01 Август 2019
Услуги по охране: как начисляется плата, может ли общее собрание принимать решение о дополнительной услуге по охране (консьержам), что должно быть в решении общего собрания, нужен ли отдельный договор с собственниками на охрану
В статье разобрали часто задаваемые вопросы клиентов, которые хотят провести общее собрание по вопросу организации в доме охраны.
1. Относится ли к компетенции общего собрания решение вопроса об оказании дополнительных услуг – например, охраны или работы консьержей?
Некоторые считают, что к компетенции общего собрания собственников отнесено только то, что прямо перечислено в ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Их позиция основана на собственном толковании закона и отдельных решениях районных (городских) судов общей юрисдикции, выбивающихся из общей картины практики остальных судов по дополнительным услугам. Поэтому вероятно, что вы встречали мнение с отрицательным ответом на этот вопрос.
Тем не менее, практика большинства судов свидетельствует об обратном, как и количество решений общих собраний об утверждении дополнительных услуг, в частности, охраны.
Однозначный ответ на этот вопрос содержится в определении Верховного Суда РФ от 6 ноября 2018 г. по делу №5-КГ18-178. В нём суд прямо указал, что принятие решения об оказании собственникам дополнительных услуг, в частности услуг консьержей, отнесено к компетенции общего собрания собственников, и обязанность оплачивать дополнительные услуги возникает в результате волеизъявления собственников, выраженного на общем собрании.
Более того, встречается практика судов, согласно которой дополнительные услуги можно отказывать только на основании решения общих собраний и условий договора управления.
Пример - постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2016 N 09АП-56724/2016 по делу N А40-144338/16: «услуга по охране многоквартирного дома является дополнительной услугой по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, которая может предоставляться управляющей организацией в соответствии с договором управления при наличии соответствующего решения собственников помещений». В договоре управления было указано на возможность оказания компанией дополнительных услуг, однако «в отсутствие волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме на оказание услуг охраны общество не вправе оказывать собственникам эти услуги, а также взимать за них плату».
2. Что должно содержаться в решении общего собрания об установлении дополнительной услуги по охране?
Верховный Суд РФ в упомянутом определении по делу №5-КГ18-178 даёт ответ и на этот вопрос. В решении стоит указать:
- саму дополнительную услугу,
- перечень услуг и работ, которые она в себя включает,
- условия оказания услуги,
- размер её финансирования.
При этом также суд указал, что управляющая организация вправе заключать договоры на оказание дополнительных услуг с иными лицами при условии, что она уполномочена на это решением общего собрания собственников.
На практике это может быть реализовано путём:
- утверждения на общем собрании регламентов, положений об оказании услуг,
-определения и порядка внесения платы за услуги,
- поручения управляющей организации заключить соответствующие договоры.
Некоторые жители по согласованию с компанией определяют также конкретные подрядные организации. Иногда в повестку включают вопросы об изменении договоров управления в связи с появлением новой услуги (также по согласованию с УК). Собственники отдельных домов включают в повестку вопросы об использовании общего имущества при организации услуг по охране, предоставлении и оборудовании рабочих мест для консьержей и т.д.
3. Как должна правильно начисляться плата за такие услуги – с квартиры (помещения) или с метров?
Часто (но не всегда) суды признают начисление платы за охрану с помещения незаконной. Иногда встречаются решения, где суды считают нормальным установление платы с квартиры. Решений, где признали бы незаконным начисление с метров, а не помещения, нам найти не удалось. Разница в позициях связана с тем, считает ли суд, что охрана как-то связана с содержанием общего имущества, или он так не считает.
Примеры по первой позиции.
Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2019 по делу N 33-12417/2019: «охрана общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и прилегающей территории осуществляется в интересах всех собственников, поэтому расходы по охране территории могут быть отнесены к расходам на содержание общего имущества». Включение в платежный документ платы с метров признали законным.
Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2017 N 08АП-9586/2017 по делу N А70-2248/2017:
«Из Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, следует, что перечень и объем услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома определяется на общем собрании собственников помещений в доме самостоятельно, с учетом целей содержания общего имущества в многоквартирном доме, определенных пунктом 10 Правил, при этом исчерпывающий перечень работ, входящих в состав понятия «содержание и ремонт общего имущества», законодательством также не установлен».
В приложении к договору управления «Тарифицированный перечень работ, услуг» определены, в том числе, такие услуги, как охрана придомовой территории и видеонаблюдение… Таким образом, рассматриваемые в данном случае услуги включены собственниками в состав работ по содержанию общего имущества такого дома».
Предписание ГЖИ о том, что надо производить плату с метров, а не квартиры признали законным.
Примеры по второй позиции:
Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 26.01.2015 по делу N 33-548/2015: «услуга по охране общего имущества многоквартирного дома является дополнительной услугой, а не услугой по содержанию и ремонту многоквартирного дома в соответствии с Правилами содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденными Постановлением Правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 г., плата за которую утвержденная общим собранием может устанавливаться как плата за одну единицу (жилое, нежилое помещение)». Стоимость охраны с квартиры признали законным.
Определение Приморского краевого суда от 21.12.2015 по делу N 33-11665/2015: «услуги по охране придомовой территории являются дополнительными, а не услугами по содержанию и ремонту многоквартирного дома. Следовательно, в данном случае нормы жилищного законодательства о распределении расходов между собственниками в доме пропорционально их доле применению не подлежат». Взимание поквартирной платы за охрану признали правильным.
4. Обязательно ли заключать отдельный договор с собственниками на оказание дополнительной услуги?
Практика судов по этому вопросу также различается. При решении вопроса рекомендуем ориентироваться на решения судов своего региона.
Существует Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.09.2017 N 4-КГ17-44.
В нём Верховный Суд РФ раскритиковал и признал необоснованной позицию нижестоящего суда о том, что «поскольку между истцом и управляющей компанией не был заключен договор на оказание дополнительных услуг (охрана придомовой территории и видеонаблюдение), то начисление платы за эти услуги является неправомерной, в связи с чем денежные средства подлежат возврату».
Дом строился с системой видеонаблюдения и контрольных пунктов охраны, это было указано в проектной документации, именно на этих условиях квартиры в доме приобретались дольщиками. Услуги оказывались надлежащим образом и в полном объеме. Эти обстоятельства, по мнению Верховного суда РФ, необоснованно не были учтены нижестоящими судами при рассмотрении дела.
Таким образом, в решении суд допустил возможность отсутствия отдельных договоровс собственниками.
Еще один пример похожей практики - апелляционное определение Новосибирского областного суда от 08.09.2016 по делу N 33-8924/2016: «ссылки подателя жалобы на отсутствие договора на предоставление дополнительных услуг по охране, заключенного между ним и ответчиком, а также обстоятельства оказания непосредственно работниками ответчика услуг по охране многоквартирного дома, судебной коллегией также отклоняются, поскольку Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года N 416, управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов... организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе... заключение иных договоров, направленных на достижение целей управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме.
Из содержания вышеуказанных норм Правил следует, что для достижения целей управления многоквартирным домом именно уполномоченный орган по управлению домом вправе заключать иные договоры, если по организации оказания тех или иных услуг принято решение на собрании. Заключение индивидуальных договоров между потребителем и исполнителем указанные Правила не предусматривают».
Суд отказался освобождать жителя от оплаты услуг охраны.
Противоположная практика нашлась в Екатеринбурге.
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 31.05.2017 по делу N 33-8810/2017: «судебная коллегия соглашается с доводами истцов в части того, что предоставление управляющей компанией дополнительных услуг, к которым, в том числе относится и услуги видеонаблюдения, не относится к услугам по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома либо к коммунальным услугам, в связи с чем с каждым из собственников должен заключаться индивидуальный договор на получение таких услуг. Кроме того, собственники вправе на основании выданных ими доверенностей делегировать полномочия по заключению единого договора на оказание услуг видеонаблюдения управляющей компании».
Из более свежего есть Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2019 N 17АП-2519/2019-АК по делу N А60-60381/2018: «Само по себе наличие принятого решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома об оплате дополнительных услуг, не предусмотренных договором управления многоквартирного дома, не является достаточным основанием для взимания платы за дополнительную услугу «охрана» с собственников помещений многоквартирного дома». ГЖИ и суды посчитали, что для правомерного начисления платы надо было вносить изменения в договор управления либо заключать отдельные соглашения с собственниками на предоставление услуги.
5. Все ли собственники обязаны оплачивать дополнительные услуги?
Решения о дополнительных услугах и порядке их оплаты принимаются на общих собраниях, а решения общих собраний обязательны для всех собственников. Отсюда следует обязанность всех собственников оплачивать дополнительные услуги.
Такой вывод можно встретить в уже упомянутом апелляционном определении Новосибирского областного суда от 08.09.2016 по делу N 33-8924/2016, а также апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 17.08.2017 N 33-15886/2017: «помимо платы за жилищно-коммунальные услуги, ответчик должен осуществлять оплату за предоставление дополнительных услуг, оказанных управляющей организацией в рамках договора управления многоквартирным домом, утвержденных общим собранием собственников помещений, решение, утвержденное общим собранием собственников является обязательным для всех собственников».