02 Сентябрь 2019
Иногда к нам обращаются с просьбой проверить договор управления, предложенный управляющей организацией.
Часто эти договоры не соответствуют действующему законодательству: они содержат условия, ущемляющие права потребителей, или просто невыгодные жителям условия, а также не содержат чего-либо обязательного, например, перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией, порядок определения размера платы за них, порядок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги.
Надо ли проверять, а потом пытаться изменить условия договора управления и как это правильно делать?
Перед проверкой условий договора важно определиться, зачем вы это хотите делать. В некоторых ситуациях это может быть бессмысленным.
Кто-то проверяет проект договора, чтобы предложить управляющей организации свою редакцию договора, кто-то – чтобы через контролирующие органы наказать компанию, кто-то просто хочет понять, надо ли голосовать за такие условия договора и управляющую организацию, предложившую их.
Иногда компания абсолютно неконтактная и общение с ней по вопросам условий договора заведомо не может привести к какому-либо положительному результату. В этом случае переписываться с ней можно лишь для того, чтобы потом возможно было подтвердить, что вы принимали меры к урегулированию разногласий, которые могли.
Кто согласовывает условия.
По ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ председателю совета многоквартирного дома предоставлено полномочие вступить в переговоры относительно условий договора управления до принятия общим собранием собственников решения о его заключении.
Иногда совет дома не выбран, тогда в отношениях с управляющей организацией выступает инициативная группа либо отдельные собственники. Жителям лучше организоваться, чтобы выработать единую позицию по условиям договора, а также показать компании свою организованность и возможность влиять на мнение остальных собственников. Плохо, если инициативных групп две и более и все они хотят разного. В таких ситуациях все усилия также могут быть напрасными.
С чего начать.
Исходить надо из того, заключен договор или нет.
Если договор заключен, то изменить его кроме как по соглашению с управляющей компанией никак не получится.
Если договор не заключен, а вопрос о выборе управляющей организации только вынесен на общее собрание, то совету дома стоит попробовать настоять на условиях договора, выгодных для жителей.
Здесь опять возникает вопрос о цели проверки.
1. В договоре могут быть незаконные условия, которые противоречат жилищному кодексу и нарушают права потребителей. Такие условия считаются недействительными и не должны применяться. В случае проверки контролирующие органы будут руководствоваться не договором, а законом и подзаконными нормативно-правовыми актами. Поэтому есть ли смысл менять такие условия, если они не должны применяться – решать самим жителям.
Если договор уже заключен, то на незаконные условия договора и их применение можно повлиять через территориальный отдел Роспотребнадзора или жилищную инспекцию. Спор по этим условиям в любом случае лучше начать СС управляющей компанией. Если компания согласится внести изменения, то новую редакцию договора надо будет утверждать на общем собрании. Если организация проигнорирует письменные претензии, то собственники могут обратиться в Роспотребнадзор, и управляющая организация с высокой долей вероятности получит предписание и(или) штраф. В жилищную инспекцию лучше обращаться, когда договор уже заключен, и компания применяет какие-то сомнительные условия из него на практике, например, условие по индексации размера платы.
2. Бывают условия, которые не противоречат закону, но выгодны только управляющей компании, например, условие про отчетность организации можно сформулировать так, что отчет будет неинформативным, размещаться – только в ГИС ЖКХ, что не позволит собственникам в полной мере контролировать выполнение организацией своих обязанностей.
Жителям желательно заменить такие условия на подходящие им или хотя бы найти компромисс с организацией. Это важно делать до проведения собрания об утверждении условий такого договора. Пока договор не заключен и есть вероятность, что жители не выберут конкретную организацию, которая хочет управлять домом, с ней еще хоть как-то можно договориться.
Если договор уже заключен, то у компании нет мотивации изменять удобные для нее условия, которые соответствуют закону. Здесь усилия жителей, скорее всего, будут напрасны. Стоит рассмотреть вопрос об отложении споров по условиям до истечения срока договора, либо решать вопрос о выборе другой управляющей организации.
Как урегулировать разногласия по договору управления.
Протокол разногласий в смысле, котором он предусмотрен Гражданским кодексом РФ, в данном случае не очень подходит. Он применяется, когда заключение договора является обязательным для одной из сторон. В данном случае, если договор утвержден на общем собрании, то его условия являются одинаковыми для всех собственников, и отдельный житель не может потребовать для себя каких-то персональных условий.
Пока договор не утвержден на общем собрании, заключать его рано. Поэтому «протокол разногласий» составлять не обязательно. Ваши возражения по договору можно оформить обычным заявлением, в котором указать, какие пункты чему не соответствуют, чего в договоре не хватает и надо добавить, а что из условий Вы предлагаете изменить как совет дома (инициативная группа) в интересах всех жителей.
Согласование лучше производить в письменной форме, чтобы фиксировать позиции управляющей организации. Возможно также предварительное устное обсуждение вопросов с последующим письменным закреплением достигнутых договоренностей.
С учетом сроков на рассмотрение обращений собственников такое согласование может быть долгим, поэтому начинать лучше заранее, с приличным запасом времени до проведения общего собрания (в случае согласования условий договора, которые выносятся на голосование).
Что делать если управляющая компания не хочет изменять договор?
1. Если он заключен, то после письменных обращений можно обратиться в Роспотребнадзор на ущемляющие права потребителей условия. В обращении важно указать, что Вы уже обращались с письменной претензией, но компания не ответила либо отказала в просьбе.
Также можно подумать о смене управляющей организации на более контактную.
2. Если договор только выносится на голосование, то можно:
- не выбирать эту управляющую организацию и не утверждать условия договора управления. Такой вариант требует работы с собственниками, чтобы они массово проголосовали так, как нужно, и понимали, по какой причине. В этом случае собственники рискуют, что способ управления не будет реализован, и выбор компании будет происходить по конкурсу, проводимому местной администрацией. Поэтому обязательно параллельно надо искать и выбирать другую компанию.
- выбрать эту компанию, но потом действовать как в прошлом случае (п.1) для уже заключенного договора управления.
- выбрать компанию и ничего не делать, если незаконные условия она не применяет в работе, а невыгодные для жителей условия отсутствуют или с ними возможно жить.
Важно понимать, что многие управляющие организации выносят на голосование неправильные договоры, не потому что они хотят нарушить права потребителей или получить штраф. Просто они берут готовые образцы договоров управления с интернета, где много устаревшей информации, а свежих и актуальных образцов в свободном доступе найти нереально. Многие компании, особенно небольшие и без юристов в штате, даже не вчитываются в условия договора сами. Они предлагают жителям такие договоры, потому что надо утвердить какие-нибудь условия на собрании, иначе ГЖИ не внесет изменения в реестр лицензий. Читать договор такие компании начинают, когда возникают какие-то разногласия с жителями либо контролирующими органами.
Поэтому не стоит сразу считать, что в управляющих организациях работают хитрые и дальновидные злодеи, если вам предложили неправильный договор управления. Возможно, они просто его не читали или не поняли. Предложите им свои поправки или свою редакцию хорошего актуального договора.