27 Август 2019
Нашими клиентами часто бывают собственники недвижимости, расположенной в коттеджных поселках. У них часто возникают вопросы по управлению имуществом, находящимся в общей собственности или общем пользовании, проведению собраний, решению текущих потребностей жителей в организованном порядке.
Для решения этих вопросов часто создаются товарищества собственников недвижимости, о них мы напишем в отдельной статье. Сегодня поговорим об управляющих организациях.
В судах можно встретить 2 категории дел – о взыскании задолженности с собственников домов и об оспаривании решений общих собраний собственников в посёлках. Чаще всего споры кончаются в пользу управляющих организаций.
На общих собраниях утверждается, а потом собирается с жителей или взыскивается плата за работы и услуги, связанные с содержанием общего имущества или имущества, находящегося в общем пользовании: это дороги, инженерные сети, площадки для сбора мусора, посты охраны, ограждения и шлагбаумы, зеленые насаждения.
Результаты рассмотрения дел по этим вопросам обычно не зависят от того, признается ли имущество общим для всех собственников домов, либо оно осталось в собственности застройщика и предоставляется жителям для пользования на условиях взимания оплаты за обслуживание этого имущества. Ниже – невеселые для владельцев коттеджей примеры из практики.
Дело N А40-104055/17. Управляющая организация обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к другому юридическому лицу, собственнику участка в коттеджном посёлке, о взыскании задолженности в размере почти 800 тыс.руб. за содержание и ремонт общего имущества коттеджного поселка, услуг по благоустройству, охране и других услуг, необходимых для функционирования поселка. Суд удовлетворил заявленные требования.
Суд указал, что в силу ст. 7 Жилищного кодекса РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Суды установили, что в посёлке имеется ограждение, организованы посты охраны, введены в эксплуатацию инженерные сети и объекты электрического, водопроводно-канализационного и газового хозяйства, организованы поселковые дороги к каждому участку.
При рассмотрении спора суд применил ст. 39 Жилищного кодекса РФ об обязанности собственника нести издержки, направленные на содержание общего имущества. Порядок расчетов был утвержден на общем собрании, поэтому суд взыскал всю задолженность в полном объеме.
Ранее этот же суд вместе с вышестоящими инстанциями разрешали другие споры между теми же сторонами этого дела: также взыскивали задолженность (дело №А40-179267/2015) и отказались признать решение собрания собственников по вопросу оплаты недействительным (дело № А40-215045/15).
Оспариваемым решением собрания, среди прочих вопросов, было утверждено положение о порядке проведения собрания домовладельцев, утверждено положение о совете домовладельцев и избран его состав, определены условия договора о порядке пользования имуществом общего пользования в поселке и о выполнении работ, связанных с его содержанием и функционированием, обязательного для заключения всеми домовладельцами, утверждена смета расходов на год.
Собственник полагал, что принятые решения нарушают его права как собственника участка, так как накладывают не предусмотренные законодательством ограничения по его использованию и устанавливают обязанность по оплате обязательных платежей за пользование общим имуществом, которого не существует. Он указывал, что собственники участков и находящихся на них помещений, расположенных в поселке не осуществляют совместную деятельность и не имеют общего имущества, а соответственно, не могут быть признаны гражданско-правовым сообществом.
Однако суды с этим мнением не согласились и посчитали решения собрания законными.
Согласно разъяснениям, из п. 103 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 гражданско-правовым сообществом является определенная группа лиц, наделенная полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имеющих право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
На основании этих положений суды пришли к выводу, что возникающие в коттеджных поселках жилищные и имущественные споры рассматриваются по аналогии с жилищным законодательством.
В соответствии со ст. 6 Гражданского кодекса РФ при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). По аналогии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников домов коттеджного поселка вправе устанавливать правила пользования общим имуществом и местами общего назначения, а также устанавливать тарифы на общеэксплуатационные услуги, которые необходимы для нормального функционирования коттеджного поселка.
«Собственники земельных участков, жилых домов и таунхаусов при наличии общей огороженной территории, контрольно-пропускного пункта, пользуются услугами по охране, озеленению, благоустройству общей территории, уборке дорог, сбору и вывозу мусора, наружному освещению, инженерными сетями, следовательно, должны нести соответствующие расходы за предоставленные услуги».
Определением Верховного Суда РФ от 2 декабря 2016 г. N 305-ЭС16-16003 была отклонена жалоба собственника участка по спору о признании решении собрания недействительным. Он согласился с нижестоящими судами в том, что собрание проведено с заблаговременным созывом всех собственников недвижимого имущества, решения приняты собственниками при наличии кворума и по вопросам, включенным в повестку собрания. Оснований для признания решений общего собрания собственников недвижимого имущества недействительными на основании ст. 181.4 Гражданского кодекса РФ судом не установлено, письменная форма решений была соблюдена.
