12 Ноябрь 2018
С 3 апреля 2018 года Жилищный кодекс РФ был дополнен ст. 157.2 о предоставлении коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО). Сейчас собственники могут принять решение об оплате коммунальных услуг, в том числе услуг по обращению с ТКО, напрямую ресурсоснабжающим организациям и оператору по обращению с ТКО.
Для этого надо провести общее собрание собственников и принять решение о заключении договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг непосредственно с ресурсоснабжающей организацией или оператором по обращению с ТКО. Расскажем, как это сделать правильно и как делать не надо.
КАК ПРАВИЛЬНО.
Первым шагом к организации и проведению собрания является получение реестра собственников помещений в многоквартирном доме. В силу ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ управляющая компания, правление ТСЖ, кооператива обязаны предоставить реестр инициатору собрания в течение 5 дней после получения письменного заявления об этом. Однако такой реестр не содержит реквизитов документов, подтверждающих право собственности на помещения в доме. Эти реквизиты требует Приказ Минстроя РФ №937.
Если дом небольшой, то можно подготовить реестр самим: обойти все помещения и получить необходимые сведения у собственников. Если помещений в доме много, то можно заказать готовый реестр в сервисе Домсканер (или любом другом сервисе[1]).
Реестр должен содержать сведения обо всех собственниках помещений в доме с указанием фамилии, имени, отчества собственников - физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник.
Далее составляем повестку дня собрания (вопросы, по которым собственники будут голосовать).
Обычно на голосование выносят несколько процедурных вопросов:
- выбор председателя общего собрания собственников,
-выбор секретаря общего собрания собственников,
- выбор счетной комиссии,
- определение доступного для всех собственников места для размещения сообщения о решениях, принятых общим собранием, и итогах голосования,
- определение места (адреса) хранения копий протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Первые три вопроса можно сократить до одного:
- выбор председателя и секретаря общего собрания и наделение их правом по подсчету голосов, оформлению результатов собрания.
Вопреки распространенному заблуждению о том, что обязательно нужно создавать отдельную счетную комиссию, Минстрой России Письме от 28.02.2018 N 7252-ЕС/04 «О требованиях к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме считает возможным включать в состав счетной комиссии председателя общего собрания и секретаря такого собрания, если решением общего собрания не принято другое решение.
Помимо процедурных вопросов в повестку дня добавляем основной вопрос:
- заключение собственниками помещений в многоквартирном доме прямых договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг (далее выбрать нужные услуги) холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения), оказания услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с соответствующими ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами с ___.___.______ (указать дату). Подробнее на домсканер.рф
Можно объединить все коммунальные услуги в одном вопросе, но будет еще лучше, если прописать такой вопрос для каждой коммунальной услуги отдельно.
Теперь нужно уведомить остальных собственников о собрании.
В силу ст. 45 Жилищного кодекса РФ в сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:
1) сведения об инициаторе собрания. Это может быть собственник или несколько собственников, управляющая компания;
2) форма проведения собрания. Мы рекомендуем проводить очно-заочное голосование как самое простое для реализации;
3) дата, место, время проведения, а в случае заочного голосования – дата окончания приема решений и место (адрес), куда должны передаваться такие решения. Сроки собрания рассчитывайте так, чтобы успеть заблаговременно уведомить остальных о собрании, а при его проведении – успеть собрать заполненные бланки решений собственников.
4) повестка дня собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут обсуждаться на собрании, и место, где с ними можно ознакомиться.
Сообщение о собрании надо довести до сведения собственников. Не меньше, чем за 10 дней до проведения собрания это сообщение:
- направляется каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен другой способ направления этого письменного сообщения,
- или вручается каждому под роспись,
- или размещается в доступном для всех собственников помещении, которое они определили ранее на собрании. Если собственники на прошлых собраниях не принимали такой порядок и место размещения, то уведомление будет считаться ненадлежащим. Его можно использовать в таком случае лишь в качестве дополнительного способа уведомления.
Если приходится уведомлять собственников заказными письмами или под роспись, то необходимо составить реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания. Он должен содержать сведения о собственниках (представителях собственников), которым направлены сообщения, и способе направления сообщений, дате их получения собственниками или их представителями. При отправке заказных писем целесообразно приложить к реестру документы с почты, подтверждающие соблюдение десятидневного срока отправки сообщений до начала собрания.
Проводим само собрание.
Собрание в очно-заочной форме состоит из 2 частей: очной и заочной. Жилищный кодекс РФ не устанавливает, в какой очередности они должны проходить, однако чаще всего сначала проводится очная часть, а потом идет несколько дней-недель-месяцев заочного голосования.
