07 Июль 2015
Не секрет, что в России есть дома, в которых жители либо вообще не платят квартплату, либо платят ее в значительном меньшем размере по сравнению со средней по городу. В чем их секрет? В том, что они очень умело смогли монетизировать свой многоквартирный дом и получают дополнительные доходы, которые перекрывают их затраты. Самый известный в этом плане красноярский дом - пр. им. газ. Красноярский рабочий, 104, жители которого зарабатывают около 2 млн рублей в год от сдачи в аренду помещений для магазинов. Как этого добиться в своем доме и что для этого нужно - в статье далее.
Вариант № 1. Сдача в аренду фасада и крыши.
Самый очевидный способ заработать. Фасады можно сдавать в аренду рекламным фирмам или магазинам под вывески, баннеры и кондиционеры, а участки кровли - провайдерам для установки антенн. Участки стен или внутренние помещения подойдут для размещения провайдерского оборудования и прокладывания коммуникационных кабелей.
Любая, даже самая маленькая вывеска или реклама, кондиционер, вентиляционная труба от магазина и др. на фасаде доме должны приносить доход! Если сравнить, например, с дачным домом, представьте, что у вас на дачном доме висит реклама магазина или чужой кондиционер. Вы потребуете плату? В данном случае - ситуация идентична, только собственников у многоквартирного дома больше и решение о порядке и стоимости размещения должны приниматься совместно (об этом ниже).
Важно оговорить один нюанс: согласие на размещение рекламной вывески требуется, если она поставлена на объекте общего имущества дома. При этом установка ее на дверях или, скажем, на крыше собственного входа организации не нарушает прав других собственников помещений, а значит, согласия не требует. Этот вывод подтверждается судебной практикой (постановления ФАС Поволжского округа от 19 апреля 2010 по делу № А57-2524/2009 и Московского округа от 10 августа 2009 № КГ-А40/7355-09). Дело в том, что вход в помещения организации не является общим имуществом.
Правда на стороне коммерческой организаций и в том случае, когда они размещают информационную вывеску. В таком случае протестные выступления общего собрания собственников помещений (членов ТСЖ) может быть обжаловано в суде. Суд, в свою очередь, имеет основание обязать общее собрание разрешить размещать информацию. Дело в том, что обязанность организации довести до сведения потребителей фирменное наименование, место нахождения и режим работы установлена пунктом 1 статьи 9 Закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Средняя стоимость аренды зависит от многих факторов (расположения дома, выхода на 1-ую линию итд). По словам экспертов, размещение антенны провайдера связи стоит от 25000 рублей в месяц, вывески или баннера на стене от 1500 рублей, кондиционера от 500 рублей, провайдерское оборудование - от 300 до 1000 рублей в месяц.
Вариант № 2. Предоставление свободных помещений для открытия учреждений сферы торговли и услуг.
Для этих целей могут использоваться ставшие невостребованными лифтерные, консьержные, красные уголки, цокольные помещения подвалов. Предварительно придется изменить назначение этих помещений и реконструировать их. Необходимо исключить входы покупателей/посетителей через подъезды, но обустроить их со стороны уличных фасадов или со двора. Стоимость аренды начинается от 100 рублей за 1 м2 и может достигать 2000-5000 рублей в случае выхода помещения на 1-ую линию в центральной части города.
Вариант №3. Предоставление в аренду части земельного участка для доступа посетителей во вновь создаваемые в доме коммерческие предприятия.
Пока достаточно редко применяемый, но очень эффективный способ монетизировать общее имущество. Можно сдавать в аренду часть земли под крыльцо или парковку в магазину. Если доступ к вновь созданному предприятию возможен только с уличного фасада через общедомовый газон, с арендатора можно взимать плату за использование дорожки, пролегающей от общего городского тротуара до крыльца через земельный участок принадлежащий жильцам.
Вариант № 4. Установка на земельном участке коммерческого объекта, например, торгового павильона.
Возможно при условии, если объект удовлетворяет требованиям управления архитектуры города, Роспотребнадзора и других контролирующих организаций.
Вариант № 5. Обустройство гостевой парковки на земельном участке многоквартирного дома.
Сейчас парковка во дворе многих домов используется в формате: кто первый встал, того и тапки. Это неправильно. Собственники могут отрегулировать этот вопрос, установив цену за пользование стоянкой, и договориться, кто и на каких условиях будет ей пользоваться. Если двор не очень большой, можно попросить у муниципалитета (и часто это бывает возможным) дополнительную территорию в аренду или в безвозмездное пользование. Во-первых, это добавит деньги на счет дома, которые можно потратить на текущий ремонт, дальнейшее благоустройство и даже отложить на капитальный ремонт. Во-вторых, добавит уровня комфорта территории, на которой стоит многоквартирный дом и, соответственно, скажется на капитализации имущества собственников, проживающих в нем, а проще говоря - повысится стоимость квартир в этом доме. При этом сейчас появилось огромное количество вариантов размещения современных парковочных мест в экологическом стиле - брусчатка через которую растет трава, современные покрытия итд.
Вариант № 6. Переоборудование части подвала, например, под спортивный зал.
Для этого придется сделать проект реконструкции помещения, чтобы оно отвечало всем требованиям безопасности при эксплуатации объекта. А после на этом можно зарабатывать, выдавая абонементы на посещение зала жителям соседних домов. В Красноярске есть даже бильярдная на мансардном этаже одного из домов, правда доступ к ней ограничен - только для жителей. Естественно, доступ к общедомовым инженерным коммуникациям обеспечен в любое время.
С ЧЕГО НАЧАТЬ ЧТО ВАЖНО ПОМНИТЬ!
Менять назначение помещений общего имущества дома, а также приступать к их реконструкции можно только по решению общего собрания собственников. Решения принимаются при наличии не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом, если речь зайдет об уменьшении размера общего имущества (как пример - уменьшение части стены или увеличение проема), понадобится согласие всех собственников (100% голосов).
Порядок действий:
1. Определиться с тем, что может давать доход - фасад, кровля, земельный участок, подвал итд. - поинтересуйтесь в своей УК или ТСЖ - что сейчас сдается в аренду и на каких условиях!
2. Провести собрание и принять решение об установлении стоимости аренды и порядке заключения договора, расчетов, порядке расхода коммерческих доходов.
3. Сдать имущество и получать доход!
НА ЧТО МОЖНО ПОТРАТИТЬ ДЕНЬГИ?
Еще до того, как собственники определятся со способом монетизации общего имущества, они должны решить, на что будут тратить полученные деньги. Логичнее всего направить доход, полученный от использования общего имущества, на его содержание - ремонты, высадку растений и другие цели.
О чем мы говорили в начале статьи - если собственники посчитают, что денег, получаемых извне, достаточно чтобы перестать платить по строке «содержание и текущий ремонт», они могут обнулить платежи в платежке по данной строке (решением собрания), но это возможно только при значительных доходах, сопоставимых с суммой ежемесячного сбора. В Красноярске есть примеры домов, которые снизили тариф до 10,00 рублей с 1м2 и ниже за счет накапливаемых средств.
Зато представьте, как здорово сказать друзьям "У нас в доме квартплата равна 0!". Да стоимость квартиры в таком доме, скорее всего, будет примерно в 1,5 раза выше, чем в обычном!
Яков Цукерман,
специально для портала ДОМСКАНЕР.РФ