13 Апрель 2020
Сейчас строят дома, состоящие из нескольких секций. Формально такие строения оформляются как единый многоквартирный дом, даже если вводились в эксплуатацию по частям.
Закон допускает возможность ввода в эксплуатацию отдельных частей (этапов) объектов капитального строительства, в том числе блок-секций многоквартирных домов, а также блок-секций многоквартирных домов, в отношении которых выданы самостоятельные разрешения на строительство, а после завершения строительства – отдельные разрешения на ввод в эксплуатацию в качестве самостоятельных объектов капитального строительства – многоквартирных домов.
По этой причине с момента ввода в эксплуатацию отдельных блок-секций их можно и нужно содержать и обслуживать, поскольку отдельная блок-секция многоквартирного дома, введенная в установленном порядке в эксплуатацию, фактически подпадает под признаки многоквартирного дома.
Важный момент – присвоен ли введенной в эксплуатацию блок-секции самостоятельный адрес или адрес является единым с введенными ранее в эксплуатацию блок-секциями.
Если пристраиваемая часть дома не обладает признаками самостоятельного объекта капитального строительства – многоквартирного дома, то такая пристраиваемая часть увеличивает площадь дома, следовательно, увеличивается и количество голосов собственников, из-за чего собрание собственников только одной части (секции) не может иметь необходимого кворума, поскольку собственники помещений в других частях (секциях), не сданных в эксплуатацию на момент проведения общего собрания, не уведомлены о проведении такого собрания.
Если введенная в эксплуатацию блок-секция, в отношении которой уже осуществляется управление, является самостоятельным объектом, то в отношении других блок-секций, сдаваемых в эксплуатацию, орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и затем проводит открытый конкурс.
Такая позиция подтверждается решениями арбитражных судов по делу N А82-17175/2017. Это дело завершилось определением Верховного Суда РФ от 11.03.2019 N 301-ЭС19-298.
Суды изложили свое мнение следующим образом:
«…в отношении введенной в эксплуатацию отдельной блок-секции многоквартирного дома может и должно осуществляться управление, в том числе управляющей организацией. При этом не будет нарушаться требование части 9 статьи 161 ЖК РФ о том, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, поскольку отдельная блок-секция жилого дома, введенная в установленном порядке в эксплуатацию, фактически и юридически представляет собой многоквартирный дом, который может автономно функционировать, в том числе самостоятельно обслуживаться и обеспечиваться всеми видами коммунальных ресурсов. В противном случае такая блок-секция дома не могла быть сдана в эксплуатацию без сдачи в эксплуатацию все остальных блок-секций, то есть всего дома в целом.
Что же касается вопроса о выборе управляющих организаций для последующих вводимых в эксплуатацию блок-секций МКД и для всего этого дома в целом, то он должен решаться собственниками жилых помещений в соответствующих блок-секциях дома или во всем данном доме либо уполномоченным органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном статьей 161 ЖК РФ. В случае возникновения в ходе управления отдельными блок-секциями указанного жилого дома разными управляющими организациями технико-эксплуатационных вопросов, относящихся ко всему дому, они подлежат разрешению посредством заключения соответствующих гражданско-правовых договоров, в том числе в случае необходимости с ресурсоснабжающими организациями».
Хотим отметить, что последняя мысль не очень согласуется с практикой судов по вопросу уплаты взносов на капремонт. Там суды исходят из единства здания. Одно из последних дел – №А45-3831/2018.
Дом попал в региональную программу капремонта с учётом года ввода в эксплуатацию первой секции, который был указан в программе датой постройки дома. После включения дома в программу у жителей появилась обязанность оплачивать капремонт. Жильцы из секций, отстроенных последними, посчитали несправедливой такую обязанность до истечения предусмотренной законом отсрочки оплаты в недавно достроенном доме.
Верховный Суд РФ определением от 8 августа 2019 г. N 304-ЭС19-13821 отказал в передаче жалобы собственника на рассмотрение в судебную коллегию ВС РФ. По его мнению, нижестоящие суды вынесли законные решения, установив, что:
- многоквартирный дом был включен в региональную программу как единое строение с присвоением единого почтового адреса,
- он обоснованно подлежал включению в региональную программу капремонта без разделения на блок-секции,
- собственники должны оплачивать капремонт вне зависимости от очередности сдачи в эксплуатацию отдельных частей дома.
Последнюю позицию тоже необходимо учитывать при проведении общих собраний.