Повестка дня общего собрания - как составить, где взять, примеры

03 Март 2017

Говорят, что правила дорожного движения написаны кровью. Так вот эта статья про повестку дня написана слезами. Слезами тех, кто, проводя общее собрание, включает в повестку собрания вопросы, которые потом не исполняются управляющими организациями, а инициаторы собраний тратят время и нервы в судах или проводя повторные поквартирные обходы для сбора очередных решений.

Меня зовут Константин Орлов и я с 2011 года помогаю людям в проведении общих собраний, сайт «Домсканер.рф» помогает жителям во всех регионах России подготовить повестку дня собрания, готовый пакет документов для проведения общего собрания в любой форме, а также провести онлайн голосование согласно ст. 47.1 ЖК РФ и на основе опыта подготовки более 2500 собраний я бы хотел рассказать Вам как сделать правильную повестку вопросов общего собрания и не допустить ошибок.

Статья короткая, но емкая. Поверьте, нам присылали такие повестки, от которых хотелось действительно плакать, например «Наделить председателя дома полномочиями по проверке документов жителей сдаваемых в аренду квартир» (жители боролись с квартирами, где никто не прописан, но проживает по 10 человек) или «Утвердить порядок выноса мусора по будним дням с 6 до 9 часов, в выходные дни с 7 до 10 часов утра» (жители хотели уменьшить количество крыс в мусоропроводах).

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Что говорит закон относительно повестки общего собрания собственников?

• Гражданский Кодекс в ст. 181 с ее подпунктах подробно расписывает основные требования к решениям собраний и их проведению. В том числе, там же есть ответ на главный вопрос любого инициатора собрания «Зачем выбирать председателя и секретаря?». Это нужно, т.к. в соответствии с п. 3 ст. 181.2 ГК РФ «при принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания». При этом обязательных требований к избранию счетной комиссии нет – провести подсчет могут председатель и секретарь.
• Жилищный кодекс в п.1 статьи 44 гласит, что «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование» и далее в п.2 дает перечень пунктов, что именно может решать общее собрание.
• Приказ Минстроя 937пр в п.16 дает следующее указание: « Вопросы повестки дня общего собрания должны формулироваться предельно точно, ясно, отражать суть обсуждаемых вопросов и не допускать двоякого толкования. В случае если формулировка вопроса, по которому принимается решение на общем собрании, предусмотрена законодательством Российской Федерации, в протоколе указывается соответствующая формулировка. Не допускается включать в повестку дня общего собрания пункт "Разное", а также объединять в одной формулировке разные по содержанию вопросы. В случае если предметом вопроса, включенного в повестку дня, является рассмотрение какого-либо документа, указываются полное наименование и реквизиты данного документа»

Настоятельно рекомендую вдумчиво прочитать три указанных документа перед составлением повестки.

ПРАКТИКА И ОПЫТ

Что говорит жизнь относительно повестки дня общего собрания собственников? Здесь я приведу главные ошибки инициаторов при составлении повестки.

• Любой ВОПРОС должен быть РЕШЕНИЕМ.
  Не нужно включать вопросы в стиле «Утвердить необходимость получения услуг частного охранного предприятия для жителей всех подъездов МКД по адресу ХХХХХ в вечернее и ночное время с режимом с 21-00 до 9 утра ежедневно. Поручить Председателю Совета Дома обратиться в УК "ХХХ" для получения предложения по организации данных услуг в МКД на постоянной основе начиная с 1.04.17. Предусмотреть обязательное предварительное рассмотрение и утверждение тарифа за эти услуги на внеочередном ОСС МКД созываемом по этому вопросу.» - вы с первого раза поняли о чем речь? :) после пяти минут прочтений вроде как речь идет о том, что нужно охрану, но для этого нужно чтобы председатель в УК обратился и узнал стоимость услуг и потом вынес на собрание этот вопрос. Такие вопросы должны обсуждаться до собрания, а на собрание выносится решение!
• Любой ВОПРОС должен быть в соответствующей компетенции.
  «Утвердить должностную инструкцию (ДИ) консьержа в предложенной редакции. Поручить Председателю Совета Дома довести до сведения соответствующего должностного лица УК "ХХХ" о необходимости применения данной ДИ в работе службы консьержей. Предусмотреть право Председателя Совета Дома в одностороннем порядке увольнять консьержа при фиксации факта не исполнения изложенных в инструкции требований.» - в данном случае жители хотят, чтобы управляющая компания наняла консьержа, но увольнять его они будут сами. Ответ УК будет: «Хотите набирать и увольнять людей – создавайте ТСЖ». Это аналогично ситуации «я буду ходить в ваш магазин за хлебом, но если мне не понравится продавец – я скажу и вы должны будете его уволить». Компетенция собственников должна оформляться по-другому, уволить лицо в коммерческой организации они не могут.
• Любой ВОПРОС и его РЕШЕНИЕ должны быть конкретными.
  Прочитайте свою повестку вопросов. Каждый Ваш вопрос должен содержать в себе ответы:
  - что должно быть сделано (действие)
  - кто это должен сделать (лицо, которое совершит действие)
  - в какой срок это должно быть сделано (конкретный срок)
  - за счет каких ресурсов это должно быть сделано (за чей счет?)
  
