16 Апрель 2019
Вновь выбранные управляющие организации часто сталкиваются с тем, что жилищная инспекция отказывается вносить изменения в реестр лицензий.
Основания бывают самые разные, от прямо предусмотренных законом до довольно надуманных. Мы проанализировали судебную практику по спорам управляющих организаций с жилищными инспекциями и составили на её основе список наиболее частых причин для отказа. Надеемся, прочтение статьи поможет не повторить отрицательный опыт коллег.
1. Договор управления многоквартирным домом подписан с собственниками, обладающими менее чем 50% голосов.
В соответствии с ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) договор управления заключается с управляющей организацией в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
В Санкт-Петербурге управляющая организация к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий приложила договор управления, который был подписан только председателем совета дома. ГЖИ отказалась внести изменения в реестр лицензий, и суды ее поддержали: «документов, свидетельствующих о том, что указанное в договоре лицо действует от имени других собственников в соответствии с п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ (подписание договора председателем совета дома) или является собственником, обладающим более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, не представлено». Определением Верховного Суда РФ от 18.05.2018 N 307-ЭС18-5142 отказано в передаче этого дела N А56-6941/2017 для пересмотра.
Аналогичным образом Верховный Суд РФ отказал в пересмотре дела N А56-76152/2016. Там также безуспешно был обжалован отказ ГЖИ, мотивированный тем, что договор подписан только с одним собственником. По мнению суда, подписание договора с одним собственником не может свидетельствовать о реализации решения общего собрания по выбору управляющей организации.
Нижестоящие арбитражные суды придерживаются аналогичных позиций, цитируя эти решения Верховного суда РФ (например, Постановление Пятнадцатого ААС от 22.01.2019 N 15АП-18533/2018 по делу N А32-28247/2018, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.11.2018 N Ф01-5482/2018 по делу N А17-1382/2018).
Суды подчеркивают, что достаточное количество голосов «ЗА» выбор конкретной управляющей организации, утверждение условий договора управления на общем собрании не доказывает реализацию выбранного способа управления и выбора конкретной управляющей компании, поэтому необходимо подписать договор с собственниками, обладающими достаточным количеством голосов.
На практике чаше всего проблемы возникают, если управляющая организация не знает о том, что стороной договора управления выступают собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, и подписывает договор с любыми одним-двумя собственниками, либо когда договор от имени собственников подписывает председатель совета дома. Ранее мы уже писали о том, как суды оценивают такие ситуации.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановлением от 12.10.2018 по делу N А33-32618/2017 также признал законным отказ ГЖИ: протокол был подписан на первый взгляд достаточным количеством собственников, однако часть из жителей подписала договор еще до даты принятия собранием решения о выборе управляющей организации и утверждения условий договора. ГЖИ и суды посчитали эти подписи ненадлежащими, и за их вычетом оценили количество подписавших как недостаточное, а договор – как незаключенный.
2. Отсутствие кворума на собрании, на котором решался вопрос о выборе управляющей организации и заключении с нею договора управления.
По этой причине могут отказать, если в протоколе занижена общая площадь помещений, от которой считался кворум, а также если инспекция решит проверить бюллетени и вычтет из подсчета голосов письменные решения с какими-либо недостатками: не указан правоустанавливающий документ, дата подписания выходит за пределы сроков голосования и т.п.
Определением Верховного Суда РФ от 12.12.2018 N 301-КГ18-22346 отказано в передаче дела N А28-13598/2017 для пересмотра. Здесь суды также признали законным отказ инспекции во внесении изменений в реестр лицензий. Управляющая организация направила туда заявление, приложив к нему необходимые документы, в том числе протокол общего собрания собственников. Инспекция в соответствии с Порядком N 938/пр осуществила проверку заявления и документов. Она установила, что решение принято 45,13% голосов собственников, то есть при отсутствии необходимого кворума. При подсчете голосов УК неверна указала площадь дома, учла голоса собственников помещений дома, в письменных решениях которых не указаны даты принятия решений, а также решения, которые получены после даты окончания их приема.
