28 Август 2019
Управляющие организации часто сталкиваются с отказами во внесении изменений в региональный реестр лицензий. Бывает, что отказы жилищной инспекции обоснованы, а иногда они признаются арбитражным судом незаконными. К некоторым причинам для отказа при прочих равных условиях арбитражные суды относятся противоположным образом, поэтому при принятии решения об оспаривании необходимо ориентироваться на практику региональных судов.
Не каждая компания осмеливается идти в суд против жилищной инспекции. Поэтому эта статья стала возможной лишь благодаря смелым управляющим организациям.
Несущественные недостатки протокола общего собрания.
Постановление арбитражного суда Уральского округа от 5 февраля 2019 г. N Ф09-9410/18
Основанием для отказа во внесении изменений в реестр лицензий Республики Башкортостан послужило мнение инспекции о несоответствии протокола общего собрания Требованиям приказа Минстроя: в протоколе не было подписей лиц, проводивших подсчет голосов, и даты ее проставления, даты проставления подписей председателя и секретаря собрания; в приложенном реестре вручения не было указано даты получения и способ направления сообщений о собрании, а само сообщение о проведении собрания не пронумеровали.
Суды отметили, что выявленные комитетом нарушения в протоколе являются несущественными, они не влекут недействительность принятых решений. Отказ ГЖИ признали незаконным.
В повестку собрания не включен вопрос о расторжении договора управления с прошлой УО.
Постановление арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 июня 2019 г. N Ф03-2123/2019
ГЖИ обосновала свой отказ тем, что вопрос о расторжении действующего договора управления МКД с предыдущей управляющей компанией не выносился на голосование.
Однако суды указали, что отсутствие в повестке собрания вопроса о расторжении договора не может быть причиной отказа во внесении изменений в реестр лицензий, у вновь выбранной организации «отсутствуют полномочия ставить перед собственниками указанный вопрос».
Решение собрания не содержит даты заключения договора управления.
Постановление арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 июля 2019 г. по делу N А56-62663/2018
ГЖИ посчитала, что решения, принятые на общих собраниях, не содержат даты заключения договоров с вновь выбранной управляющей организацией.
Однако суды обратили внимание инспекции, что компания к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий Ленинградской области приложила копии договоров, заключенных с собственниками, и эти договоры содержат в себе даты их заключения.
Исключение бюллетеней и подсчета голосов по инициативе ГЖИ.
Постановление арбитражного суда Московского округа от 24 января 2019 г. по делу N А40-69475/2018
Мосжилинспекция отказала одой компании во внесении изменений в реестр лицензий. Когда суд стал разбираться в причинах отказа, выяснилось, что ГЖИ исключила часть бюллетеней из подсчета кворума, после этого посчитала решение собрания ничтожным.
В качестве основания для признания решений ничтожными в силу закона, инспекция произвела «осмотр» 31 обращения граждан, согласно которым они не участвовали в голосовании и не подписывали бюллетени. При этом сами письма жителей ГЖИ не представила, что не позволило судам убедиться в том, что собственники действительно не участвовали в собрании и ничего не подписывали, а также в том, что действительно именно эти собственники и именно за своей подписью направили обращения в орган жилищного надзора.
Дополнительно суды отметили, что полномочиями по проверке подлинности подписей собственников, а также по проведению их сравнительного анализа с другими образцами, ГЖИ не наделена, поэтому исключение 31 бюллетеней из подсчёта самой инспекцией не основано на законе, говорит о превышении должностными лицами ГЖИ своих полномочий.
Необоснованные претензии к содержанию договора управления.
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24 июля 2019 г. по делу № А19-21262/2018
Отказ в отношении компании из Иркутска был мотивирован тем, что она не представила копию договора управления, условия которого утверждены решением общего собрания, а точнее, в пунктах 3.1., 3.3 договора не утверждены существенные условия, определяющие плату за содержание и текущий ремонт, а также нет указания на какое-либо приложение к договору и на то, что это приложение является его неотъемлемой частью; ссылка в договоре на реквизиты протокола общего собрания не свидетельствует о том, что условия договора соответствуют тем условиям, которые утвердили собственники.
Однако суды установили, что в договорах управления сторонами согласованы существенные условия договора, в том числе о порядке определения цены договора. В самом договоре указано, что он заключен на основании решения общего собрания. Из пункта протокола этого общего собрания следует, что собственники утвердили договор управления с конкретной управляющей компанией.
На основании этого суды решили, что собственники, подписывая договор управления, содержащий отсылку к решению общего собрания, подтвердили факт утверждения условий договора на общем собрании.
Постановление арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 мая 2019 г. по делу № А19-20262/2018
ГЖИ считала, что компания не приложила копию договора управления, условия которого утверждены решением общего собрания, представленный договор противоречит ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ, так как кодекс не предусматривает возможность индексации платы за содержание в одностороннем порядке в отсутствие решения собственников.
Однако суды выяснили, что из пункта 6 протокола общего собрания следует, что на нем рассматривался вопрос об утверждении условий договора управления и его заключении с выбираемой компанией; по итогам голосования принято соответствующее решение – утвердить условия договора управления (имеется приложение к протоколу), заключить договор управления с конкретной управляющей компанией.
Из пункта 9 протокола общего собрания следует, что собственниками утвердили стоимость и виды работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества, стоимость работ и услуг по управлению домом сроком на 1 год с даты вступления в силу договора управления. При этом собственники решили, что после окончания этого срока размер платы на каждый последующий год должен определяться в порядке, предусмотренном в договоре управления. От имени собственников договор подписало уполномоченное ими лицо - председатель совета многоквартирного дома.
