07 Февраль 2019
В статье описаны требования Жилищного кодекса РФ к решениям собственников (так называемым бюллетеням) при проведении общих собраний, изложены позиции Минстроя РФ и судов по отдельным вопросам заполнения таких решений.
Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр утверждены Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников. Согласно пункту 19 этих Требований, в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного голосования решения собственников являются обязательным приложением к протоколу общего собрания.
Сотрудники компании "ДОМСКАНЕР" помогут Вам:
- подготовить полный пакет документов (включая Протокол) общего собрания собственников с гарантией приема документов Жилищной инспекцией.
- актуализировать реестр собственников на основе ФГИС ЕГРН Росреестра.
- сделать именные бланки на каждого жителя.
Наш опыт более 5 лет и несколько тысяч успешных собраний даже в самых конфликтных домах. Позвоните нам 8-800-100-24-97 (звонок бесплатный) или напишите: info@domscanner.ru
Что должно быть обязательно указано в письменных решениях участников собрания, указано в ч. 5.1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ. В бюллетене надо правильно заполнить:
1. Сведения об участнике собрания (это собственник, или член ТСЖ в случае проведения собрания членов ТСЖ). Если за собственника голосует представитель, то наряду со сведениями о собственнике стоит указать данные представителя, включая сведения о документе, на основании которого он действует (например, доверенность). Минстрой России в п.5 Письма от 05.10.2017 N 35851-ЕС/04 указал, что такие сведения должны позволять идентифицировать участника собрания. Минстрой РФ считает, что к таким сведениям относится фамилия, имя и отчество, написанные полностью (при наличии).
Иногда у квартиры несколько собственников. В таком случае решение должен заполнить каждый из них отдельно. Суд может признать несущественным нарушение, если бюллетень заполнят и подпишут одновременно несколько собственников (например, как это сделал Кемеровский областной суд по делу N 33-10125/2018), но лучше не рисковать и не жалеть бумаги для отдельных бланков решений.
2. Сведения о документе, который подтверждает право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в доме. Согласно письму Минстроя России от 17.11.2016 N 38396-ОД/04 собственники помещений, не имеющие свидетельства о регистрации права собственности (зарегистрировавшие право собственности после 15 июля 2016 года), для участия в общем собрании и правильного оформления своего письменного решения должны предоставить выписку из ЕГРП и указать в решении информацию о такой выписке.
Отсутствие сведений о документе, подтверждающем право собственности, часто устанавливается судами при оспаривании решений общих собраний. Одни суды считают это серьезным нарушением, и исключают бюллетени с такими дефектами из подсчёта голосов. Другие суды относятся к этому нарушению более лояльно.
Свердловский областной суд в апелляционном определении по делу N 33-13481/2018 согласился с нижестоящим судом в том, что из подсчета голосов надо исключить решения, в которых в строке для сведений о документах, подтверждающих право собственности указан только вид документа – свидетельство, договор о приватизации без указания их реквизитов. По другим бюллетеням суд отметил, что указание номера регистрационной записи, номера и даты выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности либо даты заключения договора, не противоречат ч. 5.1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ.
Такое же мнение о необходимости исключения не полностью заполненных решений из подсчета высказал Хабаровский краевой суд в определении от 17.12.2018 N 44Г-207/2018.
Пензенский областной суд по делу N 33-3165/2017 не стал исключать из подсчета такие решения собственников, он указал, что отсутствие сведений о документе, подтверждающем право собственности, является несущественным нарушением, оно не может быть основанием для признания решения недействительным, с учетом того, что проголосовавшие лица свою волю выразили. Суд также учел, что при проведении собрания составлялся список собственников, принявших участие в голосовании, где были указаны сведения о документах, подтверждающих право собственности.
Практика арбитражных судов также противоречива.
Например, Восьмой арбитражный апелляционный суд рассматривал дело N А70-1658/2018 о реконструкции, требующей согласия всех собственников. При этом в большинстве бюллетеней не было сведений о документах, подтверждающих право собственности участников собрания, а в некоторых даты выходили за период проведения собрания. Суд пришел к выводу, что эти обстоятельства не позволяют утверждать, что все 100% собственников помещений в многоквартирном доме в установленном законом порядке проголосовали "За" по вопросу дачи согласия на уменьшение общего имущества дома.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении по делу N А75-269/2017 написал, что такое нарушение само по себе не свидетельствует о фактическом неучастии в собрании собственников и о необходимости исключения таких решений при определении кворума.
3. Решения по каждому вопросу повестки дня, которые могут быть выражены формулировками "за", "против" или "воздержался".
Никаких голосований путем выбора того или иного решения из списка вариантов (например, перечня управляющих организаций, из которых предлагается выбрать одну) Жилищный кодекс РФ не предусматривает.
