338-ФЗ о гаражах и паркингах: как управлять, проводить собрания и выбирать председателя

Федеральный закон от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» действует с 1 октября 2023 года.

Главное, что сделал этот закон: установил единые правила управления гаражными территориями, ГСК и отдельными гаражными комплексами с машино-местами.

Если говорить совсем просто, логика закона такая:

гаражи и машино-места принадлежат отдельным собственникам → дороги, ворота, коммуникации, кровля, коридоры и другое общее имущество принадлежат им совместно → основные решения принимаются голосованием собственников → текущее управление осуществляется непосредственно собственниками, ТСН или, в отдельных случаях, управляющей организацией.

---

1. Сначала определите, подпадает ли ваш объект под 338-ФЗ

Это первый и самый важный вопрос.

Закон регулирует два основных типа объектов.

1. Территория гаражного назначения

Это территория, на которой находятся отдельные гаражи и земельные участки для их размещения, а также участки общего назначения.

Например:

• обычный ГСК с рядами гаражей;
• территория с отдельно стоящими гаражами;
• гаражные боксы с общей внутренней дорогой, воротами и инфраструктурой.

Гаражом по закону признается нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств. Оно может иметь подвал и не более двух наземных этажей (ч. 2 ст. 2).

Такие гаражи могут стоять отдельно либо быть блокированы в ряд общими стенами, крышей, фундаментом или коммуникациями (ч. 3 ст. 2).

2. Гаражный комплекс

Это отдельное здание или сооружение, в котором расположены машино-места. Оно может быть наземным, подземным или смешанным. В нем также могут находиться нежилые помещения (ст. 4).

Типичный пример:

отдельно стоящий многоуровневый паркинг на 300 машино-мест.

Для гаражного комплекса отдельная «территория гаражного назначения» не устанавливается (ст. 4).

---

2. На какие паркинги 338-ФЗ не распространяется

Самая распространенная ошибка — считать, что закон регулирует вообще любой паркинг.

Это не так.

338-ФЗ не применяется, в частности:

• к паркингу, расположенному внутри многоквартирного дома;
• к парковке на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД;
• к некапитальным парковкам;
• к обычным парковочным местам на земельном участке;
• к объектам, являющимся вспомогательными по отношению к объектам коммерческого, промышленного или иного назначения.

Это прямо следует из ч. 2 ст. 1.

Поэтому подземный паркинг под жилым домом и отдельно стоящий многоэтажный паркинг — с точки зрения управления могут быть совершенно разными объектами.

Быстрая проверка

Важно различать машино-место и парковочное место.

Машино-место — это индивидуально определенная часть здания или сооружения, предназначенная для автомобиля и поставленная на кадастровый учет.

Именно собственники таких машино-мест являются основными участниками управления гаражным комплексом.

---

3. Кому принадлежат дороги, ворота, коммуникации и другое общее имущество

После появления 338-ФЗ принцип стал похож на управление общим имуществом в других объединениях собственников.

В обычном ГСК или гаражной территории

Общее имущество принадлежит собственникам гаражей на праве общей долевой собственности (ст. 5).

К нему могут относиться:

• земельные участки общего назначения;
• проезды;
• проходы;
• ворота;
• ограждения;
• котельные;
• технические площадки;
• площадки для мусорных контейнеров;
• объекты электроснабжения;
• водоснабжение и водоотведение;
• иная общая инфраструктура.

Перечень установлен ст. 7.

То есть дорога между гаражами — это не имущество председателя и не имущество конкретного владельца гаража. Это общее имущество собственников.

В гаражном комплексе

К общему имуществу относятся, например:

• коридоры;
• лестницы;
• лестничные площадки;
• лифты;
• шахты;
• технические этажи и подвалы;
• крыша;
• несущие конструкции;
• инженерное оборудование, обслуживающее более одного машино-места;
• земельный участок в установленных законом случаях;
• другое имущество, созданное для общих потребностей.

Это предусмотрено ст. 14.

---

4. Сколько голосов имеет каждый собственник

Это один из самых важных моментов всего закона.