Вопрос оплаты содержания имущества, не являющегося общим для собственников участков, доходил даже до Конституционного Суда РФ. Это свежее определение от 25 июня 2019 г. N 1625-О, которым Суд отказал гражданину в принятии его жалобы в связи с нарушением порядка подачи обращения, предусмотренного Федеральным конституционным законом «О Конституционном Суде РФ».
Гражданин жаловался на то, что правоприменитель возлагает на собственников жилых домов в коттеджном поселке обязанность по содержанию общего имущества, право собственности на которое зарегистрировано за иным лицом, освобождая титульного собственника указанного имущества от расходов на его содержание; освобождают органы государственной власти и местного самоуправления от регулирования размера платы за содержание общего имущества собственников жилых домов в коттеджном поселке, в случае если размер платы не установлен решением общего собрания собственников жилых домов, а также от организации конкурса по отбору управляющей организации для управления общим имуществом собственников жилых домов в коттеджном поселке, в случае если управляющая организация не выбрана решением общего собрания собственников жилых домов; лишают собственников жилых домов в коттеджном поселке права самостоятельно определять состав коммунальных услуг, оказываемых им.
Так как обращение в Конституционный Суд РФ было подано с нарушениями, то подробно доводы заявителя суд не рассматривал. Он указал лишь на то, что ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ и статья 210 Гражданского кодекса РФ, регулирующие вопросы содержания собственником своего имущества, направлены на обеспечение сохранности имущества, отвечают интересам собственников и сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя. Относительно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, суд отметил, что норма направлена на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон и также не может расцениваться как нарушающее конституционные права.
Как определяется число голосов на общем собрании собственников домовладений, законом не определено, а на практике решается по-разному. Кто-то руководствуется аналогией с жилищным законодательством и определяет количество голосов пропорционально площади участка, а кто-то исходит из того, что каждый собственник обладает одним голосов (как на собраниях членов садоводческих и огороднических товариществ).
Апелляционным определением Московского городского суда от 28 мая 2019 г. по делу N 33-21215/2019 оставлено без изменения решение нижестоящего суда об отказе признавать недействительным решение общего собрания. Из судебных решений следует, что подсчет голосов происходил исходя из количества человек.
Аналогичное определение (об отказе признать решение собрания недействительным) вынес Новосибирский областной суд по делу N 33-1501/2018. На оспариваемом собрании голоса считались по количеству соток земельного участка, находящегося в собственности у граждан.
Дела по оспариванию собственниками начислений также обычно завершаются в пользу управляющих компаний.
Например, Челябинский областной суд в апелляционном определении от 5 апреля 2019 г. по делу N 11-4327/2019 встал на сторону управляющей организации. Собственник земельного участка просила признать незаконными действия компании по предъявлению требований по оплате охраны, содержанию и ремонту имущества.
Суды установили, что поскольку решением общего собрания собственников земельных участков поселка определен перечень имущества общего пользования, утверждены ставка тарифа на содержание и текущий ремонт общего пользования и размер платы за контрольно-пропускной режим, то собственник земельного участка, находящегося на территории поселка, и, соответственно, как лицо, имеющее право и возможность пользоваться имуществом общего пользования должна нести расходы на содержание этого имущества.
Суд дал оценку доводу собственника об отсутствии договора между ней и управляющей компанией: собственники домов и участков в поселке при наличии общей огороженной территории, контрольно-пропускного пункта пользуются услугами по охране, благоустройству общей территории, уборке дорог, сбору и вывозу мусора, наружному освещению, следовательно, должны нести соответствующие расходы за предоставленные услуги, а отсутствие договора между организацией, осуществляющей содержание и эксплуатацию такого поселка, и собственником не освобождает его от обязанностей по оплате услуг по содержанию и эксплуатации имущества общего пользования, услуг по благоустройству, - охране и других услуг, необходимых для его функционирования.
Суд отметил, что осознанный выбор земельного участка с разрешенным использованием «отдельно стоящие односемейные дома с прилегающими земельными участками» в границах поселка со всеми элементами благоустройства предполагал получение доступа к имуществу общего пользования коттеджного поселка, а, значит, и сопутствующие этому расходы по его содержанию, распределение которых должно производиться, в том числе, с учетом решений, принятых соответствующим гражданско-правовым сообществом в установленном законом порядке.
