Уникальный для России пример управления домами - микрогород "В лесу"

01 Январь 2017

За более чем 6 лет работы с Советами многоквартирных домов, ТСЖ, ЖСК и управляющими компаниями в 75 регионах России я, как руководитель компании «Домсканер», которая помогает в управлении жильем, видел разные дома и подходы к управлению и объединению жителей. Но такого не видел нигде.

Пожалуй, это один из лучших примеров в современной России комплексного подхода к управлению домом и объединению жителей.

Как выглядит типичный стандартный многоквартирный дом в России (любого класса и уровня) – люди друг с другом слабо знакомы, за пределами порога квартиры начинается чужая собственность и поэтому подъезд и двор для жителей это не их собственность, которую нужно беречь и содержать, полное отсутствие желания участвовать в любых собраниях и нести любые расходы на улучшение комфорта проживания.

А теперь представьте все наборот! Мне довелось побывать в таком доме (комплексе домов) и я не могу не рассказать Вам об этом! Свой рассказ я разделю на 2 части – про сами дома и про жителей и их объединение.

Часть 1: Дома в комплексе

Микрогород в лесу – это комплекс из нескольких жилых домов в 700 метрах от административной границы Москвы с Москвоской областью на северо-западе от центра столицы. Даже на Яндекс Картах он так и называется. В этом микрогороде живет, по моим оценкам, около 3000 человек.

Изначально этот жилой комплекс проектировался одновременно инженерами и дизайнерами как идеальное место для проживания людей с активной жизненной позицией. Все квартиры здесь сразу продавались с отделкой, которую нужно было выбрать на этапе заключения договора. В уютном и необычном офисе застройщика есть шоу-рум, где можно погулять по своей будущей квартире и посмотреть ее в реальной величине с мебелью. Площади всех квартир примерно от 40 до 80 м2. Квартиры в этом комплексе не главное.

Комплекс состоит из нескольких домов. Под каждым домом есть большая двухуровневая парковка с лифтами и выходом в подъезды. С внешней стороны домов есть большие открытые парковки. Во двор машины не заезжают. Вход в каждый подъезд (их называют тут секциями) с двух сторон – из двора и с внешней стороны.

Подъзды заслуживают отдельного рассказа. В каждом подъезде не более 50 квартир. Стеклянные двери, никакой «порнографии» из досок объявлений снаружи, внутри колясочные и консьержные. Жители приняли решение и переоборудовали консьержную (консьержа нет) в склад для совместного хранения зимнего инвентаря и новогодних елок, а колясочную для хранения велосипедов и колясок.

Аккуратные почтовые ящики. На стендах только нужная информация. Один из жителей разработал единый шаблон для всех объявлений, которые будут размещаться на досках.

Кстати, обратили внимание, что вывески на фасадах не кричат о себе, а органично вписаны в дизайн дома? На первых этажах домов – нежилые помещения. Собственники приняли решение, что вывески должны согласовываться с одним из жителей-дизайнером, которые делает их оригинальными и аккуратными.

Чтобы вернуть Вас в реальность типовых домов – фото типичного фасада многоквартирного дома со встроенным магазином.

Вернемся в микрогород. Во дворах домов безопасные детские площадки, немного озеленения, спортивная площадка. За домом еще одна большая спортивная (баскетбольная площадка).

Мусоропроводы жители решили закрыть – культурная контейнерная стоянка. Со слов жителей с осени в тестовом режиме начнется раздельный сбор мусора.

Примерно в 500 метрах от домов находится лес внутри которого сделаны асфальтированные дорожки и места для пикников, жители постоянно вместе жарят мясо в выходные дни. Чуть дальше маленький пруд с жирными закормленными утками. Рядом с лесом – современные детский сад и школа. В школе несколько спортивных залов и оборудованный актовый зал, в котором периодически проходят общие собрания.

Я постарался описать как все это выглядит внешне. Теперь давайте перейдем к тому, что меня удивило и поразило.

Часть 2: Жители и их объединение при управлении.

При строительстве жилого комплекса один из жителей создал форум, на котором началось общение первых владельцев квартир. Новые жители заходили на него узнать новости.

В один из дней была размещена новость – в такой то день выходим в двор и знакомимся лично. Вышло очень много соседей! Образовались инициативные группы в каждом доме. Они стали вовлекать соседей.

Следующим этапом стал перенос общения в мессенджеры. В «Телеграме» (мессенджер Telegram) созданы группы по интересам – «Общение», «Попутчики», «Куплю/продам», «Молодые мамы», «Отдам даром» и другие. В каждой группе идет общение на соответствующие темы. Более того, управляющая компания публикует ежедневный (!) отчет о своей работе в своей группе, а служба охраны – еженедельный отчет. Таким образом жители заинтересованы были установить Телеграм (у кого его не было) чтобы быть в курсе происходящего в доме. Каждый подписывается на нужные ему группы.

В этих группах кипит жизнь! Школьник летом разместил объявление, что готов приносить до квартиры любые товары из магазинов по фиксированной цене – 50 рублей. За вечер он стал зарабатывать до 500 рублей оказывая такие курьерские услуги для соседей. Ежедневно десятки человек объединяются чтобы совместно ездить на работу на одном автомобиле. В одной из групп житель организовал совместные закупки свежих, экологически чистых и фермерских продуктов – это пользуется большим спросом! Микроэкономика в микрогороде.

