09 Сентябрь 2019
Ранее мы писали о количестве голосов, которое нужно, чтобы установить перегородку в местах общего пользования. Тот вопрос больше интересует собственников. Управляющие организации и ТСЖ, в свою очередь, сильнее интересуются тем, что делать с незаконными перегородками и предписаниями жилищных инспекций об устранении нарушений правил содержания общего имущества.
Мы попытались собрать практику споров с ГЖИ по вопросу демонтажа перегородок. Она противоречивая и нестабильная, но, возможно, в зависимости от региона поможет читателям из управляющих компаний или ТСЖ обосновать свой отказ в демонтаже перегородок либо, наоборот, придаст уверенности в самостоятельном сносе незаконных конструкций.
Сотрудники компании "ДОМСКАНЕР" помогут Вам:
- подготовить полный пакет документов общего собрания собственников по перепланировке или переустройству с гарантией приема документов Жилищной инспекцией.
- актуализировать реестр собственников на основе ФГИС ЕГРН Росреестра.
- сделать именные бланки на каждого жителя.
Наш опыт более 5 лет и несколько тысяч успешных собраний даже в самых конфликтных домах. Позвоните нам 8-800-100-24-97 (звонок бесплатный) или напишите: info@domscanner.ru
Некоторые судебные решения очень отдают иезуитством, настолько издевательски они сформулированы в отношении управляющих организаций. Компании были бы рады исполнить предписания жилищных инспекций, но не понимают, что именно они вправе и должны сделать. В суде они указывают: мы не можем демонтировать чужое имущество, а суд им отвечает, что их и не обязывают ничего демонтировать, а лишь принять меры к устранению нарушений. Управляющие компании задаются вопросом, какие это могут быть меры по устранению нарушений, и получают гениальный ответ: «соответствующие».
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.03.2017 № Ф03-619/2017 по делу № А04-8087/2016
Управляющая организация из Благовещенска оспаривала предписание жилищной инспекции, в котором от нее требовалось привести помещения технического этажа и подвалов в соответствие с техническим паспортом на дом и освободить места общего пользования от дополнительных перегородок. Она ссылалась на то, что у неё нет права на демонтаж возведенных конструкций, поскольку перегородки строили собственники.
Суд отклонил этот довод, так как «предписание не содержит такого указания как обязанность управляющей организации произвести демонтаж перегородок». Управляющая организация обязана обеспечивать доступность пользования общедомовым имуществом и его сохранность, своевременно принимать меры по соблюдению обязательных условий содержания дома, «в этой связи она обладает рядом прав, в том числе по выявлению собственников незаконно возведенных сооружений и принятию к ним соответствующих мер. Следовательно, жилищная инспекция вынесла обоснованное предписание о приведении помещений технического этажа и подвалов в соответствие с техническим паспортом на жилой дом».
Какие меры суд считает «соответствующими», и как привести общие помещения в первоначальное состояние, не демонтируя перегородки, в решении не написано.
При этом апелляционный суд также указал, что содержание предписания «не создает правовой неопределенности относительно характера действий, которые должно совершить общество для устранения выявленных нарушений».
Определением Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 303-КГ17-6348 по делу № А04-8087/2016 все решения нижестоящих инстанций оставлены без изменения.
Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2018 № 12АП-5534/2018 по делу № А12-173/2018
В Волгограде управляющая компания получила предписание с требованием предоставить решение общего собрания собственников на право пользования общим имуществом (размещения металлических дверей на лестничных клетках подъезда), а в случае отсутствия таких документов принять все меры по обеспечению свободного доступа всех собственников к общедомовому имуществу.
Управляющая компания пыталась ссылаться на отсутствие у нее полномочий по демонтажу перегородок, но суд также сказал, что предписание «не содержит такого указания как обязанность управляющей организации произвести демонтаж перегородок». Как и в прошлом примере, суд указал, что компания наделена правами по принятию «соответствующих мер», поэтому предписание является обоснованным. В своем решение суд сослался на упомянутое выше определение ВС РФ.
Нашёлся арбитражный суд, который пояснил, какие меры будут «соответствующими», если это не демонтаж:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 05.09.2018 по делу №А59-4263/2018
В этот раз суд признал решение ГЖИ незаконным, что отличается от практики Дальневосточного округа, но и основания такого признания были другими. В самом предписании было указано «выполнить демонтаж самовольно возведенных перегородок в тепловом узле подвального помещения».
Суд, в целом признавая наличие нарушения со стороны управляющей компании, в то же время указал, что спорное предписание не дает обществу возможности самостоятельно выбрать способ устранения нарушений. Хоть управляющая компания и обязана обеспечивать доступность пользования общим имуществом, в связи с чем, она обладает правами по выявлению собственников незаконно возведенных сооружений и принятию к ним соответствующих мер, «однако данные права и обязанности управляющая компания может реализовать только с учетом решений общего собрания собственников жилья по пользованию общим имуществом дома».
По мнению суда, предписание в части обязанности самостоятельного демонтажа перегородок силами компании неисполнимо, поскольку у неё нет такого права, ведь перегородки возводили сами собственники. «Предписание было бы исполнимо, если бы содержало иные формулировки требования в виде принятия мер об узаконивании монтажа перегородки собственниками или принятии мер к демонтажу перегородки, которые управляющая компания могла реализовать через инициирование общего собрания собственников по вопросу узаконивания монтажа перегородки, либо по вопросу обращения общества в суд от имени и в интересах собственников с иском о возложении обязанности на собственника произвести демонтаж возведенной им перегородки».
Обязание управляющей компании демонтировать перегородки, по мнению суда, противоречит гражданско-правовым принципам реализации и защиты права собственности, так как вопросы использования общего имущества относятся к исключительной компетенции самих собственников, при этом споры между ними в связи с использованием имущества разрешаются в суде.
Не думаем, что от таких пояснений управляющим компаниям стало легче. Снести перегородку зачастую проще, чем организовать и провести общее собрание собственников, где надо набрать достаточный кворум по вопросу использования общего имущества.
Ряд судов всё же исходит из того, что компания вправе и должна производить демонтаж собственными силами. Обоснование – незаконные перегородки не являются чьей-либо собственностью.
Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2017 по делу № А79-12656/2016
Управляющей компании из г. Чебоксары предписали произвести демонтаж перегородок с приведением места установки в первоначальное состояние. Организация безуспешно попыталась оспорить предписание в суде.
Предписание органа жилищного надзора признали законным: «управляющая компания в целях надлежащего содержания общего имущества вправе осуществить демонтаж металлических перегородок с последующим взысканием понесенных затрат с лиц, установивших указанные постройки». Довод компании об отсутствии на это соответствующего решения общего собрания был отклонен, как и ссылка на то, что управляющая компания не обладает правом демонтажа, поэтому требования в предписании должны были быть предъявлены непосредственно жильцам - собственникам ящиков и кладовых. Суд указал, что требование в предписании заключается в демонтаже металлических перегородок, преграждающих допуск к общему имуществу многоквартирного дома, при этом демонтаж металлических перегородок не предполагает лишение собственника какого-либо имущества, так как в рассматриваемом случае объект недвижимого имущества не был создан.
Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2018 № 08АП-13631/2018 по делу № А75-9246/2018
В ХМАО управляющей компании выдали предписание с требованием обеспечить использование помещения холла первого этажа в соответствии с технической документацией (путем демонтажа отсекающей перегородки и двери (перенесенную собственником квартиры № 48) на первом этаже в местах общего пользования подъезда.
Суд согласился с законностью предписания, указав, что в силу п. 10 Правил содержания общего имущества №491 это имущество должно содержаться в в состоянии, обеспечивающем доступность пользования помещениями общего пользования. В данном случае основанием для демонтажа перегородки является нарушение прав остальных собственников общедомового имущества.
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24.08.2017 по делу № А48-8069/2016
В Орле управляющей компании предписали узаконить размещение тамбура на лестничной площадке седьмого этажа или демонтировать его.
