20 Август 2019
Распространяется ли Жилищный кодекс РФ на нежилые (коммерческие) здания?
Мы готовим документы и помогаем проводить собрания собственникам помещений (апартаментов, машино-мест и т.д.) в нежилых зданиях. При подготовке документов для таких собраний мы ориентируемся на требования Жилищного кодекса РФ и вот почему.
Если в здании создано товарищество собственников недвижимости, то управление таким зданием в значительной мере регулируется уставом товарищества. Однако чаще всего собственники не создают ТСН, и вопросы управления таким зданием остаются мало чем регламентированными.
В старом Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» также указано, что отношения собственников помещений, нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в нём, прямо законом не регулируются.
В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ указал, что в силу п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ в таких случаях применяется аналогия, то есть нормы, регулирующие сходные отношения, в том числе статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ.
В более свежем Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» ответ на вопрос о возможности применения аналогии жилищного законодательства к нежилым зданиям прописан однозначно. В п. 41 Постановления указано, что в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ к отношениям собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, например, уже упомянутые статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса РФ, а также статьи 44 - 48 Жилищного кодекса РФ.
Статьи 44-48 Жилищного кодекса РФ как раз регулируют порядок проведения общих собраний собственников.
Нижестоящие суды в своей практике руководствуются указанными разъяснениями ВАС РФ и ВС РФ:
Постановление Президиума Верховного суда Республики Башкортостан от 15.04.2015 по делу N 44г-59/2015
Суд нижестоящих инстанций посчитали, что к нежилым зданиям не применяются положения жилищного законодательства и для решения вопросов управления общим имуществом необходимо согласие всех собственников помещений. Однако Президиум республиканского суда с ними не согласился и решения отменил. Он указал, что особенности взаимоотношений собственников зданий не позволяют их регулировать без учета норм жилищного законодательства, применяемого в похожих взаимоотношениях между собственниками жилых помещений. Иначе «допускается ситуация, когда собственники незначительной площади нежилых помещений могут препятствовать принятию решений по управлению общим имуществом собственникам, имеющим реальный имущественный интерес».
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.12.2014 N Ф06-18364/2013 по делу N А65-3512/2014
Суд, указав на необходимость применения по аналогии норм жилищного законодательства, при разрешении спора руководствовался ст. 15 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», согласно которой доля лица в праве общей собственности на общее имущество в жилом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему на праве собственности помещения, если принятым до вступления в силу этого Федерального закона собственники на общем собрании или другим соглашением не решили иначе.
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.03.2015 N Ф07-1022/2015 по делу N А56-37850/2014
Суды при рассмотрении спора о решениях общего собрания в нежилом здании применяли статьи 44-46 Жилищного кодекса РФ, в том числе про обязательность таких решений для всех собственников, про возможность и порядок оспаривания таких решений. Также суд указал, что собственники помещений в нежилом здании по аналогии с жилищным законодательством имеют право избрать способ управления таким зданием.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2018 N Ф08-3708/2018 по делу N А32-39251/2017
Суд рассматривал спор по иску управляющей компании к товариществу о взыскании задолженности по договору управления. Договор был заключен товариществом на основании решения общего собрания собственников. Суд при рассмотрении дела руководствовался Жилищным кодексом РФ, указав, что товарищество не вправе в одностороннем порядке отказаться от оплаты тех или иных видов расходов, установленных общим собранием и договором.
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.06.2016 N Ф10-1632/2016 по делу N А35-6384/2015
Суды взыскали с собственника нежилого помещения в здании задолженность по оплате расходов на содержание. Доводы собственника об отсутствии заключенного с ним договора суд отклонил, сославшись на обязанность собственника нести бремя расходов по техническому обслуживанию спорного здания и содержанию общего имущества соразмерно своей доле, а также на решение общего собрания, принятого в соответствии с Жилищным кодексом РФ, о выборе способа управления.
Апелляционное определение Московского городского суда от 08.12.2014 по делу N 33-39233
В данном деле суды рассматривали вопрос о действительности решения общего собрания о выборе управляющей организации в нежилом здании, проверяя соблюдение порядка его проведения требованиям ст. 45-47 Жилищного кодекса РФ, в том числе процедуру уведомления собственников о собрании. В иске собственника было отказано, так как неучастие истца, обладающего 3% голосов, в голосовании не могло повлиять на принятое решение (ч. 6 ст. 46 Жилищного кодека РФ).
Апелляционное определение Омского областного суда от 01.09.2017 по делу N 33-4814/2017
Собственник обратился в суд в связи с несогласием о проведении текущего ремонта в здании. Решение о текущем ремонте было принято на общем собрании. Суд по аналогии сослался на пп. 4.1 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ и указал, что в компетенцию общего собрания входит решение о текущем ремонте общего имущества.
Принятое решение собрания о текущем ремонте не оспаривалось в суде, недействительным не признано, в связи с чем «принимается судебной коллегией в качестве надлежащего доказательства согласования собственниками порядка проведения ремонта общего имущества, которое обязательно для истца».
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.03.2018 N Ф04-471/2018 по делу N А45-14594/2017
Суды указали, что к отношениям собственников нежилых объектов применяются по аналогии нормы жилищного законодательства.
Аналогичная позиция выражена также в определение Краснодарского краевого суда от 21.10.2016 N 44г-1755/2016 и других решениях.
Часто суды распространяют действие Жилищного кодекса РФ не только на собрания собственников, но и на другие вопросы, например, на порядок переустройства, реконструкции, установления платы за содержание общего имущества.
Апелляционное определение Челябинского областного суда от 19.02.2019 по делу N 11-2028/2019
Рассматривался вопрос о наличии согласия всех собственников в нежилом здании на уменьшение общего имущества. Суд для разрешения спора посчитал возможным применение положений главы 6 Жилищного кодекса РФ, в частности статей 36 и 40, регулирующих вопросы пользования общим имуществом, по аналогии. Он указал, что «Протокол общего собрания собственников помещений нежилого здания подтверждением согласия собственников административного здания на уменьшение общего имущества в виде подвала, несущих и ограждающих конструкций, земельного участка не является, поскольку явно выраженного согласия именно на уменьшение общего имущества данный документ не отражает...»
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.09.2016 N Ф01-3598/2016 по делу N А79-7332/2015.
Возник спор о размере платы за содержание общего имущества. Суд установил, что собственники на собрании размер такой платы не определяли, в связи с чем применил по аналогии ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, согласно которой в случае, если собственники не принимали решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в городах федерального значения - органом государственной власти соответствующего субъекта).
Далее суд указал, что в постановлениях Правительства города Москвы утверждены ставки планово-нормативных расходов на содержание и ремонт общего имущества, и пришел к выводу, что сумма расходов на содержание и ремонт общего имущества должна определяться исходя из согласованных сторонами в твердом размере платежей и тарифа, установленного в постановлениях уполномоченного органа власти.
Аналогичная позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 22.03.2018 N Ф05-974/2018 по делу N А40-54498/2017.
Если вы проводите собрание собственников в нежилом здании, не забывайте проверять свои действия на соответствие ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ. В случае существенных нарушений решения собрания могут быть признаны судом недействительными. Лучше потратить немного времени на изучение этих норм и провести всё грамотно, чем потом организовывать новое собрание.