29 Июнь 2018
Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) помещения по передаточному акту или иному документу о передаче после выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, вправе голосовать на общих собраниях в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Это предусмотрено ч. 1.1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ. В таком случае площадь незарегистрированных, но переданных помещений учитывается при подсчете кворума.
Если квартиры находятся в собственности застройщика, что подтверждается данными Росреестра, то он участвует в голосовании, и площадь помещений также учитывается при подсчете кворума.
Если застройщик не оформлял право собственности и квартиры не передавал, то ситуация на практике разрешается сложнее.
По общему правилу, закрепленному ст. 223 Гражданского кодекса, право собственности возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Таким образом, логично было бы считать, что подсчет кворума должен происходить только с площади помещений, находящейся в чей-либо собственности.
Однако практика судов по этому вопросу придерживается иной точки зрения. Например, Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в решении от 31 октября 2017 г. по делу № 2-1660/2017 пришел к такому выводу: застройщик в отношении помещений в доме, не переданных иным лицам по передаточному акту, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и голосовать по вопросам повестки дня, обладая равными с собственниками помещений в многоквартирном доме правами. Иное влекло бы нарушение прав указанных лиц на участие в решении вопросов управления и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, учитывая, при этом, что осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества. При этом суд сослался на аналогичную правовую позицию Верховного Суда РФ в Определении от 17.02.2017 № 309-ЭС16-20699, а также апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.02.2013 № 33-2530/2013.
Поэтому перед проведением собрания советуем изучить практику судов своего региона, а также выяснить позицию застройщика – будет ли он участвовать в голосовании. Если он безразличен к собранию, а без его участия кворум не наберется, то можно попробовать провести собрание без учета незарегистрированных помещений.