Суды согласились с органом жилищного надзора, отметив, как и в примере выше, что основанием для демонтажа перегородки является нарушение прав остальных собственников. По мнению судов, требование по возвращению имущества в первоначальное состояние основано на нормах гражданского и жилищного законодательства.
В решении апелляционного суда также отмечено, что выводы о законности возложения на управляющую организацию функций по принятию мер по узакониванию возведения тамбура или его демонтажу подтверждены судебной арбитражной практикой (Постановление АС ДО от 17.07.2015 по делу № А59-4639/2014, Определение Верховного Суда РФ от 23.11.2015 № 303-КГ15-14506 по тому же делу).
Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2017 по делу № А38-10195/2016
Товариществу из Республики Марий Эл выдали предписание, которым его обязали демонтировать перегородки и двери. Апелляционный суд указал, что у ТСЖ есть право осуществить демонтаж перегородок с последующим взысканием понесенных затрат с лиц, установивших спорные конструкции. По мнению суда, демонтаж перегородок не предполагает лишение собственника какого-либо имущества, так как в рассматриваемом случае объект недвижимого имущества не был создан.
Стоит отметить, что предписание жилищной инспекции признали незаконным, но по другим основаниям – в нём не было ссылок на нормы закона, которое нарушило ТСЖ, «указание лишь на само нарушение и необходимость совершить то или иное действие по его устранению являются недостаточными для выдачи предписания».
Апелляционное определение Московского городского суда от 04.10.2017 по делу № 33-30669/2017
В Москве жилищная инспекция обратилась в суд общей юрисдикции с заявлением к управляющей компании выполнить мероприятия по ранее выданному предписанию, а именно принять меры по восстановлению фактического состояния лестничной клетки в соответствии с технической документацией БТИ, демонтировав перегородку с дверным проемом.
Добровольно компания это предписание не исполнила, но обращалась в суд с иском к собственникам квартир о демонтаже, и суд ей отказал. Компанию привлекли к административной ответственности за неисполнение предписания.
В свою очередь, требования жилищной инспекции суды посчитали обоснованными: «исковые требования Мосжилинспекции не противоречат ранее принятому решению об отказе в удовлетворении требований ГБУ Жилищник района к собственникам о демонтаже, поскольку такую обязанность, исходя из искового заявления и норм действующего законодательства, следует возложить не на граждан, а непосредственно на ГБУ Жилищник, как на лицо, ответственное за содержание дома… Часть 3 ст. 29 Жилищного кодекса РФ возлагает на собственника жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязанность привести такое помещение в прежнее состояние… поскольку данное помещение является общедомовым имуществом обязанность привести его в прежнее состояние возложена на управляющую компанию».
Однако позиция о том, что компания вправе что-то демонтировать, распространенна не везде. Некоторые суды считают иначе, указывая, что компании не обладают таким правом.
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 05.02.2015 № Ф06-20242/2013 по делу № А65-13922/2014
Жилищная инспекция Татарстана выдала компании предписание устранить нарушение пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда №170, а именно предоставить разрешительную документацию на установку дверей и перегородок (при наличии), при отсутствии произвести демонтаж дверей и перегородок.
Суды признали предписание незаконным и невыполнимым: контролирующий орган не выяснял, кто установил спорные конструкции, в деле нет доказательств того, что их возвела именно компания.
Кроме того, наличие или отсутствие согласия собственников на использование третьими лицами общедомового имущества относится к гражданско-правовым отношениям собственников и пользователя общего имущества, при этом, наличие или отсутствие такого согласия не может быть связано с исполнением управляющей компанией обязанностей по содержанию общедомового имущества.
Предписание, обязывающее управляющую компанию демонтировать перегородку прямо противоречит ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, управляющая компания не наделена правом на обращение в суд с иском в чужих интересах, в связи с чем обязание демонтировать не принадлежащее ей имущество в отсутствие таких полномочий, является заведомо невыполнимым.
