В материале учтены действующие правила Жилищного кодекса РФ и требования к протоколу по приказу Минстроя России № 266/пр.

Общее собрание собственников, или ОСС, проводят, когда дому нужно принять общее решение: выбрать управляющую организацию, утвердить ремонт, установить шлагбаум, выбрать совет дома, решить вопросы капитального ремонта или использования общего имущества.

Главное правило: голосуют собственники помещений, а не все жильцы дома. Если в квартире живет родственник, арендатор или наниматель, он не может голосовать вместо собственника без законного полномочия.

Провести ОСС можно самостоятельно. Но важно соблюдать порядок: получить сведения о собственниках, правильно написать вопросы, заранее уведомить дом, собрать решения, посчитать голоса и оформить протокол.

Подготовить документы для ОСССкачать образец протокола 2026

Коротко: весь порядок ОСС в 6 шагах

  1. Получить реестр собственников.
  2. Составить повестку и точные проекты решений.
  3. Создать сообщение в ГИС ЖКХ и уведомить собственников.
  4. Провести голосование и принять правильно заполненные решения.
  5. Проверить кворум и посчитать результат по каждому вопросу.
  6. Оформить протокол, разместить документы в ГИС ЖКХ и передать оригиналы.

Кто может проводить собрание и кто может голосовать

Внеочередное ОСС может созвать любой собственник помещения в доме. Собрание также может проводить управляющая организация, которая управляет этим домом, и другие лица в случаях, предусмотренных законом.

Голосовать могут:

  • собственник квартиры, нежилого помещения или машино-места;
  • представитель собственника с письменной доверенностью или другим документом о полномочиях;
  • каждый совладелец — только своей долей;
  • представитель муниципального или государственного собственника.

Не могут голосовать сами по себе:

  • наниматель квартиры;
  • супруг, взрослый ребенок или другой родственник собственника;
  • арендатор помещения;
  • сосед, которому собственник только устно разрешил проголосовать.

Какую форму собрания выбрать

ОСС можно провести в очной, заочной или очно-заочной форме.

Очное голосование

Все участники голосуют во время одной встречи. Для большого дома этот вариант обычно неудобен: трудно собрать собственников, у которых больше половины всех голосов дома.

Очно-заочное голосование

Сначала проходит встреча, на которой обсуждают вопросы. Затем собственники передают письменные решения до указанного срока.

Онлайн-голосование

Для многоквартирного дома электронное ОСС проводят через ГИС ЖКХ или региональную информационную систему, которая автоматически передает документы в ГИС ЖКХ. Обычный сайт или мессенджер не заменяет такую систему.

Для первого онлайн-собрания действуют отдельные правила. Сообщение о собрании и порядке письменного отказа размещают и направляют не позднее чем за 10 рабочих дней до даты собрания. Это срок уведомления, а не продолжительность голосования. Само онлайн-голосование длится от 7 до 60 дней. Если поступят письменные отказы собственников, у которых больше 50% голосов дома, первое онлайн-собрание не проводят.

Что изменилось в онлайн-ОСС для многоквартирных домов

Шаг 1. Получите реестр собственников

Реестр нужен, чтобы знать:

  • кто имеет право голосовать;
  • какое помещение принадлежит каждому собственнику;
  • какая доля принадлежит совладельцу;
  • сколько голосов есть у каждого участника.

Направьте письменный запрос в управляющую организацию, ТСЖ или кооператив. Запрос можно подать и через ГИС ЖКХ. Реестр должны предоставить в течение 5 дней после получения обращения.

Простой текст запроса:

Прошу предоставить реестр собственников помещений многоквартирного дома по адресу: ________ для подготовки и проведения общего собрания собственников.

Поставьте дату и подпись. Сохраните доказательство отправки или вручения запроса.

Проверьте, чтобы в рабочих данных были учтены все квартиры, нежилые помещения, машино-места, муниципальные помещения, совладельцы и несовершеннолетние собственники. Для подсчета также понадобятся площади помещений.

Шаг 2. Составьте повестку

Повестка — это точный список вопросов, по которым будут голосовать.

Пишите по правилу: один вопрос — одно решение.

Плохо:

Выбрать управляющую компанию и утвердить тариф.

Хорошо:

  1. Выбрать способ управления.
  2. Выбрать управляющую организацию.
  3. Утвердить условия договора управления.
  4. Утвердить размер платы, если этот вопрос требуется вынести на ОСС.

Не используйте вопросы «Разное», «Другие вопросы» и другие неясные формулировки. Если собственники голосуют за договор, смету, план ремонта или другой документ, подготовьте этот документ заранее и дайте возможность с ним ознакомиться.

После уведомления собственников нельзя добавлять новые вопросы или менять повестку. Новое предложение нужно вынести на следующее собрание.

До публикации повестки определите, сколько голосов требуется для принятия каждого решения. Для отдельных вопросов действуют специальные пороги.

Шаг 3. Сообщите о собрании

Инициатор обязан уведомить собственников не позднее чем за 10 календарных дней до даты проведения ОСС.