По общему правилу:

один собственник ≠ один голос.

Количество голосов зависит от доли собственника в общем имуществе (ч. 3 ст. 22).

В гаражном комплексе

Доля собственника пропорциональна площади принадлежащего ему машино-места или нежилого помещения (ч. 1 ст. 13).

Например:

общая площадь всех машино-мест и помещений — 10 000 м².

У собственника помещение площадью 100 м².

Его доля составляет:

100 / 10 000 = 1% голосов.

В гаражной территории

По умолчанию доля также пропорциональна площади гаража (ч. 1 ст. 6).

Но здесь есть важное исключение.

Собственники могут принять решение, что голоса будут определяться пропорционально количеству гаражей, а не их площади.

Для этого требуется не менее 2/3 голосов собственников (ч. 2 ст. 6).

То есть в ГСК реально можно установить модель, близкую к:

1 гараж = 1 доля голосов.

Но такая система не возникает автоматически. Ее необходимо утвердить.

---

5. Кто должен платить за содержание территории и общего имущества

Общее имущество содержат собственники.

Для гаражных территорий это установлено ст. 10, для гаражных комплексов — ст. 17.

По общему правилу расходы распределяются пропорционально долям в общем имуществе.

Изменить этот принцип можно только единогласным решением собственников (ч. 3 ст. 10, ч. 3 ст. 17).

Например, нельзя просто решить простым большинством:

«Все владельцы платят по 3 000 рублей независимо от площади».

Если такая модель отличается от распределения расходов пропорционально долям, необходимо учитывать требование закона о единогласном решении.

---

6. Какие способы управления разрешены

Это главное практическое различие между обычным ГСК и отдельным паркингом.

Сравнение

Основание — ст. 18.

---

7. Вариант №1. Непосредственное управление

При непосредственном управлении юридическое лицо создавать не требуется.

Собственники сами принимают решения и заключают необходимые договоры.

Например:

• с электросетевой организацией;
• охранной организацией;
• подрядчиком по ремонту ворот;
• уборщиком территории;
• организацией по вывозу отходов.

Это предусмотрено ч. 3 ст. 18.

Но непосредственное управление разрешено только для небольших объектов:

• в гаражном комплексе — не более 30 машино-мест и нежилых помещений (ч. 4 ст. 18);
• на территории гаражного назначения — не более 30 гаражей (ч. 5 ст. 18).

Для большого ГСК эта схема не подходит.

---

8. Вариант №2. Управление через ТСН

ТСН — товарищество собственников недвижимости.

Его задача — управлять общим имуществом собственников, содержать его и организовывать текущую деятельность объекта (ч. 1 ст. 24).

ТСН является отдельным юридическим лицом:

• имеет расчетный счет;
• заключает договоры;
• принимает платежи;
• нанимает работников;
• оплачивает услуги;
• может взыскивать задолженность;
• организует ремонт;
• проводит собрания.

При этом необходимо понимать:

ТСН не становится собственником гаражей или машино-мест.

И общее имущество собственников также нельзя путать с собственным имуществом ТСН.

---

9. Может ли паркинг нанять обычную управляющую компанию

Да, но только если речь идет о гаражном комплексе.

Управление управляющей организацией прямо предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 18.

Собственники могут выбрать компанию, которая будет:

• обслуживать инженерные системы;
• убирать территорию;
• организовывать охрану;
• ремонтировать оборудование;
• заключать необходимые договоры;
• обеспечивать надлежащее содержание общего имущества.

Управляющая организация несет ответственность перед собственниками за соответствующие услуги и работы.

Для обычной территории ГСК закон такую самостоятельную модель управления не предусматривает.

Для большого ГСК базовая модель — ТСН.

---

10. Что теперь происходит со старыми ГСК

Старый ГСК не исчез автоматически только потому, что вступил в силу 338-ФЗ.

Гаражные кооперативы, существовавшие до 1 октября 2023 года, продолжают деятельность с учетом требований нового закона (ч. 9 ст. 34).

Если паевые взносы полностью выплачены, к таким кооперативам применяются положения 338-ФЗ о товариществах собственников недвижимости (ч. 10 ст. 34).

При первом изменении учредительных документов их необходимо привести в соответствие с новым законодательством.

При этом закон прямо разрешает ГСК преобразоваться в ТСН (ч. 11 ст. 34).

Простыми словами

Если у вас существует ГСК с председателем, уставом и расчетным счетом, его не нужно немедленно закрывать.

Но управлять по старому уставу 1995 года, игнорируя 338-ФЗ, уже нельзя.

Необходимо проверить:

1. действующий устав;
2. сведения ЕГРЮЛ;
3. права на земельный участок;
4. сведения о гаражах;
5. состав собственников;
6. состав общего имущества;
7. полномочия председателя и правления;
8. порядок начисления платежей;
9. порядок проведения собраний.

---

11. Главное собрание — общее собрание собственников

Основные решения по общему имуществу принимают собственники.

Это установлено ст. 19–23.

К компетенции собрания относятся, например:

• выбор способа управления;
• определение порядка содержания общего имущества;
• ремонт и капитальный ремонт;
• строительство и реконструкция;
• благоустройство;
• заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями;
• использование общего имущества;
• передача имущества третьим лицам;
• определение лиц, которые будут подписывать соответствующие договоры;
• порядок финансирования собраний.

Полный перечень содержится в ст. 20.

---

12. Кто может инициировать собрание

338-ФЗ не устанавливает такой детальной процедуры инициирования собрания, как, например, Жилищный кодекс для МКД.

Порядок и сроки проведения собраний должны быть определены самими собственниками (ч. 2 ст. 19).

Поэтому одно из первых решений, которое стоит принять собственникам, — утвердить постоянный Порядок проведения общих собраний.

В нем желательно определить:

• кто может инициировать собрание;
• как направляется уведомление;
• за сколько дней уведомлять;
• где размещается сообщение;
• можно ли уведомлять по электронной почте;
• можно ли уведомлять по SMS;
• как проводится электронное голосование;
• где принимаются бумажные бюллетени;
• как определяется собственник;
• где хранятся протоколы;
• как публикуются результаты.

Важно: сам 338-ФЗ не устанавливает общего правила «уведомлять за 10 дней».

Поэтому нельзя автоматически переносить на ГСК правила проведения собраний собственников квартир в МКД.

---

13. Что обязательно должно быть в сообщении о собрании

В уведомлении необходимо указать:

1. кто инициирует собрание;
2. форму проведения;
3. дату, место и время;
4. для заочного или очно-заочного собрания — дату окончания голосования и адрес передачи решений;
5. повестку дня;
6. порядок ознакомления с материалами и место, где они доступны.

Основание — ч. 4 ст. 19.

Повестку нужно формулировать заранее.

Собрание не может принимать решения по вопросам, которых не было в повестке (ч. 2 ст. 21).

---

14. В каких формах можно проводить собрание

338-ФЗ позволяет использовать три классические формы:

Очное голосование

Собственники собираются вместе, обсуждают вопросы и голосуют.

Заочное голосование

Собственники передают свои решения без совместного присутствия.

Очно-заочное голосование

Есть очная часть, после которой собственники продолжают сдавать решения до установленной даты.

Все три формы прямо предусмотрены ч. 5 ст. 19.

---

15. Можно ли проводить голосование онлайн

Да.

338-ФЗ прямо разрешает дистанционное проведение собраний с использованием электронных и иных технических средств (ч. 6 ст. 19).

При этом система должна позволять:

• достоверно установить участника;
• дать ему возможность участвовать в обсуждении, когда это требуется формой собрания;
• проголосовать по вопросам повестки.

Если собственники хотят использовать информационную систему для электронных голосований, необходимо определить:

• какие вопросы можно решать электронно;
• порядок электронного голосования;
• сайт или информационную систему;
• порядок хранения и учета результатов.

Это предусмотрено ч. 7 ст. 19.

Практический совет

Лучше заранее провести собрание и отдельными вопросами утвердить:

«Использовать информационную систему Домсканер (https://domscanner.ru) для проведения общих собраний и голосований».

А также утвердить:

• порядок идентификации собственников;
• способ уведомления;
• порядок голосования;
• порядок хранения голосов;
• порядок формирования итогового протокола.

После этого большинство следующих собраний можно проводить дистанционно.

Нужны документы общего собрания? Сделаем онлайн!→

---

16. Какой нужен кворум

Собрание правомочно, если в нем участвуют собственники или их представители, обладающие более чем 50% от общего количества голосов (ч. 3 ст. 19).

Именно более 50%.

Например:

• 49% — кворума нет;
• 50% — кворума нет;
• 50,01% — кворум есть.

При этом сами собственники могут установить более высокий кворум.

---

17. Сколько голосов необходимо для принятия решения

Общее правило:

большинство голосов участников собрания (ч. 2 ст. 22).

Например:

всего собственников — 100% голосов.

В собрании приняли участие собственники с 70% голосов.

Обычный вопрос будет принят, если «за» проголосует большинство от этих 70%.

Но для некоторых решений закон предусматривает повышенный порог.

Основные пороги

Поэтому перед подготовкой повестки необходимо для каждого вопроса отдельно проверить требуемое количество голосов.

---

18. Как проводится заочное голосование

При заочной форме собственник передает свое решение до установленной даты окончания приема голосов (ч. 1–2 ст. 23).

В решении собственника должны быть указаны:

• сведения о голосующем;
• сведения о документе, подтверждающем право собственности;
• решение по каждому вопросу:
  • «за»;
  • «против»;
  • «воздержался».

Основание — ч. 3 ст. 23.

Собственник может голосовать лично либо через представителя.

Для представителя необходимы соответствующие полномочия, в том числе письменная доверенность (ч. 1 ст. 22).

---

19. Как оформляются результаты

Решения собрания оформляются протоколом (ч. 1 ст. 21).

Собственники должны заранее определить место или адрес хранения протоколов.

Результаты голосования необходимо довести до собственников в установленном ими порядке не позднее 10 рабочих дней после принятия решения (ч. 3 ст. 21).

Это единственный важный «10-дневный» срок, который прямо установлен ст. 21.

---

20. Можно ли оспорить собрание

Да.

Собственник может обратиться в суд, если:

• он не участвовал в собрании;
• либо голосовал против;
• либо его волеизъявление при голосовании было нарушено.

Срок обращения — 6 месяцев с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ч. 4 ст. 21).

Поэтому правильное уведомление, идентификация голосующего, сохранение бюллетеней и расчет голосов имеют принципиальное значение.

---

21. Как создать ТСН для ГСК или паркинга

ТСН создается собственниками для совместного управления имуществом (ч. 1 ст. 24).

На одном объекте может быть только одно ТСН (ч. 2 ст. 24).

Для создания необходимо провести собрание.

Обычно в повестку включают:

1. Выбор председательствующего и секретаря собрания.
2. Определение порядка подсчета голосов.
3. Выбор способа управления.
4. Создание ТСН.
5. Утверждение наименования ТСН.
6. Утверждение устава.
7. Избрание правления.
8. Избрание ревизионной комиссии или ревизора.
9. Определение порядка избрания и полномочий председателя ТСН.
10. Избрание председателя, если по уставу он избирается общим собранием.
11. Определение лица, уполномоченного зарегистрировать ТСН.
12. Утверждение порядка проведения последующих собраний.
13. Утверждение информационной системы для электронных голосований.
14. Утверждение порядка уведомления собственников.
15. Утверждение места хранения документов.

Устав ТСН должен быть принят большинством от общего количества голосов собственников (ч. 5 ст. 24).

Протокол собрания, которым принято решение о создании ТСН и утверждении устава, подписывается всеми собственниками, проголосовавшими за соответствующие решения (ч. 3 ст. 24).

При регистрации ТСН предоставляются сведения о лицах, проголосовавших за создание товарищества, и принадлежащих им долях (ч. 4 ст. 24).

DOCX

Бесплатный образец документа

Образец Устава ГСК по требованиям 338-ФЗ и по форме 2026 года

Типовой Устав ТСН для ГСК или отдельного паркинга с положением об онлайн-голосовании.

Скачать образец Устава .DOCX · 63 КБ

Помогаем с созданием ТСН и документами собрания. Оставьте заявку!→

---

22. Обязательно ли собственнику вступать в ТСН

Нет.

Членство возникает только после подачи собственником заявления о вступлении в товарищество (ч. 6 ст. 24).

Собственник вправе выйти из ТСН.

Членство также прекращается при прекращении права собственности на гараж или машино-место (ч. 7 ст. 24).

Получается важное разделение:

собственник объекта и член ТСН — не всегда одно и то же лицо.

---

23. Если собственник не вступил в ТСН, может ли он пользоваться общим имуществом

Да.

Нечлен ТСН имеет право пользоваться общим имуществом на тех же условиях, что и члены товарищества (ч. 1 ст. 27).

Нельзя сказать:

«Ты не вступил в ТСН, поэтому не можешь пользоваться воротами или проездом».

Такой подход противоречит смыслу закона.

---

24. Должен ли нечлен ТСН платить

Да.

Отказ от вступления в ТСН не освобождает от обязанности содержать общее имущество.

Нечлены ТСН обязаны оплачивать:

• содержание общего имущества;
• приобретение и создание общего имущества;
• текущий ремонт;
• капитальный ремонт;
• услуги по управлению.

Это предусмотрено ч. 3 ст. 27.

При отказе от оплаты задолженность может взыскиваться через суд (ч. 5 ст. 27).

Поэтому схема:

«Я не член ТСН, значит взносы не плачу»

не работает.

Правильнее говорить, что член ТСН платит взносы, а собственник, не являющийся членом, — предусмотренную законом плату за содержание и управление общим имуществом.

---

25. Какие органы необходимо избрать в ТСН

Здесь особенно важно не копировать механически правила ТСЖ или СНТ.

Для ТСН гаражного комплекса действует 338-ФЗ совместно с Гражданским кодексом.

Основная структура выглядит так:

Общее собрание членов ТСН ↓ Правление ↓ Председатель

Отдельно действует:

ревизионная комиссия или ревизор.

---

26. Общее собрание членов ТСН

Это основной орган принятия ключевых решений.

К его компетенции относятся, в частности:

• изменение устава;
• реорганизация и ликвидация;
• избрание правления;
• избрание ревизионной комиссии или ревизора;
• установление взносов;
• утверждение годового плана ремонта и содержания;
• утверждение сметы;
• утверждение отчетов;
• определение вознаграждения председателя;
• определение вознаграждения правления;
• приобретение и создание общего имущества.

Перечень установлен ч. 1 ст. 25.

Кворум общего собрания членов ТСН также составляет более 50% голосов, если не установлен более высокий порог (ч. 4 ст. 25).

Обычные решения принимаются большинством участников собрания.

---

27. Правление ТСН

Членов правления избирает общее собрание членов ТСН (п. 3 ч. 1 ст. 25).

Правление является постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом ТСН.

Необходимо заранее определить в уставе:

• количество членов правления;
• срок их полномочий;
• порядок проведения заседаний;
• кворум правления;
• порядок голосования;
• компетенцию правления;
• основания досрочного прекращения полномочий.

338-ФЗ не устанавливает универсальный срок полномочий правления для всех гаражных ТСН — соответствующие правила необходимо закрепить в уставе.

---

28. Кто выбирает председателя

Здесь есть важная юридическая особенность.

338-ФЗ прямо говорит, что общее собрание избирает членов правления и ревизионную комиссию, но отдельно не устанавливает единый для всех ТСН механизм избрания председателя (п. 3 ч. 1 ст. 25).

При этом Гражданский кодекс прямо требует наличия в ТСН:

• председателя как единоличного исполнительного органа;
• правления как постоянно действующего коллегиального исполнительного органа.

Это предусмотрено п. 2 ст. 123.14 ГК РФ.

