23 Февраль 2020
Среди собственников сейчас активно распространяется дезинформация о том, что управляющие компании их обманывают, начисляя плату за содержание жилья с квадратных метров квартиры, а не с доли в праве собственности на общедомовое имущество. Это порождает споры с обслуживающими организациями, неоплату ЖКУ и последующее взыскание задолженности.
В этой статье мы собрали позиции судов и Минстроя РФ, которые помогут собственникам не податься на провокации тех, кто призывает не платить, а также компаниям, которые не знают, как обосновать свой ответ собственникам, саботирующим принятый в доме порядок оплаты жилищных услуг.
Правила содержания общедомового имущества №491 закрепляют обязанность собственников нести бремя соответствующих расходов соразмерно их долям в праве общей собственности на это имущество. Из-за этого слова «соразмерно» и возникла вся неразбериха. В большинстве толковых словарей слово «соразмерность» означает «пропорциональность».
Так как доля в праве на общедомовое имущество пропорциональна площади квартиры, то начисление по площади помещения прекрасно вписывается в порядок, предусмотренный Правилами содержания.
Однако лица, отстаивающие противоположную точку зрения, словарями не пользуются и толкуют слово «соразмерно» как «равно». То есть, если на долю собственника приходится 2 кв.м. общедомового имущества, то он должен платить сумму, равную размеру платы, умноженному на 2 кв.м. То, что размер платы устанавливается обычно путем деления необходимых затрат на дом на площадь помещений, находящихся в доме, им в голову не приходит. Также как и то, что начисление платы по предлагаемому варианту возможно, но приведет к тому, что размер платы увеличится во много раз. Ведь для получения ее размера компаниям придется делить все расходы дома лишь на площадь мест общего пользования.
Мы уже убедились, что даже такая логика на оппонентов не действует, поэтому «просто оставим здесь» ссылки на позиции правоприменителей.
1. Решение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 10.04.2019 N АКПИ19-18
Суд отказал в удовлетворении заявления о признании частично недействующим абзаца 5 пункта 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации № 75. Этот пункт как раз закреплял, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения – это плата, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого или нежилого помещения.
Верховный Суд РФ указал, что плата устанавливается из расчета 1 кв. метра общей площади жилого или нежилого помещения, и это позволяет учитывать доли в общедомовом имуществе, что соответствует действующему гражданскому и жилищному законодательству:
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в этом доме (часть 1 статьи 37, часть 2 статьи 39 Жилищного кодекса РФ).
2. Решение Верховного Суда РФ от 29.07.2019 N АКПИ19-377
Несколько собственников хотели признать недействительными положения Приказа Минстроя РФ об утверждении примерной формы квитанции № 43/пр. Они также считали незаконным использование в форме документа словосочетания «площадь жилого помещения: кв. м», что, по их утверждению, приводит к тому, что плату за содержание им приходится оплачивать исходя из площади квартир, а не из доли в праве на общедомовое имущество.
Минстрой РФ был обвинен в превышении полномочий, а управляющие компании – в неосновательном обогащении за счет жителей.
Суд отказал в иске: порядок и условия заключения договора управления содержатся в ст. 162 Жилищного кодекса РФ, которая закрепляет, что определение условий такого договора определяется желанием его сторон.
Статьи нормативных правовых актов про «соразмерность платы», на которые ссылались собственники, и которым, по их мнению, противоречит утвержденная Минстроем форма платежки, не устанавливают конкретный способ начисления платы за жилое помещение. Суд пришел к выводу, что фактически граждане оспаривают порядок начисления платы за содержание общего имущества, что не может служить основанием для признания Приказа недействующим.
3. Определения Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 N 2430-О и от 24.10.2019 N 2822-О
Суд отказал в признании противоречащими Конституции РФ норм Жилищного кодекса РФ об определении порядка платы за содержание жилья. В этих делах заявители также считали несправедливым то, что нормы допускают возложение на собственника обязанности участвовать в расходах на содержание общедомового имущества несоразмерно его доле в праве общей собственности.
Отказ суда был дополнительно мотивирован тем, что заявители не смогли составить свои обращения так, чтобы они соответствовали требованиям к заявлениям в Конституционный Суд РФ.
4. Письмо Минстроя России от 30.12.2016 N 45049-АТ/04
Минстрой РФ в своем письме разъяснял, как образуется размер платы за содержание жилья и как он оплачивается.
Ничего нового: для определения размера платы, предлагаемого к утверждению на общем собрании, годовая сумма затрат делится на 12 месяцев, в результате получается ежемесячная сумма, которая делится на площадь помещений в собственности.
Так как доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру квартиры, то размер платы за содержание, предъявляемой к оплате собственнику конкретного помещения, пропорционален доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество. При этом указанная доля пропорциональна размеру площади того помещения, которым указанный собственник владеет.
«Таким образом, для расчета размера плата за содержание и ремонт i-того жилого помещения для собственника используется площадь помещения, которым владеет собственник, вместо площади помещений общего пользования».