В этот срок нужно:

  1. Разместить сообщение в ГИС ЖКХ или допустимой региональной системе.
  2. Дополнительно уведомить собственников одним из законных способов:
    • заказным письмом;
    • вручением под подпись;
    • размещением на досках объявлений во всех подъездах или в пределах земельного участка дома;
    • размещением в помещении дома, которое раньше определило ОСС и которое доступно всем собственникам.

Сохраните доказательства уведомления: номер сообщения в ГИС ЖКХ, скриншоты, фотографии объявлений, акт размещения, реестр подписей или почтовые документы.

Что обязательно указать в сообщении

  • кто проводит собрание;
  • форму ОСС;
  • дату, место и время, а для заочного или очно-заочного голосования — время начала и окончания;
  • всю повестку;
  • где собственники могут посмотреть материалы;
  • кто, где и когда принимает письменные решения, если они используются.

Не пишите «голосование идет до набора кворума». Дата и точное время окончания должны быть известны заранее.

Шаг 4. Проведите голосование

Если есть очная часть, зарегистрируйте только тех, кто действительно пришел. Собственников, которые проголосовали только письменно, не нужно записывать в список физически присутствовавших.

На встрече:

  • коротко объясните каждый вопрос;
  • покажите договоры, сметы и другие материалы;
  • обсуждайте только утвержденную повестку;
  • объясните, где поставить отметку и до какого времени сдать решение;
  • не заполняйте и не исправляйте бюллетень за собственника.

Что проверить в письменном решении

В решении физического лица должны быть указаны необходимые данные участника, в том числе:

  • фамилия, имя и отчество полностью;
  • СНИЛС;
  • номер помещения;
  • общая площадь помещения и доля собственника;
  • номер и дата государственной регистрации права;
  • данные представителя и документ о полномочиях, если голосует представитель;
  • ответ по каждому вопросу: «за», «против» или «воздержался»;
  • дата заполнения и личная подпись.

Для каждого собственника оформляют отдельное решение. Если квартирой владеют три человека, каждый голосует своей долей на отдельном бланке.

Принимайте только оригиналы и только до установленного времени. Полезно вести журнал приема: номер помещения, дата, время и количество листов.

Если собственник ошибся, дайте ему новый чистый бланк. Не исправляйте Ф. И. О., дату, подпись или вариант голосования самостоятельно.

Шаг 5. Посчитайте кворум и результаты

На ОСС считают не людей и не квартиры. Количество голосов зависит от площади помещения и доли собственника.

Простой пример:

  • площадь квартиры — 60 м²;
  • собственнику принадлежит 1/2;
  • его количество голосов — 30.

Сначала сложите голоса всех участников. Затем разделите их на общее количество голосов дома и умножьте на 100%.

Обычное ОСС имеет кворум, если в нем участвовали собственники или их представители, у которых больше 50% всех голосов дома. Для некоторых специальных вопросов закон устанавливает другой кворум.

Пример:

  • всего в доме — 5 000 голосов;
  • участвовало — 2 800 голосов;
  • кворум — 56%;
  • собрание состоялось.

Сколько голосов нужно для решения

Сколько голосов «за» Примеры вопросов
Больше половины голосов участников ОСС Большинство обычных вопросов, если закон не установил специальный порог
Больше 50% всех голосов дома Выбор способа управления и управляющей организации; создание ТСЖ; выбор способа формирования фонда капремонта; передача совету дома права решать вопросы текущего ремонта
Не менее 2/3 всех голосов дома Реконструкция; ряд решений о капремонте и кредите; использование общего имущества третьими лицами; ограничения по земельному участку; дополнительные полномочия председателя совета; техническое обследование дома
100% собственников Решение уменьшает общее имущество, например часть общего помещения присоединяется к отдельной квартире или нежилому помещению

Это сокращенная таблица. Для перевода помещения из жилого в нежилое, комплексного развития территории и других специальных вопросов действуют отдельные правила. Порог нужно проверить до публикации повестки, а не после голосования.

По каждому вопросу отдельно посчитайте:

  • «за»;
  • «против»;
  • «воздержался»;
  • принято решение или нет.

Если в одном вопросе собственник поставил две отметки, не учитывайте голос только по этому вопросу. Остальные однозначно заполненные ответы обычно сохраняют силу.

Если кворума нет, все равно оформите протокол и укажите, что собрание не состоялось, а решения не приняты.

Шаг 6. Оформите протокол и передайте документы

Для бумажного собрания протокол оформляет секретарь не позднее 10 календарных дней после даты проведения ОСС. Если голосование шло несколько дней, срок считают после его окончания.

В протоколе указывают:

  • уникальный номер сообщения из ГИС ЖКХ;
  • дату подведения итогов;
  • адрес дома;
  • вид и форму собрания;
  • время начала и окончания голосования;
  • сведения об инициаторе;
  • кворум;
  • результат по каждому вопросу.