Поэтому порядок избрания председателя необходимо четко прописать в уставе.

Возможны, например, две модели:

Модель 1. Председателя избирает общее собрание членов

Это наиболее понятная схема.

Собственники сначала избирают правление, затем отдельным вопросом избирают председателя.

Модель 2. Председателя избирает правление

Такую компетенцию необходимо корректно закрепить в уставе с учетом общих правил управления корпорациями.

Для нового ТСН наиболее прозрачна первая модель:

общее собрание избирает и правление, и председателя.

---

29. Что делает председатель

Председатель — лицо, которое фактически представляет ТСН во внешних отношениях.

Конкретный перечень его полномочий нужно установить в уставе.

Обычно председатель:

• действует от имени ТСН;
• подписывает договоры;
• организует исполнение решений собрания;
• обеспечивает работу правления;
• взаимодействует с банком;
• взаимодействует с подрядчиками;
• организует выставление платежей;
• контролирует задолженность;
• обеспечивает хранение документов;
• организует текущие работы.

Но председатель не заменяет собой общее собрание.

Нельзя передать председателю полномочия, которые законом отнесены к компетенции собственников или общего собрания членов ТСН.

---

30. Зачем нужна ревизионная комиссия

Ревизионная комиссия или ревизор контролирует финансовую деятельность ТСН.

Обязанность предусмотреть ее состав и компетенцию в уставе установлена ч. 5 ст. 24.

Ревизионную комиссию или ревизора избирает общее собрание членов ТСН (п. 3 ч. 1 ст. 25).

Для небольшого объекта практичнее зачастую избрать одного ревизора, а не создавать комиссию из нескольких человек.

---

31. Собрание собственников и собрание членов ТСН — не одно и то же

Это один из наиболее сложных моментов 338-ФЗ.

Только члены ТСН решают внутренние корпоративные вопросы

Например:

• изменение устава;
• ликвидация ТСН;
• выборы правления;
• выборы ревизора;
• внутреннее устройство ТСН.

Но нечлены ТСН не теряют права на общее имущество

Собственники, которые не являются членами ТСН, вправе участвовать в собрании и в предусмотренных законом случаях голосовать по вопросам управления общим имуществом (ч. 2 ст. 27).

В частности, они имеют право участвовать в голосовании по вопросам:

• размера платы;
• годового плана содержания и ремонта;
• создания и приобретения общего имущества;
• другим вопросам управления общим имуществом.

Простое правило

Вопрос касается самого юридического лица ТСН — решают члены ТСН.

Вопрос касается общего имущества всех собственников — нельзя просто исключить нечленов ТСН из принятия решения.

---

32. Какие взносы бывают

338-ФЗ предусматривает два вида взносов членов ТСН:

1. членские;
2. целевые.

Основание — ч. 1 ст. 26.

Членские взносы

Могут расходоваться, например, на:

• содержание имущества;
• зарплату работников;
• проведение собраний;
• налоги;
• оплату электричества;
• воду;
• газ;
• вывоз отходов;
• благоустройство.

Членские взносы вносятся на расчетный счет ТСН (ч. 3 ст. 26).

Периодичность устанавливается уставом, но взнос не может взиматься чаще одного раза в месяц (ч. 4 ст. 26).

Целевые взносы

Могут устанавливаться, например, на:

• кадастровые работы;
• оформление земель;
• строительство;
• реконструкцию;
• приобретение общего имущества;
• другие мероприятия, утвержденные собранием.

Основание — ч. 6 ст. 26.

---

33. Нельзя просто придумать сумму взноса

Размер взносов должен определяться на основании:

• приходно-расходной сметы;
• финансово-экономического обоснования.

Оба документа утверждаются общим собранием (ч. 7 ст. 26).

То есть правильная последовательность выглядит так:

определили необходимые расходы → составили смету → сделали экономическое обоснование → утвердили собранием → установили размер платежей.

А не наоборот:

«Председатель решил собирать по 5 000 рублей».