Таким образом, представленный протокол не подтверждал достоверность сведений, содержащихся в заявлении, что и послужило основанием для отказа.
Рекомендуем при сборе бюллетеней в процессе голосования тщательно проверять бюллетени, а при наличии ошибок – попросить собственников перезаполнить письменные решения. Если есть сомнения в общей площади помещений, то при расчете кворума для подстраховки стоит ориентироваться на максимальное известное еёзначение.
3. Несоответствиепротокола общего собрания о выборе управляющей организации требованиям к оформлению протоколов.
Многие инициаторы собраний не знают, что кроме требований Жилищного кодекса РФ к проведению общих собраний также существует Приказ Минстроя с требованиями к оформлению протоколов. Несоблюдение этих требований также может испортить любое решение собственников. Частое нарушение требований заключается в отсутствии приложений к протоколу собрания, например, реестра собственников или их письменных решений.
Третий ААС по делу N А74-2594/2018 признал законными действия жилищной инспекции, отказавшей во внесении изменений в реестр: у протокола не было обязательных приложений. Кроме того, собрание было проведено сразу в заочной форме,а доказательств проведения перед ним очного собрания управляющая организация в инспекцию не представила.
Тринадцатый ААС по делу N А21-6369/2018 принял аналогичное решение, поддержав такую же позицию органа жилищного надзора, хотя в этом деле нарушения были менее серьезные:во вводной части протокола не указаны реквизиты документа, подтверждающего право собственности инициатора собрания на помещение, в тексте протокола отсутствовала часть "Предложено", а в части "Слушали" не указаны ФИО выступающего, отсутствовала дата проставления подписей председателем, секретарем, комиссией по подсчету голосов. Также на собрании было принято решение признать недействительным протокол другого собрания. Суд указал, что признание решения недействительным – это исключительная компетенция суда, а не самих собственников. Из-за перечисленных недостатков суд посчитал, что такой протокол не мог быть использован для включения сведений об управляющей компании в реестр лицензий.
Семнадцатый ААС по делу N А60-29132/2018 также поддержал инспекцию, которой не понравился приложенный к заявлению протокол общего собрания. В протоколе было много мелких недостатков, например: в качестве места проведения общего собрания не указан адрес, по которому передавались письменные решения собственников, в сведениях о присутствующих на собрании лицах не было указано полностью имя, отчество собственников; текст протокола излагался не от третьего лица множественного числа, а от третьего лица единственного числа; не указаны имя, отчество выступающего, краткое содержание выступления или ссылка на прилагаемый к протоколу документ, содержащий текст выступления, в реестре собственников не указаны: имя, отчество собственников (указаны инициалы); реквизиты документов, подтверждающих право собственности; сообщение о проведении собрания не содержало дату окончания приема бюллетеней. Но самым существенным нарушением было отсутствие приложенных письменных решений собственников.
При составлении протокола ориентируйтесь на требования Приказа Минстроя №44/пр и строго их придерживайтесь, чтобы оставить органам жилищного надзора как можно меньше поводов для формальных отказов.
В нашей практике мы сталкивались также с тем, что жилищная инспекция одной из причин отказа указывает на отсутствие документов, подтверждающих извещение собственников о результатах собрания. Однако этот документ не является ни обязательным приложением к проколу собрания, ни необходимым приложением к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий. Но если Ваша управляющая организация планирует управлять домами на территории Московской области, то рекомендуем на всякий случай приложить к документам подтверждение того, что собственники ознакомлены с итогами голосования.
К протоколу о выборе управляющей компании и утверждении условий договора с ней не забудьте приложить проект самого договора управления, за условия которого голосуют собственники.
Также рекомендуем перед подачей заявления, а лучше перед проведением общего собрания, посмотреть практику арбитражного суда по делам, где оспаривались отказы жилищной инспекции вашего субъекта, чтобы оценить уровень требовательности органа жилищного надзора, а также их обоснованность, и подготовиться к ним.
Мы можем помочь как с поиском такой практики, так и оформлением документов для общего собрания в строгом соответствии с Требованиями Минстроя РФ.