Зачастую на очную часть приходит немного людей, которые мало что понимают и шумят. Их нужно вписать в отдельный список собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании. Этот список должен содержать сведения о собственниках помещений (представителях собственников):
а) для физических лиц - фамилию, имя, отчество собственника и (или) его представителя (в случае участия в общем собрании), указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое лицо и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение, количество голосов, которым собственник владеет, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя собственника (в случае участия в общем собрании), подпись этих лиц;
б) для юридических лиц - полное наименование и ОГРН в соответствии с учредительными и регистрационными документами, наименование и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение, количество голосов, которым оно владеет, фамилию, имя, отчество представителя юридического лица, указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя юридического лица, подпись этого лица.
Если присутствующих 15 человек и меньше, то все эти сведения можно вписать в основную часть протокола, не оформляя список отдельным приложением.
На очной части нужно пояснить, какие решения планируется принять в ходе голосования, рассказать о порядке заполнения бланков решений, ответить на вопросы пришедших.
Часто задаваемые вопросы по заключению прямых договоров:
1) Придется ли собственникам подписывать отдельные договоры?
Прямые договоры заключаются в соответствии с типовыми договорами, утвержденными Правительством РФ. Заключение договора в письменной форме не требуется (ч. 6 ст. 157.2 Жилищного кодекса).
2) Типовой договор Правительством РФ еще не утвержден. Что делать?
До утверждения Правительством РФ типовых договоров, предусмотренных ч. 6 ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ, условия прямых договоров определяются в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг (ч.2 ст. 3 Закона 59-ФЗ). Эти Правила утверждены в 2011 году постановлением №354.
3) Кто будет отвечать за качество услуг при заключении «прямых договоров»?
Минстрой РФ считает, что лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, выступает "единым окном" для приема жалоб потребителей на нарушение качества предоставляемых коммунальных услуг и обязано отвечать за качество предоставляемых коммунальных услуг внутри дома в части надлежащего содержания внутридомовых инженерных коммуникаций, тогда как ресурсоснабжающая организация отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций (письмо Минстроя РФ от 4 мая 2018 г. N 20073-АЧ/04).
4) Надо ли вносить изменения в договор управления?
По мнению Минстроя РФ, п. 1 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ предусматривает дополнительное основание для изменения договора управления многоквартирным домом. В этой связи принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения, предусмотренного п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, влечет изменение договора управления многоквартирным домом в силу закона (письмо от 4 мая 2018 г. N 20073-АЧ/04). То есть договор считается измененным автоматически, дополнительных решений по поводу изменений принимать на общем собрании не обязательно.
5) Кто сообщит в ресурсоснабжающие организации о принятом решении? Надо ли поручать это кому-то на собрании?
Протокол собрания и копии решений в ресурсоснабжающие организации и региональному оператору по обращению с ТКО направляет сам инициатор собрания.
6) На какой срок договоры будут считаться заключенными?
В силу ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ договоры будут считаться заключенными на неопределенный срок. Подробнее на домсканер.рф
7) А если ресурсоснабжающие организации или региональный оператор по обращению с ТКО не захотят заключать договор?
Ресурсоснабжающие организации и региональный оператор по обращению с ТКО могут только перенести дату заключения не более чем на три месяца, о чем должны уведомить инициатора собрания в течение пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола общего собрания.
8) Кто будет передавать показания общедомовых и индивидуальных счетчиков при переходе на «прямые договоры»?
В силу ч. 11 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управляющая компания или ТСЖ обязаны предоставлять ресурсоснабжающим организациям информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных и коллективных (общедомовых) приборов учета.
9) Кто теперь будет отвечать за качество коммунальных услуг?
Управляющая компания, ТСЖ, кооператив будут отвечать за качество коммунальных услуг внутри многоквартирного дома в части надлежащего содержания внутридомовых инженерных коммуникаций, а ресурсоснабжающая организация ответит за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций.
Заочная часть собрания подразумевает поквартирный сбор бланков решений от каждого собственника.
При подготовке документов на каждого собственника составляются листы решений (бланки голосования). Решение должно содержать:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение в многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
Лист решения делается на каждого собственника, не допускается заполнение одного листа с квартиры, если в ней несколько собственников. Проголосовать должен каждый, кто владеет какой-либо долей.