В Москве практика противоречивая. Выше был пример, где позицию жилищной инспекции признали обоснованной, а ниже спор с противоположным мнением арбитражного суда:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2015 № 09АП-48719/2015, 09АП-48720/2015 по делу № А40-95860/2015
В Москве предписание от жилищной инспекции получило ТСЖ. ГЖИ считала, что товариществом нарушены Правила содержания общего имущества, однако суды с ней согласились и признали предписание незаконным.
В Акте проверки и в обжалуемом предписании не указано, какой пункт Правил содержания общего имущества нарушило товарищество, материалы дела не содержат фотофиксацию факта возведения перегородок со ссылкой на поэтажный план БТИ, подтверждающий незаконность их возведения. Отсутствовали доказательства незаконного возведения названных перегородок товариществом, а также наличия у него права на снос перегородок, возведенных кем-то из собственников.
Свежая практика в пользу управляющих компаний встретилась в Северо-Западном округе.
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.05.2019 г. по делу А56-75945/2018.
Суд по жалобе управляющей организации отменил решения нижестоящих судов, признавших предписание жилищной инспекции обоснованным.
Он указал, что согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка при отсутствии решения о согласовании органа, осуществляющего согласование, являются самовольными, а обязанность привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленными органом, осуществляющим согласование, возложена на лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение.
Следовательно, предписание о приведении самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения в прежнее состояние должно выдаваться собственнику или нанимателю указанного помещения органом, осуществляющим согласование, что следует также из Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018 (пункт 11).
При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции предписание ГЖИ признали незаконным.
Оспаривать предписания жилищной инспекции или нет – решать самой компании (ТСЖ), исходя из его содержания и сложившейся практики региона. Шансы на успех небольшие, но где-то они выше.
Если управляющая организация, исполняя требования ГЖИ, решится на демонтаж, то стоит уведомить собственников-строителей конструкций о своих планах.
В уведомлении надо написать конкретное время демонтажа и предложить жителям обеспечить сохранность своего имущества, которое они хранят за перегородками.
В том же письме рекомендуем указать жителям на возможность согласования другого, удобного для них времени демонтажа, либо предложить письменно договориться о переносе срока на период, которого жителю было бы достаточно для самостоятельного проведения общего собрания и получения согласия остальных собственников на использование общедомового имущества.
Можно обратить внимание собственника, что издержки, связанные с демонтажем, могут быть взысканы с него в судебном порядке, в связи с чем вы предлагаете самому жителю привести всё в первоначальное состояние либо оперативно провести общее собрание по получению согласия остальных собственников.
Уведомление лучше направлять способом, который позволит в случае претензий к компании подтвердить факт направления, получения письма и его содержание (письмо с описью возложений либо вручение под роспись).
При демонтаже лучше обеспечить присутствие кого-либо из жителей в качестве свидетелей (например, совет дома), которые смогут подтвердить состав имущества, хранимый за перегородками либо его отсутствие. Работы стоит оформить актом, в котором указать участников и свидетелей сноса перегородок, перечень хранимого имущества.
Если собственник не присутствовал при демонтаже, то экземпляр акта следует отправить ему для уведомления, в том же письме указав, где он может забрать свое имущество. Хотя стоит ли управляющей компании обеспечивать сохранность личного имущества – вопрос спорный, если она заблаговременно уведомила собственника и предложила ему забрать всё до демонтажа перегородок. Если у компании есть возможность сохранить вещи и их немного, то безопаснее всё-таки принять меры к сохранению чужого имущества, чтобы снизить объем претензий к себе со стороны недовольных собственников и контролирующих органов.
Сотрудники компании "ДОМСКАНЕР" помогут Вам:
- подготовить полный пакет документов общего собрания собственников с гарантией приема документов Жилищной инспекцией.
- актуализировать реестр собственников на основе ФГИС ЕГРН Росреестра.
- сделать именные бланки на каждого жителя.
Наш опыт более 5 лет и несколько тысяч успешных собраний даже в самых конфликтных домах. Позвоните нам 8-800-100-24-97 (звонок бесплатный) или напишите: info@domscanner.ru