---

34. Что делать с должниками

Уставом можно установить пени за несвоевременную уплату взносов (ч. 8 ст. 26).

Невнесенные взносы и пени ТСН вправе взыскивать через суд (ч. 9 ст. 26).

С нечленов ТСН плата за содержание общего имущества также может взыскиваться в судебном порядке (ч. 5 ст. 27).

Поэтому для нормального управления необходимо вести:

• реестр собственников;
• начисления;
• оплаты;
• задолженность;
• историю уведомлений;
• основания для каждого начисления.

---

35. Какие документы вправе смотреть собственники

Даже собственник, который не является членом ТСН, вправе знакомиться с документами товарищества.

В частности:

• уставом;
• бухгалтерской отчетностью;
• сметами;
• отчетами об исполнении смет;
• заключениями ревизионной комиссии;
• документами на имущество;
• протоколами общих собраний;
• протоколами правления;
• другими внутренними документами.

Основание — ч. 6 ст. 27.

Поэтому модель «председатель никому ничего не показывает» противоречит современной системе управления гаражными объединениями.

---

36. Как начать управление ГСК с нуля

Если вы впервые пришли в существующий ГСК и хотите привести управление в порядок, последовательность действий может быть такой.

Шаг 1. Получить сведения о юридическом лице

Проверить:

• ЕГРЮЛ;
• устав;
• председателя;
• правление;
• юридический адрес;
• расчетный счет.

Шаг 2. Определить границы территории

Проверить земельные участки и документы на территорию.

Шаг 3. Собрать реестр собственников

Для каждого объекта желательно иметь:

• номер гаража;
• кадастровый номер;
• площадь;
• собственника;
• долю;
• контактные данные.

Шаг 4. Определить общее имущество

Составить перечень:

• земля;
• проезды;
• ворота;
• электросети;
• охрана;
• помещения;
• оборудование.

Шаг 5. Рассчитать голоса

По умолчанию — пропорционально площади.

Если собственники хотят использовать принцип количества гаражей, необходимо принять соответствующее решение 2/3 голосов в порядке ч. 2 ст. 6.

Шаг 6. Проверить действующий устав

Устав необходимо привести в соответствие с 338-ФЗ.

Шаг 7. Провести общее собрание

Утвердить основные правила управления.

Шаг 8. Избрать органы управления

Определить:

• правление;
• председателя;
• ревизора.

Шаг 9. Утвердить финансовую модель

Принять:

• план работ;
• смету;
• финансово-экономическое обоснование;
• платежи;
• сроки оплаты;
• пени.

Шаг 10. Организовать постоянную систему управления

Необходимо вести:

• реестр;
• начисления;
• собрания;
• протоколы;
• договоры;
• платежи;
• задолженность;
• обращения собственников.

Поможем начать управления с нуля или восстановить работу. Оставьте заявку!→

---

37. Как начать управление отдельным паркингом

Для отдельного гаражного комплекса алгоритм немного другой.

Сначала необходимо получить:

1. Выписку ЕГРН на здание.
2. Перечень всех машино-мест.
3. Перечень нежилых помещений.
4. Площади объектов.
5. Сведения о собственниках.
6. Проектную документацию — при наличии.
7. Действующие договоры на обслуживание.
8. Сведения об инженерных системах.
9. Сведения о земельном участке.

После этого рассчитываются доли и голоса.

Далее собственники выбирают модель:

Вариант А — ТСН

Подходит, если собственники хотят контролировать управление самостоятельно.

Вариант Б — управляющая организация

Подходит, если собственники хотят передать техническое управление профессиональной компании.

Вариант В — непосредственное управление

Возможно только если количество машино-мест и нежилых помещений не превышает 30.