Протокол общего собрания и договор управления не оспорены, недействительными не признаны, – указали суды, признав отказ ГЖИ незаконным.
Приложенный к заявлению договор управления подписан недостаточным количеством собственников.
Определение Верховного Суда РФ от 27 июня 2019 г. N 309-ЭС19-9181 по дело N А07-16094/2018
Основанием для отказа стало непредставление с заявлением договоров управления, поскольку был представлен договор, заключенный только с одним собственником.
Суды указали, что с учетом применяемых в рассматриваемой ситуации изменений в подпункт «в» пункта 3 Порядка N 938/пр, внесенных Приказом Минстроя России от 02.03.2018 N 134/пр, в данном случае с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий подлежала представлению копия договора, условия которого утверждены решением общего собрания, а не копия договора управления, заключенного лицензиатом с собственниками, как было предусмотрено Порядком до внесения таких изменений.
Таким образом, требования подпункта «в» пункта 3 Порядка N 938/пр в новой редакции управляющей компанией исполнены, а приведенный в заключении ГЖИ вывод о нарушении компанией этих положений является необоснованным.
(Якобы) отсутствие полномочий у председателя совета многоквартирного дома на подписание договора управления.
Определение Верховного Суда РФ от 15 октября 2018 г. N 304-КГ18-15975
Суды указали, что у инспекции не было причин для отказа во внесении изменений в региональный реестр лицензий по причине отсутствия доверенности лица, подписавшего договор управления от имени собственников: полномочия председателя на заключение договора управления содержатся в решении собрания и приложениях к нему, копии которых предоставлялись в инспекцию.
Жилищная инспекция сочла необходимые документы не приложенными к заявлению.
Определение Верховного Суда РФ от 9 апреля 2018 г. N 309-КГ18-2450
В Перми ГЖИ посчитала, что к заявлению не приложена копия протокола общего собрания, хотя она была приложена. В суде инспекция стала ссылаться на отсутствие кворума, хотя из содержания протокола следовало, что в общем собрании приняли участие собственники, обладающие 61,7% голосов, что свидетельствует о наличии достаточного числа голосов для принятия решений. Арбитражные суды исследовали бюллетени, но отсутствие кворума им обнаружить не удалось.
Апелляционный суд указал, что ГЖИ, «указывая на порочность представленного заявителем решения общего собрания, вмешалась в гражданско-правовые отношения собственников в отсутствие доказательств признания судом недействительным решения общего собрания по вопросу выбора управляющей организации».
Мнимое наличие судебного спора относительно лица, осуществляющего управление домом, законности решения собрания.
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу N А11-2777/2018
Инспекция отказала во внесении изменений в реестр лицензий в связи с наличием судебного спора по вопросу определения лица, правомочного управлять спорным домом.
Суд признал отказ незаконным: на дату принятия решения ГЖИ судебный спор отсутствовал, иск был принят к производству лишь спустя 2 недели. Суды отметили: законодательство не предусматривает, что наличие какого-либо судебного спора, связанного с определением лица, правомочного управлять домом, влечет невозможность внесения изменений в реестр лицензий.
Также вступившим в законную силу 21.12.2017 решением Верховного Суда РФ от 29.09.2017 N АКПИ17-704 подп. «а» п. 9 Порядка признан недействующим в части, допускающей в качестве основания для отказа во внесении изменений несоответствие заявления и документов требованию, установленному подп. «г» пункта 5 Порядка - отсутствие судебных споров по вопросу определения лица, правомочного управлять домом, сведения о котором указаны в заявлении.
«Реализация любым заинтересованным лицом права на судебную защиту, сама по себе не означает недействительность решений общего собрания о выборе способа управления и последующего заключения договора управления, пока это обстоятельство не будет установлено вступившим в законную силу решением суда».
Когда истинная причина отказа известна только самой жилищной инспекции...
Постановление арбитражного суда Поволжского округа от 24 октября 2018 г. N Ф06-38780/2018
Управляющая организация получила отказ, из которого не было понятно причин этого отказа, поэтому компания попросила у ГЖИ разъяснений. В письме ГЖИ объяснила заявителю, что поданное заявление и документы не соответствуют требованиям п. 5 Порядка N 938/пр, так как «в ходе ранее проведенной проверки установлено, что на общем собрании собственников отсутствовал кворум для принятия решений по вопросам, поставленным на голосование».
Организация обратилась в суд. В этот суд ГЖИ Пензенской области представила полноценное заключение, из которого следует, что на самом деле организация не представила копию договора управления, заключенного лицензиатом с собственниками. При этом само заключение не направлялось в адрес компании, «поскольку это не было предусмотрено законодательством».
Суды пришли к единому мнению, что в оспариваемом решении конкретных оснований отказа не приведено, в разъяснении по запросу общества действительного нарушения Порядка N 938/пр (отсутствие договора управления) не отражено, приведены доводы о неправомочности собрания собственников дома вследствие отсутствия кворума, хотя, как следует из заключения и пояснений ГЖИ в суде, действительным основанием для отказа послужило совершенно другое обстоятельство - отсутствие в пакете документов договора.
Решение инспекции признали противоречащим жилищному законодательству и нарушающим права и законные интересы компании, поскольку оно лишает его возможности оперативно принять меры к устранению нарушений, обратиться с повторным заявлением и приступить к управлению. Данное решение также нарушает и права собственников, поскольку до внесения сведений в реестр лицензий вновь избранная жителями компания не может приступить к управлению домом.