Неоднозначное решение вынес Липецкий областной суд по делу N 33-2143/2018. Для волеизъявления собственников в документах были указаны формулировки вопросов и соответствующие графические обозначения о том, что в случае голосования собственника "за" следует поставить "+", в случае голосования "против" поставить "-", в случае "воздержался" поставить "возд". Суд указал, что у собственников, принявших участие в голосовании, имелась реальная возможность поставить в соответствующих графах обозначения, отражающие их действительное волеизъявление, то есть проголосовать как "против", так и "за", либо воздержаться от принятия решения. «Довод о том, что знак "-" мог быть легко переделан в знак "+" носит предположительный характер, и никаким объективными доказательствами не подтвержден», указал суд.
Мы же рекомендуем выделять после каждого вопроса отдельные три пустые графы, озаглавленные «ЗА», «ПРОТИВ», «ВОЗДЕРЖАЛСЯ», для проставления собственников одной однозначной отметки о своем выборе.
Минстрой России в упомянутом Письме от 05.10.2017 N 35851-ЕС/04 указал, что решение собственника должно также содержать его подпись, так как она подтверждает волеизъявление участника собрания. Если подписи нет, то нельзя установить факт выражения собственником своей воли.
Свердловский областной суд в апелляционном определении по делу N 33-12587/2018 указал, что если решение собственника состоит из нескольких листов, то собственник должен подписать каждый лист, либо решение должно быть скреплено таким способом самим собственником, который бы исключал возможность замены отдельных неподписанных листов.
В судебной практике часто встает вопрос о необходимости указания даты подписания в решении.
Санкт-Петербургский городской суд по делу N 33-25064/2018 указал, что действующее жилищное законодательство не относит дату решений собственников к числу обязательных требований к оформлению решения собственника при проведении общего собрания. С учетом того, что в суд не было представлено доказательств того, что решения собственников получены после даты окончания голосования, суд не стал исключать бюллетени из подсчета результатов голосования.
Верховный Суд РФ определением от 17.07.2018 N 5-КГ18-51 отменил решения нижестоящих судов г. Москвы, которые при проверке бюллетеней исключили из подсчета голосов решения, не содержащие даты их подписания. Он пояснил, что закон не обязывает указывать в решениях собственников дату. При наличии сомнений в том, были ли сданы решения в период голосования, суд должен был предложить сторонам представить дополнительные доказательства, решить вопрос о допросе участников голосования в качестве свидетелей.
Можно ли не оформлять решения собственников отдельными листами, а сделать один лист на всех?
Некоторые инициаторы собрания вместо раздачи собственникам отдельных бюллетеней предлагают им проголосовать в едином листе. Суды относятся к такому способу оформления решений в большинстве случаев отрицательно.
Омский областной суд по делу N 33-7433/2018 пришел к выводу о ничтожности решения общего собрания: в листах голосования собственники ставили отметки в таблице, где в каждой графе указан лишь номер вопроса повестки дня без раскрытия его содержания, а сами листы предназначались для проставления подписей собственников сразу нескольких квартир. При этом вопросы повестки дня были в рукописной форме отражены только на первом листе. «Таким образом, возможность установить факт ознакомления с поставленными на голосование вопросами тех собственников, которые ставили подписи на вторых и последующих листах решений, отсутствует… поставленные на голосование вопросы на первых листах написаны нечетким мелким почерком на фоне печатного текста, что также препятствует установлению действительного волеизъявления проголосовавших собственников, поскольку не позволяет удостовериться в том, что они голосовали именно за утвержденный итоговым протоколом тариф».
Верховный суд Республики Коми по делу N 33-3112/2018 также указал, что письменные решения собственников не оформлены надлежащим образом - не имеется бюллетеней для голосования, а голосование оформлено в форме подписей на общем листе и в них не указаны сведения о документах, подтверждающих право собственности на помещение.
Почему так важно правильно заполнять решения собственников? В случае оспаривания решения общего собрания, суд может исключить из подсчета голосов неверно заполненные бюллетени, что повлияет на кворум. Отсутствие кворума – самое простое и очень частое основание для признания решения общего собрания недействительным.
Часто жители небрежно относятся к заполнению решений, и внимательному инициатору собрания, другому заинтересованному в результатах голосования лицу приходится снова обращаться к собственникам, чтобы те оформили свои решения как положено. Проблему можно решить, если раздавать участникам собрания «именные бланки» решений, то есть такие документы, где уже заполнены ФИО, реквизиты документа о собственности. Жителям останется только поставить галочки, дату и подпись. Шанс испортить бюллетень существенно сокращается, и инициатору собрания уже не надо переживать об опечатках или неправильном заполнении.