Каждый вопрос оформляют отдельным разделом:

  1. «ВОПРОС, ПОСТАВЛЕННЫЙ НА ГОЛОСОВАНИЕ».
  2. «ПРЕДЛОЖЕНО».
  3. «РЕШИЛИ (ПОСТАНОВИЛИ)».

Бумажный протокол подписывают председательствующий, секретарь и лица, которые считали голоса. Для создания ТСЖ и некоторых других случаев есть дополнительные требования к подписям.

Что приложить к протоколу

Обычно к протоколу оформляют и прикладывают:

  • сведения обо всех лицах, которые участвовали в голосовании;
  • отдельный список тех, кто действительно присутствовал на очной части;
  • копию сообщения о собрании;
  • доказательства уведомления;
  • доверенности и другие документы представителей;
  • договоры, сметы, планы и другие материалы повестки;
  • оригиналы письменных решений собственников;
  • другие документы, на которые ссылается протокол.

Пронумеруйте приложения и страницы. Бумажный протокол и приложения оформите и сшейте по требованиям приказа Минстроя № 266/пр. Перед передачей отсканируйте полный комплект и сохраните копию.

Скачать образец протокола общего собрания 2026

Что сделать после собрания

Не позднее чем через 10 календарных дней после ОСС инициатор должен:

  • разместить решения и протокол в ГИС ЖКХ или допустимой региональной системе;
  • передать оригиналы решений и протокола в управляющую организацию, ТСЖ или кооператив по акту приема-передачи;
  • при непосредственном управлении домом передать оригиналы в орган жилищного надзора;
  • разместить сообщение об итогах в доступном помещении дома, которое раньше определило ОСС;
  • при решении о прямых договорах направить необходимые копии ресурсоснабжающим организациям и региональному оператору по обращению с ТКО.

Управляющая организация, ТСЖ или кооператив после получения оригиналов должны направить их в орган жилищного надзора в течение 5 дней.

В акте приема-передачи укажите дату, данные передающего и принимающего лица, номер протокола, названия документов и количество листов.

Частые ошибки при проведении ОСС

Решение собрания чаще всего становится спорным из-за простых ошибок:

  • сообщение не разместили в ГИС ЖКХ;
  • собственников уведомили позже установленного срока;
  • в сообщении не указали обязательные сведения;
  • после уведомления изменили повестку;
  • один вопрос объединил несколько разных решений;
  • голос принял родственник без доверенности;
  • бюллетень подписали после окончания голосования;
  • использовали способ приема решений, который дом не утверждал;
  • неправильно определили площадь, долю или количество голосов;
  • применили неверный порог для принятия решения;
  • протокол составили по старому приказу № 44/пр;
  • не загрузили документы в ГИС ЖКХ и не передали оригиналы в срок.

Перед началом собрания лучше проверить документы, чем исправлять последствия после голосования.

Нужна помощь с документами для ОСС?

Домсканер подготовит комплект документов под ваш дом и вашу повестку: сообщение, именные решения, формы списков, проект протокола и другие необходимые материалы по действующим требованиям 2026 года.

Подготовить документы для ОСС

Частые вопросы

За сколько дней нужно уведомить собственников об ОСС?

По общему правилу — не позднее чем за 10 календарных дней до даты проведения собрания. Сообщение нужно разместить в ГИС ЖКХ и дополнительно довести до собственников одним из способов, разрешенных статьей 45 ЖК РФ. Для первого онлайн-ОСС действует специальный срок — не позднее чем за 10 рабочих дней.

Можно ли просто повесить объявление в подъезде?

Да. Сообщение можно разместить на досках объявлений во всех подъездах дома или в пределах земельного участка дома. Но одного объявления недостаточно: сообщение также должно быть размещено в ГИС ЖКХ или допустимой региональной системе.

Можно ли изменить повестку во время собрания?

Нет. После уведомления собственников нельзя добавлять вопросы или менять их формулировки. Новый вопрос нужно вынести на другое ОСС.

Может ли родственник проголосовать за собственника?

Только если у родственника есть надлежащим образом оформленная доверенность или другое законное полномочие. Совместное проживание или родство само по себе не дает права голосовать.

Как посчитать кворум ОСС?

Сложите голоса всех собственников, которые приняли участие, разделите на общее количество голосов дома и умножьте на 100%. По общему правилу собрание состоялось, если участвовало больше 50% всех голосов дома.

Что делать, если кворума нет?

Оформить протокол о том, что собрание не состоялось и решения не приняты. Если это годовое ОСС, его нужно провести повторно.

Где можно провести онлайн-собрание собственников МКД?

Через ГИС ЖКХ или региональную информационную систему, которая соответствует требованиям статьи 47.1 ЖК РФ и автоматически передает документы в ГИС ЖКХ.

За какой срок нужно оформить и передать протокол?

Для бумажного ОСС протокол оформляют не позднее 10 календарных дней. В тот же общий срок инициатор размещает документы в ГИС ЖКХ и передает оригиналы в управляющую организацию, ТСЖ, кооператив или, при непосредственном управлении, в орган жилищного надзора.

Нормативная база

Материал подготовлен с учетом: