02 Апрель 2020
О возможности установить различный размер платы для разных собственников Конституционный Суд РФ написал в Постановлении N 5-П 2018 г.:
Он указал, что конкретная форма участия жителей в расходах на содержание общедомового имущества зависит от способа управления. При этом Правила содержания общего имущества N 491 предусматривают, что:
- при определении размера платы за содержание, которую обязаны вносить собственники, выбравшие для управления домом управляющую организацию, соответствующее решение общего собрания со принимается на срок не меньше 1 года с учетом предложений управляющей организации; указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников (пункт 31);
- при непосредственном управлении собственниками размер платы за содержание соответствует размеру платы за услуги и работы по договорам, заключенным с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения общего собрания (пункт 32);
- размер же обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общедомового имущества, для собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, кооператива, а также для собственников, не являющихся их членами, определяются органами управления ТСЖ либо кооператива на основе сметы доходов и расходов на год (пункт 33);
- что касается собственников, не принявших решение о выборе способа управления или об установлении размера платы за содержание, то размер платы устанавливается органами местного самоуправления (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти). При этом в отношении домов, управление которыми осуществляют управляющие организации по результатам конкурса, действуют Правила проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации N 75. Они прямо предписывают, что плата за содержание устанавливается в одинаковом размере для собственников (пункт 2).
Таким образом, в домах, которые управляются непосредственно собственниками либо ТСЖ или кооперативом, закон не исключает возможность учитывать особенности помещений при определении платежей на содержание общедомового имущества. При этом выбор, какие особенности необходимо учесть, не должен быть произвольным. «Установление разных размеров не должно приводить к различиям в правовом положении собственников помещений, относящихся к одной и той же категории».
На практике суды толкуют это право несколько вольно и противоречиво, не обращая внимания на способ управления.
Делимся чужим опытом.
В ЖСК из Перми был установлен различный размер платы за услуги уборщиц с квартиры в разных подъездах– от 122 до 505 руб. Причина такого различия - разное в каждом из четырех подъездов количество квартир.
Жилищная инспекция посчитала такую дифференциацию незаконной и выдала предписание. Предписание устояло в суде. По мнению судов, дифференцированный подход к начислению платы за содержание собственникам помещений, относящихся к одной категории, противоречит нормам жилищного законодательства (Определение Верховного Суда РФ от 13.08.2019 № 309-ЭС19-13053, дело №А50-24206/2018).
Часто собственники принимают решение о повышенном размере платы для нежилых помещений. Суды к этому относятся по-разному.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 25.09.2019 по делу № А50-35220/2018 предписание ГЖИ о перерасчете платы признано незаконным.
Дом обслуживала управляющая организация. Собственники приняли решение о том, что нежилые помещения должны платить больше, так как от осуществления коммерческой деятельности остается много отходов, что влечет больше затрат на оплату услуг дворника.
Признавая предписание инспекции незаконным, суд указал, что решение общего собрания незаконным не признано, является для управляющей организации обязательным.
В другом доме управление осуществляло ТСЖ. Там также решили повысить плату для нежилых, так как оказание коммерческих услуг населению приводит к большей эксплуатации общего имущества. Апелляционным определением Мосгорсуда от 12.11.2018 по делу № 33-49893/2018 отказано в признании недействительным такого решения общего собрания членов ТСЖ.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2018 по делу № А56-94576/2017 удовлетворены требования товарищества о взыскании долга за ЖКУ. Обоснование повышенного размера платы в этот раз заключалось в том, что число посетителей нежилых помещений больше посетителей квартир, что увеличивает нагрузку на службу консьержей и объем их услуг.
Противоположное решение - Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.11.2019 по делу № А32-43480/2018. В доме, управляемом ТСЖ, утвердили дополнительную плату для нежилых помещений по содержанию места для вывоза мусора (сверх платы, утвержденной для собственников всех помещений на основе сметы). Это решение было признано недействительным, так как ТСЖ не обосновало мотивы дифференциации платы
Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 13.11.2019 по делу № А82-3861/2019 оставлено в силе предписание жилищной инспекции о перерасчете размера платы за содержание. В доме под управлением ТСЖ был установлен разный размер платы в зависимости от членства в товариществе (членам Товарищества - 16,06 руб. /кв. м, а для не являющихся членами - 18,49 руб. /кв. м.). Заявленная причина такого различия - наличие дополнительных расходов ТСЖ в части налогообложения.
Суд указал, что дифференциация размера платы по критерию членства в товариществе фактически понуждает собственников к вступлению в товарищество, что противоречит добровольному характеру объединения.
Апелляционным определением Саратовского областного суда от 27.11.2019 по делу № 33-9342/2019, 2-1744/2019 признано недействительным решение общего собрания членов ТСЖ. На нем установили различные размеры платы для жилых и нежилых помещений по признаку необходимости проведения ремонта кровель нежилых встроенно-пристроенных помещений.
Суды указали, что дифференциация не может быть признана разумной и обоснованной, поскольку фактически в данном случае обязанность по осуществлению такого ремонта возлагается исключительно на собственников нежилых помещений, в то время как крыши являются общим имуществом, бремя расходов на содержание которого несут все собственники.
В апелляционном определении Мосгорсуда от 02.10.2019 по делу № 33-43676/2019 содержится два разных вывода относительно решений одного собрания членов ТСЖ.
Суд признал законным установление платы за содержание машино-места в большем размере, чем размер платы собственников жилых и нежилых помещений за содержание и текущий ремонт: плата за обслуживание паркинга основана на расчетах, заложенных в смету, а дифференцированный подход к собственникам машино-мест применен с учетом особенностей помещений в доме (их назначения).
Одновременно с этим было признано недействительным решение о том, что для собственников, не являющихся членами ТСЖ, размер платы будет выше, чем для членов ТСЖ, на коэффициент налога 6,383%: по мнению суда, обязанность по участию в расходах на содержание общего имущества не зависит ни от членства в ТСЖ, ни от выбранного способа управления.
Алтайский краевой суд в апелляционном определении от 20.02.2019 по делу № 33-1567/2019 признано недействительным решение общего собрания собственников.
Дом, обслуживаемый управляющей организацией, состоял из блоков разной этажности – 9 и 5 этажей, без лифта и с лифтом соответственно. Решением общего собрания собственников утверждена плата за управление, содержание и ремонт:
- 15,12 руб. за кв. м для проживающих в пятиэтажных блоках дома,
- 21,81 руб. за кв. м для проживающих в девятиэтажном блоке (с лифтом).
По мнению суда, такое решение, устанавливающее дифференцированные тарифы на содержание общего имущества дома, нарушает права истцов-собственников.
Апелляционным определением Мосгорсуда от 18.06.2018 по делу № 33-26007/2018 отказано в признании недействительным решения общего собрания. В доме под управлением ЖСК был утвержден тариф по статье "Целевой" взнос
- для собственников, проживающих в своих квартирах = 10 руб./кв. м;
- для собственников, не проживающих в своих квартирах, сдающих их не родственникам первой очереди или передавших их в безвозмездное пользование не родственникам первой очереди = 17 руб./кв. м.
Суд посчитал это законным: «судебная коллегия не может согласиться с доводом апелляционной жалобы истцов, что установление дифференцированного тарифа для собственников, проживающих в помещении и не проживающих в нем является нарушением норм действующего гражданского и жилищного законодательства».