП. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Выбор или изменение способа управления многоквартирным домомП. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Наделение совета МКД полномочием принимать решения о текущем ремонтеП. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Выбор управляющей организации, в том числе при смене управляющей компанииП. 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Создание ТСЖ в одном многоквартирном домеЧ. 1 ст. 136 ЖК РФ
Утверждение устава создаваемого ТСЖ в одном домеЧ. 2 ст. 135 ЖК РФ

Правила о выборе способа управления, управляющей организации, формировании фонда капитального ремонта и передаче совету дома полномочий по текущему ремонту прямо отнесены к решениям, для которых необходимо более 50% голосов всех собственников.

Основание: статья 46 ЖК РФ

Когда достаточно простого большинства участников собрания

Простое большинство означает, что за решение должны проголосовать собственники, обладающие более чем 50% голосов от числа голосов, участвующих в собрании.

ВопросОснование или пояснение
Благоустройство общего земельного участкаП. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Размещение, содержание и эксплуатация элементов озеленения и благоустройстваП. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Проведение текущего ремонта общего имуществаП. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Утверждение перечня работ по текущему ремонтуП. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Установление размера платы за содержание жилого помещения в доме без ТСЖ или кооперативаЧ. 7 ст. 156 ЖК РФ
Утверждение условий договора управления как самостоятельного вопросаПрименяется общее правило ч. 1 ст. 46 ЖК РФ
Заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором ТКОП. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Определение администратора онлайн-собранияП. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Определение порядка приёма администратором сообщений и решений собственниковП. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Определение продолжительности онлайн-голосованияП. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Финансирование расходов на созыв и проведение собрания управляющей организацией, ТСЖ или кооперативомП. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Выбор лица для подачи заявлений о кадастровом учёте и регистрации общего имуществаП. 3.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Определение порядка приёма бумажных решений при заочном голосованииП. 3.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Избрание и переизбрание совета МКДСт. 161.1 ЖК РФ
Избрание председателя совета МКДСт. 161.1 ЖК РФ
Избрание комиссий собственниковСт. 161.1 ЖК РФ
Установление вознаграждения членам совета или председателю советаЧ. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ
Определение срока полномочий совета МКДСт. 161.1 ЖК РФ
Изменение срока проведения ежегодного собранияЧ. 1 ст. 45 ЖК РФ
Определение дополнительного способа письменного уведомления о собранииЧ. 4 ст. 45 ЖК РФ
Определение места хранения копий протоколов и решенийЧ. 4 ст. 46 ЖК РФ
Определение места размещения информации об итогах голосованияЧ. 3 ст. 46 ЖК РФ
Определение порядка расчёта отдельных расходов на коммунальные ресурсы для содержания общего имуществаЧ. 9.2 ст. 156 ЖК РФ
Выбор подрядчиков при непосредственном управлении домомСт. 164 ЖК РФ
Выбор представителя собственников при непосредственном управленииСт. 164 ЖК РФ
Другие вопросы, для которых ЖК РФ не установил специального большинстваОбщее правило ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Сколько голосов нужно для утверждения размера платы за содержание

УсловиеТребование
Домом управляет управляющая организация, ТСЖ или кооператив не созданыБолее 50% голосов участников собрания
В доме действует ТСЖРазмер обязательных платежей и взносов определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом
Вопрос о размере платы объединён с вопросом о выборе управляющей организацииБезопаснее применять более строгий порог — более 50% от всех собственников
Размер платы вынесен отдельным вопросомПростое большинство участников собрания

Минстрой России в письме от 1 апреля 2026 года № 18602-ДН/04 прямо указал: специального требования к количеству голосов для установления размера платы за содержание жилого помещения нет, поэтому применяется простое большинство голосов участников собрания.

Письмо Минстроя России от 1 апреля 2026 года № 18602-ДН/04

Специальные правила голосования

Перевод жилого помещения в нежилое

Характеристики домаКворумСколько голосов нужно для решения
В доме один подъездУчаствуют собственники, имеющие более 2/3 голосов от общего числа голосов в домеПростое большинство голосов участников
В доме несколько подъездовУчаствуют собственники, имеющие более 50% голосов всего дома, включая собственников соответствующего подъезда, имеющих более 2/3 голосов этого подъездаПростое большинство всех участников и одновременно простое большинство участников из подъезда, где находится переводимое помещение

Специальные правила установлены частью 3 статьи 45 и частью 1.2 статьи 46 ЖК РФ.

Основание: статьи 45 и 46 ЖК РФ

Комплексное развитие территории — КРТ

При рассмотрении вопросов КРТ голоса собственников жилых помещений считаются отдельно от голосов собственников нежилых помещений.