Поможем начать управления с нуля или восстановить работу. Оставьте заявку!→

---

38. Что стоит принять на первом собрании

Для нового или фактически неуправляемого объекта разумно сразу принять базовый пакет решений:

1. Утвердить реестр объектов и порядок учета собственников.
2. Утвердить порядок расчета голосов.
3. Определить способ управления.
4. При необходимости создать ТСН.
5. Утвердить устав.
6. Избрать правление.
7. Избрать председателя.
8. Избрать ревизора.
9. Утвердить порядок проведения собраний.
10. Утвердить способы уведомления.
11. Утвердить возможность электронного голосования.
12. Определить информационную систему.
13. Определить место хранения протоколов.
14. Утвердить порядок ознакомления с документами.
15. Утвердить состав общего имущества.
16. Утвердить план содержания и ремонта.
17. Утвердить смету.
18. Утвердить финансово-экономическое обоснование.
19. Установить размер платежей.
20. Установить сроки оплаты.
21. Утвердить необходимые договоры.
22. Наделить конкретное лицо полномочиями заключать эти договоры.

После такого собрания появляется юридическая основа для нормального управления объектом.

Подготовим документы собрания - оставьте заявку!→

---

39. Самые частые ошибки

Ошибка №1. Считать, что один гараж всегда равен одному голосу

Нет.

По умолчанию голоса связаны с долями и площадью.

Для территории гаражного назначения перейти на расчет по количеству гаражей можно только специальным решением 2/3 собственников (ч. 2 ст. 6).

Ошибка №2. Исключать из управления тех, кто не вступил в ТСН

Членство в ТСН добровольное.

Но право собственности на общее имущество от членства в ТСН не зависит.

Ошибка №3. Считать, что нечлен ТСН ничего не должен платить

Должен.

Обязанность содержать общее имущество возникает из права собственности, а не из заявления о вступлении в ТСН.

Ошибка №4. Считать председателя владельцем ГСК

Председатель — исполнительный орган.

Ключевые решения принимают собственники или общее собрание членов ТСН в пределах своей компетенции.

Ошибка №5. Устанавливать платежи без сметы

Размер взносов должен иметь финансово-экономическое обоснование (ч. 7 ст. 26).

Ошибка №6. Менять повестку непосредственно во время собрания

Нельзя принимать решения по вопросам, которые не были включены в повестку (ч. 2 ст. 21).

Ошибка №7. Применять 338-ФЗ к подземному паркингу МКД

Паркинги внутри многоквартирных домов исключены из сферы действия закона (п. 3 ч. 2 ст. 1).

Ошибка №8. Проводить электронные голосования без утвержденных правил

Закон разрешает электронное голосование, но собственникам необходимо определить порядок его проведения и используемую информационную систему (ч. 7 ст. 19).

---

40. Главная схема управления по 338-ФЗ

Всю систему закона можно свести к простой конструкции:

1. Определяем собственников.

↓

2. Определяем их доли и количество голосов.

↓

3. Определяем состав общего имущества.

↓

4. Собственники проводят общее собрание.

↓

5. Выбирают способ управления.

↓

6. Если необходимо — создают ТСН.

↓

7. Избирают правление, председателя и ревизора.

↓

8. Утверждают план работ, смету и платежи.

↓

9. ТСН или управляющая организация исполняет решения.

↓

10. Собственники контролируют управление через собрания, отчетность и ревизию.

---

Краткое резюме

338-ФЗ фактически построил для гаражных объединений самостоятельную систему управления общим имуществом.

Для человека, который хочет начать управлять ГСК или отдельным паркингом, нужно запомнить семь правил:

1. Сначала определить, действительно ли объект подпадает под 338-ФЗ.
2. Управляют собственники, а не просто пользователи гаражей.
3. Голоса обычно считаются пропорционально площади, а не по принципу «один человек — один голос».
4. Большой ГСК должен управляться через ТСН; отдельный гаражный комплекс может выбрать ТСН или управляющую организацию.
5. Ключевые решения принимаются общим собранием.
6. Не вступивший в ТСН собственник сохраняет права на общее имущество и обязан участвовать в расходах.
7. Председатель исполняет решения и управляет текущей деятельностью, но не подменяет собой собственников и общее собрание.

Правильно выстроенное управление поэтому начинается не с выбора председателя и не со сбора денег, а с четырех вещей:

реестр собственников → расчет голосов → юридически корректное собрание → утвержденная система управления и финансирования.