Проведение собственниками домовладений в поселке общего собрания и выбора способа управления управляющей компанией означает, что поселок представляет собой гражданско-правовое сообщество, аналогичное гражданско-правовому сообществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку собственник является участником гражданско-правового сообщества землевладельцев в силу того факта, что она является собственником земельного участка, находящегося в границах поселка, то решение общего собрания собственников об установлении ставки по тарифу на содержание и ремонт общего имущества, платы за контрольно-пропускной режим являются для нее обязательными.
По оплате услуг и работ в отсутствие заключенного с собственником договора есть и противоположная практика. Например, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2017 г. по делу N А54-7506/2016. Судом рассматривалась законность представления прокуратуры о прекращении начислений собственнику в связи с расторжением договора с управляющей компанией.
В ходе проверки прокуратура установила, что управляющая организация оказывает услуги по содержанию жилья (освещение территории, уборка общей территории, вывоз твердых бытовых отходов) на основании договоров с собственниками жилых домов, расположенных на территории коттеджного поселка. При этом места общего пользования принадлежат на праве собственности другому гражданину и переданы в пользование управляющей организации по договорам аренды.
По результатам проверки прокуратура пришла к выводу, что несение организацией расходов на содержание и обслуживание принадлежащих ему объектов не порождает у собственника обязанности по возмещению этих расходов, поскольку собственником этих объектов владелец земельного участка с домом не являлся. На территории коттеджного поселка содержание мест общего пользования компания осуществляет на основании договоров с собственниками жилых домов по представлению электрических кабельных линий и газорапределительных сетей для передачи ресурсов, холодного водоснабжения, вывозу твердых бытовых отходов, содержанию мест общего пользования. Договором определена цена работ и услуг. Конкретная управляющая компания утверждена общим собранием собственников жилых домов.
Договор компании с одним из собственников был расторгнут по соглашению сторон, однако управляющая организация продолжила выставлять плату за работы и услуги, что прокуратура посчитала незаконным.
Суд согласился с ней и решил, что у компании нет правовых оснований для начисления платы за содержание.
Иногда собственникам удаётся отбиться хотя бы от части услуг.
Свердловский областной суд в апелляционном определении от 16 марта 2017 г. по делу N 33-4112/2017 признал незаконным начисление платы за услуги охраны.
Применяя аналогию с жилищным законодательством, суд указал, что в силу положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ, услуги по «охране помещений, иные мероприятия и рентабельность» не входят в перечень Правил N 491, установленный пунктом 11 указанных Правил. Эти услуги являются дополнительными, их предоставление регулируется отдельными договорами на оказание соответствующих услуг, заключаемых, применительно к настоящему спору, между управляющей организацией и собственником. Поскольку услуги по охране помещений, иные мероприятия и рентабельность не относятся к обязательствам по содержанию общего имущества, отдельным решением не согласовывались собственниками помещений, в порядке установленном действующим законодательством РФ, у управляющей копании не было оснований включать данные виды услуг в тариф по содержанию общего имущества собственников помещений.
В заключение стоит отметить, что в подавляющем большинстве дел с собственников все-таки взыскивают плату, размер которой уставлен решением общего собрания в целях надлежащего содержания имущества общего пользования или признают ее утверждение на общем собрании законным (кроме упомянутых в статье, это, например, апелляционное определение Свердловского областного суда от 23 мая 2018 г. по делу N 33-8688/2018, апелляционное определение Новосибирского областного суда от 15 марта 2018 г. по делу N 33-1501/2018 и др.).
Суды применяют аналогию с Жилищным законодательством на основании ст. 7 Жилищного кодекса РФ. Также они считают собственников участков и домов в посёлках гражданско-правовым сообществом, которое может проводить общие собрания и принимать на них решения, обязательные для всех собственников. При этом про порядок подсчета голосов на практике нет единого мнения.
Если объекты инфраструктуры не находятся в общей долевой собственности владельцев участков, то суды не считают это основанием для освобождения платы за содержание такого имущества. Также чаще всего отсутствие договора между организацией, осуществляющей содержание и эксплуатацию поселка, и собственником не освобождает его от обязанностей по оплате услуг и работ, которые она оказала на основании решения общего собрания.
Единственным выходом для собственников в таких ситуациях оказывается голосовать против принимаемых на собрании кабальных решений либо пытаться организовывать товарищество собственников недвижимости, что при условии нахождения мест общего пользования в собственности застройщика часто становится практически невыполнимой задачей.
Звоните 8-800-100-24-97 или пишите info@domscanner.ru - мы поможем!