ВопросКворумСколько голосов нужно
Включение МКД в границы территории комплексного развитияБолее 50% голосов собственников жилых помещений участвуют в собранииНе менее 2/3 голосов всех собственников жилых помещений
Исключение МКД из границ КРТ или из проекта решения о КРТБолее 50% голосов собственников жилых помещений участвуют в собранииНе менее 1/3 голосов всех собственников жилых помещений

Наниматели муниципальных и государственных жилых помещений в данном случае признаются представителями собственника соответствующего помещения.

Основание: статья 45 ЖК РФ

Создание и реорганизация ТСЖ

Создание ТСЖ

СитуацияСколько голосов нужноДополнительное требование
Создание ТСЖ в одном МКДБолее 50% голосов всех собственников домаЧисло членов, создающих ТСЖ, также должно превышать 50% голосов всех собственников
Утверждение устава ТСЖ в одном МКДБольшинство голосов от общего числа голосов всех собственниковПротокол подписывают все собственники, проголосовавшие за создание ТСЖ и утверждение устава
Создание одного ТСЖ в нескольких МКДНе менее 2/3 голосов всех собственников в каждом домеВ каждом доме проводится своё собрание
Утверждение устава многодомного ТСЖНе менее 2/3 голосов всех собственников в каждом домеРешение принимается отдельно в каждом доме
Избрание правления многодомного ТСЖ и заявителя для регистрацииНе менее 2/3 голосов всех собственников в каждом домеПредседатель также может избираться на этих собраниях, если это предусмотрено уставом

Правила создания ТСЖ установлены статьями 135 и 136 ЖК РФ.

Основание: статьи 135 и 136 ЖК РФ

Реорганизация ТСЖ, созданного в нескольких домах

РешениеСколько голосов нужно
Разделение многодомного ТСЖПростое большинство присутствующих членов ТСЖ и одновременно большинство от общего числа голосов собственников в каждом доме, согласившемся на разделение
Выделение отдельного ТСЖ из многодомного ТСЖБольшинство от общего числа голосов собственников дома, в котором создаётся новое ТСЖ

Основание: статья 140 ЖК РФ

Сколько голосов требуется на собрании членов ТСЖ

Необходимо различать:

Вид собранияКто голосует
Общее собрание собственников МКДВсе собственники помещений независимо от членства в ТСЖ
Общее собрание членов ТСЖТолько собственники, вступившие в ТСЖ на основании заявления

Собрание членов ТСЖ имеет кворум, если в нём участвуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов членов ТСЖ.

Основание: статья 146 ЖК РФ

Не менее 2/3 голосов всех членов ТСЖ

ВопросОснование
Реорганизация ТСЖП. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ
Ликвидация ТСЖП. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ
Назначение ликвидационной комиссииП. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ
Утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансовП. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ
Получение заёмных средств, включая банковские кредитыП. 6 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ
Определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖП. 7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ

Простое большинство присутствующих членов ТСЖ

ВопросОснование
Изменение устава ТСЖ или утверждение его новой редакцииП. 1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ
Избрание и досрочное прекращение полномочий членов правленияП. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ
Избрание ревизионной комиссии или ревизораП. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ
Избрание председателя правления общим собранием, если это предусмотрено уставомП. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ
Установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖП. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ
Создание резервного и других специальных фондовП. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ
Утверждение порядка использования специальных фондов и отчётов об их использованииП. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ
Утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества и отчёта о его выполненииП. 8 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ
Утверждение годовой сметы доходов и расходов и отчёта о её исполненииП. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ
Утверждение аудиторского заключенияП. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ
Утверждение годового отчёта о деятельности ТСЖП. 8.2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ
Утверждение заключения ревизионной комиссии или ревизораП. 8.3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ
Рассмотрение жалоб на правление, председателя или ревизионную комиссиюП. 9 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ
Утверждение внутренних документов и правил для работников ТСЖП. 10 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ
Определение вознаграждения членов правления и председателяП. 11 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ
Другие вопросы, отнесённые законом или уставом к компетенции общего собранияП. 13 ч. 2, ч. 3 и 4 ст. 145 ЖК РФ

По статье 146 ЖК РФ только решения, предусмотренные пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145, требуют не менее 2/3 голосов всех членов товарищества.

Остальные решения принимаются большинством голосов присутствующих членов ТСЖ или их представителей. Необходимо также проверить устав: для отдельных вопросов в нём может быть установлен квалифицированный или единогласный порядок.