На практике собственники очень небрежно подходят к заполнению листов решений: не заполняют обязательные строки, голосуют/расписываются за других собственников. Такие действия могут привести к тому, что в случае оспаривания решения собрания в суде такие бланки будут исключены из подсчета голосов. Поэтому инициатору надо либо готовить бланки с максимально заполненной информацией о собственнике и его помещении либо при сдаче бланков проверять правильность заполнения.
Сбор заполненных бланков на практике тоже происходит по-разному. Одни инициаторы обходят квартиры, другие предлагают собственникам принести заполненное решение в определенное место или кинуть в почтовый ящик, урну для сбора бюллетеней. Последний способ удобен для жителей, однако исключает возможность своевременно проверить, правильно ли заполнен бланк.
После голосования надо подсчитать голоса и оформить результаты.
Общее собрание собственников считается состоявшимся (правомочным), если в нем участвовали собственники помещений или их представители, которые обладают более 50% голосов от общего числа голосов. Если не будет кворума, то собрание считается несостоявшимся, и его можно проводить повторно.
Для принятия решений Жилищный кодекс РФ устанавливает разные требования к количеству голосов. Для заключения договоров напрямую с ресурсоснабжающими организациями необходимо большинство от общего числа голосов принимающих участие в собрании. Количество голосов собственника зависит от площади, находящейся в его собственности.
Решения общего собрания оформляются протоколом. Требования к нему закреплены объемным приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр.
Он должен обязательно содержать:
а) наименование документа – «протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».
б) дата и регистрационный номер протокола. Дата составления протокола - это дата подведения итогов (окончания подсчета голосов) общего собрания. Регистрационный номер - это порядковый номер общего собрания в течение календарного года.
в) дата и место проведения собрания. Место - это адрес, по которому проводилось очное собрание или адрес, по которому передавались письменные решения собственников при очно-заочном и заочном голосовании. Дата проведения собрания – это дата начала и дата его окончания.
г) заголовок к содержательной части протокола - адрес дома, вид общего собрания (годовое, внеочередное) и форма его проведения (очное, заочное, очно-заочное голосование).
д) содержательная часть протокола общего собрания из двух частей - вводной и основной.
В вводной части указываются сведения:
- об инициаторе собрания: для юридических лиц - полное наименование и ОГРН; для физических лиц - ФИО, номер помещения, собственником которого является физическое лицо и реквизиты документа о праве собственности на помещение;
- о председателе и секретаре общего собрания, лицах, проводивших подсчет голосов (исключение - случаи, когда вопрос об избрании этих лиц включен в повестку дня общего собрания);
- о лицах, участвовавших в собрании и приглашенных для участия в нем;
- об общем количестве голосов собственников;
- о количестве голосов собственников, проголосовавших на общем собрании;
- об общей площади жилых и нежилых помещений в доме;
- о повестке дня;
- о наличии или отсутствии кворума общего собрания.
В основной части протокола указываются вопросы из повестки и отдельные разделы к каждому из этих вопросов.
Текст каждого раздела по каждому вопросу из повестки дня состоит из трех частей:
«СЛУШАЛИ» - указывается фамилия, имя, отчество выступающего, краткое содержание выступления или ссылка на прилагаемый к протоколу документ, содержащий текст выступления. Перед словом «СЛУШАЛИ» проставляется номер и формулировка вопроса в соответствии с повесткой дня;
«ПРЕДЛОЖЕНО» - пишется краткое содержание предложения по вопросу, по которому будет проводиться принятие решения и голосование.
«РЕШИЛИ (ПОСТАНОВИЛИ)»- здесь указываются решения, принятые по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» с указанием номера и формулировки вопроса в соответствии с повесткой дня, количества голосов, отданных за различные варианты голосования. Решение может содержать один или несколько пунктов, каждый из которых нумеруется.
е) место (адрес) хранения протоколов и решений собственников;
ж) приложения к протоколу – подшиваются в одну папку вместе с ним:
- реестр собственников, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник;
- сообщение о проведении общего собрания;
- реестр вручения собственникам сообщений о проведении общего собрания, содержащий сведения о собственниках, которым направлены сообщения, и способе направления сообщений, дате их получения (исключение - случай, когда ранее собственники на общем собрания решили, что размещается в определенном ими общедоступном помещении дома;
- список собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании;
- доверенности (или их копии) или иные документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников;
- решения собственников в случае проведения собрания в форме очно-заочного или заочного голосования.
Все приложения к протоколу нумеруются. Номер приложения, а также указание на то, что документ является приложением к протоколу общего собрания, указывается на первом листе документа.