  
• Повестка вопросов по «сложным» собраниям должна обязательно согласовываться с юристами (в т.ч. юристами УК).
  «Сложными» собраниями я называю те, которые однозначно будут пытаться оспорить в суде. Если вы принимаете решение об установке новых детских горок во дворе – это бытовой «не коммерческий» вопрос, который мало кого волнует. А вот если вы решили сменить УК, то здесь в игру приходят большие деньги, которые каждая из сторон будет защищать до последнего.
  - Выбор председателя и секретаря собрания
  - Выбор счетной комиссии
  - Выбор УК «Новая УК»
  - Выбор совета дома
• Повестка вопросов часто требует изменения договора управления.

Для примера рассмотрим такой вопрос, кстати, очень часто встречается на практике: жители хотят ремонт в подъезде, идут в УК, те дают им пакет документов для сбора подписей (проведения собрания) с формулировкой: «Утвердить ремонт подъезда №1» и после этого говорят «Ждите, мы включили Вас в план на ближайшие три года». Люди возмущены, рвут и мечут – деньги есть, в чем проблема? А проблема в формулировке! «Утвердить косметический ремонт подъезда №1, поручить УК «Добрый дом» в срок до 01.09.2017 сделать ремонт согласно прилагаемой сметы за счет средств накопленных на текущий ремонт многоквартирного дома в общей сумме не более 145.000 рублей». – чувствуете разницу?

- примерно так выглядит повестка вопросов у жителей, которые не консультировались перед собранием по смене УК. Ее можно оспорить т.к. не определялся способ управления, не ставился вопрос об утверждении нового договора и расторжении старого итд. С вероятностью 90% - жители дома будут в судах отстаивать свою правоту и параллельно проводить еще одно собрание, но уже с нормальной повесткой. Перед тем как созывать «сложное» собрание – проверьте свою повестку, уточните насколько она исполнима у юристов своей УК, пригласите независимых юристов. Поверьте, это сэкономит Вам нервы и время.

Из последнего примера из жизни. Жители дома получают достаточно большой доход от рекламы размещенной на фасаде дома (около 1 млн в год). Они провели собрание и потребовали от УК открыть отдельный счет в банке, на который бы перечислялись эти деньги, чтобы их сохранить и не смешивать с деньгами накапливаемыми на текущий ремонт. УК открывает отдельный счет на свое имя в банке, но переводит туда только часть в размере 100.000 рублей из накопленных ранее. Остальные деньги вообще ушли в погашение долгов перед ресурсниками. Жители пишут гневные письма в надзорные органы, откуда приходит ответ: «УК не обязана была открывать счет, такой обязанности не прописано в договоре управления, решайте вопрос в суде.»
Поэтому иногда при проведении собрания требуется сразу же делать протокол разногласий к договору управления, а для его оперативного рассмотрения добавлять «Принять решение о расторжении договора с УК «ХХХ» и выборе новой управляющей компании в случае отказа от согласования предложенной редакции протокола разногласий или отсутствия мотивированного ответа в течении 30 дней с момента получения протокола общего собрания» иначе рассмотрения протокола разногласий может затянуться на 3-6-12 месяцев и больше.

В этой статье я постарался максимально емко описать самые главные ошибки инициаторов при составлении повестки вопросов.

Всем желаю удачи в проведении общих собраний и поменьше вредных соседей, которые и сами не участвуют в жизни дома и другим мешают это делать!

Константин Орлов.