19 Февраль 2020
В статье про установку шлагбаума мы писали про то, что на собрании надо утвердить порядок въезда на придомовую территорию машин жителей и других лиц. Кто-то называет это «правилами использования придомовой территории», кто-то – «порядком въезда и выезда с парковки». Несмотря на возможное различие в названиях, утверждаемый документ обычно касается правил доступа на огражденную придомовую территорию. Это нужно, чтобы обеспечить права жителей на использование своего имущества в условиях обычно ограниченного числа парковочных мест.
У наших клиентов часто возникает вопрос, сколько голосов достаточно для утверждения таких правил или порядка, ведь даже вопрос установки шлагбаума на практике решается неоднозначно.
В свежем апелляционном определении Мосгорсуда по делу № 33-33757/2019 указано, что для принятия такого решения необходимо не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников. В этом деле решение общего собрания признали недействительным из-за того, что оно было принято простым большинством голосов.
Суд указал, что в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им. Под пределами использования земельного участка понимаются установление режимов пользования как отдельными частями такого участка, так и участком в целом, определение предназначения конкретных площадей земельного участка, установление ограничений пользования земельным участком другими лицами и т.п., в том числе в возведении ограждения вокруг дома и ограничении свободного доступа к участку не имеющих отношения к дому лиц.
По мнению суда, утверждение порядка въезда и выезда на придомовую территорию касается пределов использования земельного участка, что по ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ принимается квалифицированным большинством голосов.
Аналогичная позиция у Мосгорсуда выражена в деле № 33-30510/2016.
У Московского областного суда имелось другое мнение, но оно содержится в довольно старом определении по делу № 33-1109/2014. Там суд посчитал достаточным простого большинства голосов. Кроме того, его не смутило даже то, что спорное решение было принято на собрании членов ТСЖ, а не на собрании собственников, как этого требует ст. 44 Жилищного кодекса РФ.
Суд отказал в признании недействительными решения общего собрания об утверждении положения о въезде и размещении автотранспорта на придомовой территории. По его мнению, тот вопрос регулирует организацию въезда, выезда и стоянки автомобильного транспорта на придомовой территории, организацию охраны общественного порядка, территории, автотранспорта собственников, создание безопасных условий нахождения на придомовой территории жильцов дома и их автотранспорта. Для принятия такого решения достаточно голосов простого большинства собственников, принявших участие в голосовании.
Санкт-Петербургский городской суд солидарен с Мосгорсудом и считает необходимым собирать по вопросу две трети голосов. В определении по делу № 2-1886/2015 он признал недействительным решение общего собрания о принятии правил осуществления пропускного режима на территорию многоквартирного дома и организации парковки автотранспорта.
Аналогичная позиция у Свердловского областного суда, которую он неоднократно выражал в своих определениях:
- по делу № 33-7168/2016:
«Правила парковки определяют порядок и время нахождения транспортных средств собственников помещений и иных лиц на территории парковочной площадки дома, предусматривают ряд ограничений для собственников (длительность непрерывной парковки; минимальный перерыв между длительными парковками; приоритет в пользовании земельным участком), что, безусловно, является решением о пределах использования земельного участка»;
- по делу № 33-4534/2016:
«решение вопроса о запрете стоянки автомобилей во дворе дома вдоль заднего фасада дома напротив подъездов, невыделении парковочных мест со стороны двора собственнику нежилых помещений относится к ограничению пользования земельным участком, что в силу ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ также должно приниматься квалифицированным большинством голосов».
- а также по делу № 33-3295/2014.
Таким образом, в настоящее время большинство судебной практики исходит из того, что утверждение правил, порядка, положения о въезде, использовании, доступе на придомовую территорию, парковку и т.п. требует квалифицированного большинства голосов (две трети) от голосов всех собственников в доме.