28 Январь 2019
Ситуация по состоянию на 2019 год - индексация платы за содержание и ремонт в договоре управления - в большинстве случае признается судами незаконной.
Два исключения из этого правила:
1. Когда рассматриваются дела о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги, плата за которые начислена согласно условию договора управления об индексации, при этом сам пункт договора или такое начисление отдельно не оспаривались и незаконными не признавались. (см., например определение ВС РФ от 19 февраля 2018 г. N 310-ЭС17-23076 по делу N А14-14794/2016)
2. Дело N А43-38632/2017, закончившееся вынесением определения Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 301-КГ18-22044.
Оспаривалось предписание жилищной инспекции Нижегородской области. Та требовала произвести перерасчет платы за жилое помещение без учета индекса потребительских цен и прекратить дальнейшее начисление платы с применением этого индекса. Суды последовательно, начиная с первой инстанции, вставали на сторону управляющей организации. Договор управления содержал следующее условие:
«Указанный размер платы подлежит ежегодной индексации на индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги на октябрь с начала отчетного (текущего) года в процентах к соответствующему периоду предыдущего года, определенный и официально опубликованный в порядке, установленном действующем законодательством».
Судья Верховного Суда РФ в обоснование решения написала следующее:
«решения собственников, оформленные протоколами, и заключенные договоры управления предусматривают возможность управляющей компании ежегодно индексировать размер платы. Установление размера платы в таком порядке не требует принятия собственниками дополнительного решения по этому вопросу. Собственники фактически определили порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы за содержание и ремонт с учетом ежегодной индексации на индекс потребительских цен в случае отсутствия решения собственников об утверждении размера платы за содержание.
Данные об индексе потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги, на который управляющая компания увеличивала размер платы за содержание и ремонт, публикуются в общем доступе на официальном сайте Росстата. При этом каждый собственник имеет возможность самостоятельно проверить размер платы за содержание и ремонт с учетом процента темпа роста инфляции».
Данное решение содержит нетипичную для ВС РФ позицию. Днём ранее (24 декабря 2018 г.) та же судья по похожему делу N А32-3162/2018 вынесла определение от N 308-КГ18-21774 с другим выводом.
Там также оспаривалось предписание жилищной инспекции, и все суды признали его законным. Условие в договоре управления было сформулировано так:
«размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения подлежит ежегодной индексации в соответствии с прогнозными показателями инфляции, определяемыми Минэкономразвития России с учетом динамики предыдущего года на основании индекса потребительских цен на платные услуги населению, скорректированного на индекс выпадающих доходов сложившихся из соотношения фактического индекса предыдущего периода и прогнозного индекса на регулируемый период (не ниже уровня фактических индексов потребительских цен предыдущего годового периода)».
Суды указали, что в договоре управления должен содержаться не только размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, но и размер индекса к планово-договорной стоимости работ, что в данном случае отсутствует.
«согласование размера платы за содержание общим собранием собственников является обязательным. Поскольку такого решения собственники не принимали, у общества отсутствовали основания для её изменения в одностороннем порядке… Наличие в договоре условия об индексации само по себе не свидетельствует о принятии общим собранием решения об изменении ранее определенного и установлении нового размера платы за содержание жилого помещения».
Вывод. Говорить об устойчивом изменении практики рано. В письме Минстроя РФ от 26 декабря 2018 г. № 51876-ОО/04 указано, что «в договоре управления может быть предусмотрена индексация тарифов размера платы за содержание и ремонт, в таком случае повторное принятие решения общего собрания собственников не требуется, так как такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации». Но эта позиция Минстроя РФ не нова. Возможность индексации предусматривалась ещё в Приказе Минстроя от 31.07.2014 N 411/пр, но в судах ссылка на этот документ не особо помогала управляющим организациям. С учётом нового решения ВС РФ, которым начинался пост, повторения своей позиции Минстроем РФ, всё более точного и прозрачного прописывания управляющими организациями в договоре управления порядка индексации, можно предположить, что суды начнут менее формально подходить к рассмотрению таких споров, перестанут считать выполнение любого условия договора об индексации односторонним волеизъявлением со стороны УО. Управляющие организации методом проб подберут рано или поздно условия, которые удовлетворят суды. Слова «в одностороннем порядке» лучше не использовать.
***
Пытаясь понять логику судов, мы сравнили их выводы применительно к формулировке условия договора об индексации. Логики не нашли, но, может быть, внимательный читатель её заметит. Ниже примеры дел, дошедших до ВС РФ, индексация по ним признана незаконной.
1. Определение ВС РФ от 2 июня 2017 г. N 306-КГ17-6867 по делу N А49-10434/2016.
Условия договора:
«размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников на срок, установленный общим собранием, а если решением общего собрания срок не установлен, размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома устанавливается на один год. Если решение такого собрания отсутствует, то размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется в соответствии с установленным на соответствующий период органом местного самоуправления размером платы за содержание и ремонт жилого помещения для муниципального жилищного фонда в г. Пензе.
Ежегодно, не чаще 1 раза в год, размер платы подлежит индексации на индекс инфляции (роста) потребительских цен в РФ, на месяц, начинающийся тремя месяцами ранее первого числа, в котором производится повышение платы, в процентах к соответствующему месяцу предшествующего года, определенный и официально опубликованный в порядке, установленном Правительством РФ».