Там же в группах решаются вопросы проведения субботников, вся территория – около домов, в лесу, у пруда и школы дважды в год убирается. На каждый субботник выходят сотни человек.

Проходят благотворительные ярмарки, когда часть жителей печет блины и вкусности, а другие их покупают, но все деньги идут на помощь в лечении детей.

Как же удается поддерживать эту жизнь и управлять микрогородом? Здесь симбиоз жилищного законодательства с общественным самоуправлением. Часть вопросов решается через общее собрание, часть через заседания общественного совета (Ассоциации). Общее собрание проходит по стандартным правилам жилищного законодательства. Остальные вопросы решают представители Ассоциации. Ассоциация состоит из активных жителей от каждого подъезда. Во всех подъездах (секциях) есть свой председатель. Его выбирают жители. Таким образом, каждый представитель в Ассоциации обладает числом голосов равным числу квартир в его секции. На заседаниях Ассоциации решаются все ключевые вопросы, которые касаются обустройства и жизни микрогорода.

Как же строится экономика спросите Вы? Сколько платят жители? Жители платят фиксированные платежи за «Содержание и ремонт» в размере 41,41 рублей с квадратного метра плюс коммунальные. Дополнительно есть добровольные сборы на разные совместные для всего жилого комплекса проекты.

Примеры из жизни микрогорода. На обработку всей территории от клещей нужно было собрать 500 000 рублей. В общей группе кинули клич с реквизитами карты и за 4 дня собрали нужную сумму. Перед Новым годом старший по подъезду поехал покупать елку для установки в холле подъезда. Написал об этом в группе, указал карту и примерную сумму для покупки 2,5-метровой елки. Пока он ехал до торгового центра ему поступило денег на елку высотой почти 4 метра.

Активная жизненная позиция и такой легкий сбор денег обусловлен несколькими факторами:
- открытость - отчеты обо всех поступивших и израсходованных суммах выкладываются и всегда доступны в общем доступе, где любой житель может проверить каждый рубль.
- оплата фактического результата – многие жители самостоятельно объединяются и делают какие-то изменения за свои деньги (например таблички на газонах), а уже потом выкладывают затраты для добровольного возмещения. Кому понравились таблички – скидывают деньги на карту инициатора.
- общение и дружба – в доме все друг друга знают, здороваются при встрече, совместно жарят мясо в выходные, ездят на велосипедах, занимаются спортом.

Очень важен общественный контроль. Один из жителей заснял в окно как ребенок ездит на гироскутере (двухколесный электрический самокат) по газонам и выложил это в общий чат. Спустя 3 минуты уже написали из какой это квартиры ребенок, а через 15 минут мама публично в общем чате извинилась за его поведение. Больше такие истории не повторялись. Публичное порицание – сильный мотиватор.

Нельзя не сказать об упрвляющей компании. К сожалению, у меня еще не было возможности пообщаться с ними лично. Но первоначально дома были под управлением УК от застройщика. Ее работа не устраивала жителей. Общим собранием было принято решение и создана УК, часть которой принадлежит самим жителям. Позднее я сделаю более подробный рассказ про ее работу и работу Ассоциации жителей.

Все время, пока я находился к микрогороде, меня не покидало чувство нереальности происходящего. Красиво, чисто, общественное самоуправление, общественный контроль. Как это сделать в своем доме? Как это сделать в других домах? С чего начать?

Мои мысли следующие:
1). Правильная матрица управления – не может 2 человека «держать» дом из 300 квартир. Один инициативный должен коммуницировать максимум с 40 квартирами, а лучше 20. Важно, чтобы инициативные люди были адекватными и настроеными на результат, а не на процесс.
2). Обязательное очное знакомство между соседями. Не только председатель дома обходит квартиры и знакомится со всеми, а все знакомятся друг с другом. Важно правильно обозначить и организовать эту встречу. Традиционное собрание «вышли-поорали» тут не подходит. Здесь должна быть именно встреча-знакомство без негативной повестки (проблемы, работа УК итд) и с понятным сценарием – встреча, знакомство, общение по интересам.
3). «Быстрое» общение – интернет форумы умирают, заходит туда все меньше людей. Группы в Контакте пока еще живут, но самое эффективное – мессенджеры. За ними будущее.
4). Совместные проекты - смена УК, посадка деревьев, покраска качелей объединяют соседей и заставляют расширить границы собственности от порога квартиры до двора.
5). Финансовая возможность делать что-то – без денег грустно. Нужно иметь какой-то фонд на базовые расходы. Деньги можно брать от использования общего имущества, через формирование фонда на общие расходы или добровольные взносы (последнее – не уверен, что сразу заработает).
6). Охрана, соблюдение порядка и общественный контроль. Без этих составляющих рано или поздно все приходит в упадок. Да, это требует затрат собственников. В домах, где люди готовы нести дополнительные расходы в размере 1-2 тысяч рублей в месяц это реализуемо.
7). Социальный статус жильцов тоже имеет значение. В микрогороде он у всех разный, но главное, что объединяет людей – они купили квартиры за свои деньги, в домах, где живут те, кому квартира досталась по наследству или после приватизации – люди не чувствуют себя собственниками, не ценят то, что достается без затрат.

Константин Орлов
основатель и руководитель системы
управления домами "Домсканер".