Основание: статья 146 ЖК РФ

Спорные ситуации

СитуацияРекомендация
Консервация или закрытие мусоропровода без демонтажаЖК РФ не устанавливает отдельного прямого порога. Судебная практика различается. Безопаснее не менее 2/3 голосов всех собственников и наличие технического обоснования
Полный демонтаж мусоропроводаЕсли демонтаж уменьшает состав общего имущества, требуется согласие всех собственников
Установка видеонаблюденияЕсли оборудование становится общим имуществом и не передаётся отдельному лицу, возможен спор о простом большинстве. Для снижения риска рекомендуется не менее 2/3 голосов
Использование фасада отдельным собственникомНе менее 2/3 голосов всех собственников
Одновременное голосование по текущему и капитальному ремонтуВопросы нужно разделять: текущий ремонт — простое большинство, капитальный — не менее 2/3
Один вопрос объединяет выбор УК, договор и размер платыЛучше разделить на отдельные вопросы. При объединении следует ориентироваться на более строгий порог — более 50% голосов всех собственников

Главные ошибки при подсчёте голосов

ОшибкаКак правильно
Считать по количеству квартирГолоса считаются пропорционально долям, которые обычно соответствуют площади помещений
Считать 2/3 от участников собранияДля квалифицированного большинства 2/3 считаются от всех голосов в доме
Считать более 50% от участников при выборе УКДля выбора управляющей организации нужно более 50% от всех голосов собственников
Требовать более 50% всех голосов для утверждения платы за содержаниеДля отдельно поставленного вопроса достаточно простого большинства участников
Округлять 2/3 в меньшую сторонуНеобходимо набрать не менее точного значения 2/3
Считать только голоса «за» и «против», исключая воздержавшихся из числа участниковГолоса воздержавшихся входят в количество голосов участников собрания
Объединять в одной формулировке вопросы с разными порогамиКаждый юридически самостоятельный вопрос лучше выносить отдельно
Проводить собрание без актуального реестра собственниковСостав собственников и размер их голосов нужно определить на дату проведения собрания

Что изменилось после старой редакции статьи

ИзменениеЧто необходимо учитывать
Установление размера платы за содержаниеВ 2026 году Минстрой подтвердил: решение принимается простым большинством участников
Использование информационной системыПункт 3.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ утратил силу с 1 марта 2025 года; отдельное решение о выборе системы больше не включается в перечень компетенции ОСС
Техническое обследование домаДобавлен отдельный вопрос, для которого необходимо не менее 2/3 голосов всех собственников
Демонтаж сетей связиДобавлен отдельный вопрос, для которого необходимо не менее 2/3 голосов всех собственников
Уведомление о собранииС 1 марта 2025 года сообщение о собрании необходимо размещать в ГИС ЖКХ или региональной системе наряду с предусмотренным способом письменного уведомления
Протокол при избрании совета МКДС 1 сентября 2026 года протокол с решением об избрании членов совета МКД должны подписывать в том числе избранные члены совета
Годовой отчёт ТСЖВ статье 145 ЖК РФ теперь используется формулировка «годовой отчёт о деятельности товарищества»
Ссылки на компетенцию ТСЖИсправлены номера пунктов статьи 145 ЖК РФ: большинство вопросов ранее ошибочно было отнесено к пункту 7

Обязательное размещение сообщения о собрании в информационной системе предусмотрено действующей редакцией статьи 45 ЖК РФ.

Поправки, вступающие в силу 1 сентября 2026 года, затрагивают оформление решения об избрании совета МКД, но не изменяют основные пороги голосования, установленные статьёй 46 ЖК РФ.

Основание: статья 45 ЖК РФ

Краткий вывод

ВопросОтвет
Какой обычный кворум собрания?Более 50% голосов всех собственников участвуют в собрании
Как принимается большинство обычных решений?Более 50% голосов участников собрания
Когда нужно более 50% всех собственников?Выбор способа управления, выбор УК, специальный счёт, создание ТСЖ и другие прямо перечисленные вопросы
Когда требуется не менее 2/3?Капитальный ремонт, реконструкция, использование общего имущества, ограничения использования участка и другие специальные вопросы
Когда нужны все собственники?Когда уменьшается общее имущество или его часть присоединяется к отдельному помещению
Как голосуют члены ТСЖ?По трём категориям решений — не менее 2/3 всех членов, по остальным — большинство присутствующих

Неправильный порог голосов может привести к признанию решения общего собрания недействительным.

Поэтому формулировки повестки, расчёт голосов и правовое основание для каждого решения рекомендуется проверить до направления уведомлений собственникам.

Нужна помощь с проведением собрания?

«Домсканер» поможет:

УслугаРезультат
Проверка повесткиДля каждого вопроса определяется правильный порог голосов
Подготовка документовУведомления, решения собственников, реестр, протокол и приложения
Подсчёт голосовПроверка кворума и результата по каждому вопросу
Полное сопровождениеОрганизация собрания и подготовка итогового комплекта документов

Оставьте заявку и опишите задачу — мы предложим подходящий порядок проведения собрания.