Выводы суда:
«Условие об одностороннем увеличении размера платы, предусмотренное пунктом 5.3. Договора управления, нарушает законные права потребителей применительно к части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей"… согласование размера платы за содержание общим собранием собственников является обязательным (статья 156 Жилищного кодекса). Поскольку соответствующего решения общего собрания проведено не было, общество не вправе в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Пункт 5.3 договора управления многоквартирным домом (которым установлено, что ежегодно, не чаще 1 раза в год, размер платы подлежит индексации на индекс инфляции (роста) потребительских цен РФ) противоречит положениям статьи 310 Гражданского кодекса РФ».
2. Определение ВС РФ от 9 октября 2018 г. N 301-КГ18-15394 по делу N А29-13129/2017.
Условие договора:
цены на услуги по содержанию и ремонту жилья определяется в зависимости от установленного состава и периодичности выполнения работ по содержанию и ремонту жилья. Затраты, связанные с обслуживанием общего имущества в МКД, включаемые в себестоимость, рассчитываются исходя из цен и тарифов, сложившихся на момент расчета, включая НДС.
Здесь прямо не предусмотрена индексация, но зато её упомянули суды:
«фиксированная стоимость размера платы за содержание и ремонт жилого помещения указывается в договоре только на момент его заключения, при этом в соответствии с частью 7 статьи 156 ЖК РФ такая фиксированная стоимость может применяться не менее одного года, но в соответствии с указанным в договоре управления порядком (методикой) определения (расчета) стоимости может индексироваться при наличии указанных в договоре оснований, в частности, уровня инфляции.
Вместе с тем, пункт договора управления не предусматривает возможность использования соответствующих экономических показателей при определении платы за содержание общего имущества, в том числе основания для их применения, период применения, порядок расчета платы с использованием таких показателей. Также не установлено, в отношении каких услуг применяются указанные показатели. Размер индексации в договоре управления многоквартирного дома не определен».
3. Определение ВС РФ от 10 декабря 2018 г. N 307-КГ18-21825 по делу N А21-12278/2017.
Условие договора
«размер платы на содержание общего имущества в многоквартирном доме ежегодно устанавливается методом индексирования данных тарифов в соответствии с изменением уровня потребительских цен за каждый истекший год в форме индекса потребительских цен, рассчитываемого территориальным органом Россстата в соответствии с «Основными положениями определения индекса потребительских цен». При этом ежегодное оформление решением общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме изменений тарифов не осуществляется.
Договором управления МКД п. 4.4. стороны согласовали условие, устанавливающее порядок (механизм) определения платы, поэтому фактическое изменение суммы платы, установленных настоящим договором, не является изменением условий договора о размере платы, а представляет собой исполнение сторонами данного условия, поэтому внесение соответствующих изменений в настоящий договор не требуется».
При этом порядок индексации платы был дополнительно утвержден отдельным решением собственников на общем собрании одновременно с условиями договора управления, также предусматривающего порядок индексации.
Судам не понравился и такой подход. Они написали:
«Внесение изменений в договор управления без проведения общего собрания собственников противоречит требованиям приведенных выше норм законодательства.
…общество в отсутствие решения общего собрания самостоятельно изменило размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома, применив индекс инфляции в размере 4,8 процента.
…пункт договора управления, которым установлена ежегодная индексация размера платы за содержание, не соответствует нормам жилищного законодательства и положениям статей 421, 422 Гражданского кодекса РФ».
4. Определение ВС РФ от 6 сентября 2018 г. N 307-КГ18-13093 по делу N А21-8258/17.
Решением общего собрания собственников помещений установлено, что тарифы по содержанию общего имущества могут быть изменены управляющей компанией не чаще одного раза в год на величину, не превышающую индекса роста потребительских цен в регионе (по данным Росгосстата).
В соответствии с положениями договора «цена услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД составляет 12,87 руб. за 1 кв. м, (пункт 3.1.2, приложение N 5) и подлежит изменению не чаще одного раза в год, управляющая компания может в одностороннем порядке увеличить размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД в связи с ростом планово-договорной стоимости работ на базовый индекс роста потребительских цен (индекс инфляции по субъекту РФ по данным Росстата), подписание дополнительного соглашения к договору и утверждение данного повышения на общем собрании не требуется».
Суды решили, что общество в отсутствие решения общего собрания собственников самостоятельно проиндексировало размер платы.
5. Определение ВС РФ от 14 апреля 2017 г. N 304-ЭС17-2651 по делу N А45-7987/2016.
Условие договора:
«если собственники помещений на общем собрании до 15 декабря не приняли решение об определении и утверждении перечня работ и услуг по настоящему договору и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на следующий год, управляющая организация вправе в одностороннем порядке изменить размер платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества путем применения индекса инфляции, устанавливаемого ежегодно при утверждении Федерального бюджета на очередной финансовый год. В этом случае подписания дополнительного соглашения об изменении стоимости работ и услуг также не требуется, а перечень работ и услуг по управлению домом и содержанию общего имущества в многоквартирном доме применяется предыдущего года».
Все суды, кроме суда второй инстанции поддержали инспекцию. Арбитражный апелляционный суд решил, что условие договора соответствует закону, однако последнее слово было за Верховным судом РФ, который, как и в других случаях, посчитал индексацию незаконной:
…Порядок изменения платы за содержание регулируется нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства. Нормы жилищного законодательства, предусматривающие установление (изменение) размера платы за жилое помещение путём принятия об этом решения на общем собрании собственников, призваны обеспечить прозрачность определения такой платы и гарантировать права и интересы собственников как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией. Жилищный кодекс и иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, не предусматривают возможность одностороннего изменения управляющей организацией платы за содержание жилого помещения».