з) подпись - сведения о фамилии, инициалах председателя, секретаря общего собрания, а также лиц, проводивших подсчет голосов, и собственноручную подпись этих лиц, дату ее проставления. В случае если вопрос об избрании председателя и лиц, осуществляющих подсчет голосов, включен в повестку дня общего собрания и принято решение об отклонении предложенных кандидатур, реквизиты подписи включают сведения о фамилии, инициалах инициатора собрания.
Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений передаются инициатором собрания в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья или кооператива не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания.
В случае принятия решения о заключении договоров непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, региональным оператором по обращению с ТКО имеет смысл составить основную часть протокола в 2 экземплярах, так как в силу ст. 46 Жилищного кодекса РФ копии решений и протокол общего собрания собственников направляется инициатором в тот же срок в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с ТКО, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг.
Не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений собственниками инициатор собрания доводит итоги голосования и принятые решения до сведения всех собственников. Для этого он размещает соответствующее сообщение в помещении дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников.
Жилищный кодекс РФ также требует от инициатора размещать протокол собрания и решения собственников в ГИС ЖКХ.
КАК ДЕЛАТЬ НЕ НАДО.
1. Не надо изобретать свои формулировки для тех вопросов, которые законодатель в ст. 44 Жилищного кодекса РФ уже изложил достаточно конкретно:
«принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном Жилищным кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами».
Используя этот абзац, выбрав нужные услуги, по желанию добавив названия организаций, а также уточнив дату заключения договоров, Вы получите хорошую готовую формулировку вопросов, которые можно смело включать в повестку дня собрания.
2. Неправильно принимать решение о «прямых платежах ресурсоснабжающим организациям», так как договоры и платежи – разные вещи.Прямые платежи без заключения договоров предусматривались ранее в ст. 155 Жилищного кодекса РФ, сейчас эти положения утратили силу.
3. Принять решение перейти на «прямые договоры» в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества (раньше назывались ОДН), тоже нельзя. Теперь эта плата не относится к коммунальным услугам, а входит в содержание и ремонт общего имущества, которые выполняются непосредственно управляющей компанией или ТСЖ.
Более подробно можно почитать в п. 5 письма Минстроя РФ от 4 мая 2018 г. N 20073-АЧ/04, а также у Верховного Суда РФ в определении от 16 июля 2018 г. N 308-ЭС18-3279. Он рассматривал спор между водоснабжающей и управляющей организациями о взыскании долга за воду, потребляемую при содержании общедомового имущества. Суд указал, что если управляющая компания управляет домом, то даже в отсутствие договорных отношений именно она (а не собственники) должна оплатить водоснабжающей организации стоимость ресурсов, потраченных на содержание общего имущества. Плата за коммунальные ресурсы, потребленные при содержании общего имущества, с 1 января 2017 года включена в состав платы за содержание жилого помещения, и исключена из платы за коммунальные услуги. Независимо от решения собственников ресурсоснабжающая организация не вправе взимать с них плату за «ОДН».
4. Некоторые юридические компании рекомендуют принять решение о заключении «прямых договоров» на водоснабжение и теплоснабжение, используемые при самостоятельном производстве управляющей компанией, ТСЖ коммунальной услуги по горячему водоснабжению. Мы так делать не рекомендуем до формирования устойчивой и однозначной судебной практики по этому вопросу. Статья 44 Жилищного кодека РФ говорит о возможности заключения договоров о предоставлении коммунальных услуг. Однако вода и тепло, с помощью которых УК или ТСЖ производит горячую воду, это не коммунальные услуги (Письмо Минстроя РФ от 7 мая 2018 г. N 20237-ОГ/04). Поэтому пока такой переход непрошел проверку практикой судов и жилищных инспекций, торопиться не стоит.
5. Не надо забывать отправить протокол и копии решений ресурсоснабжающим организациям. Иначе исполнителем коммунальной услуги останется УК, ТСЖ или кооператив. Арбитражный суд Омской области по делу № А46-15140/2018 взыскал с управляющей компании задолженность за тепловую энергию. Компанию не спасли доводы о том, что она не являлась исполнителем коммунальных услуг со ссылкой на протоколы общего собрания, согласно которым собственники решили заключить прямые договоры. Суд указал, что доказательств направления этих протоколов не представлено, поэтому тепловую энергию приобретать и оплачивать должна именно управляющая компания.
6. Не стоит отправлять протокол и копии решений другим лицом (не инициатором собрания). Некоторые ресурсоснабжающие организации могут отказать в заключении договоров, ссылаясь на то, что документы направлены не тем лицом, которое указано в Жилищном кодексе РФ, и тогда переход на непосредственные договоры с ресурсоснабжающими организациями затянется.