17 Октябрь 2019
В Жилищном кодексе РФ закреплена обязанность собственников проводить годовые собрания (ч. 1 ст. 45). Обычно они проводятся во втором квартале каждого года, если собственники не утвердили другое время для годовых собраний.
Что собственники должны решать на таких собраниях, а также ответственность в случае их не проведения в законе отсутствует. Это приводит к тому, что собрания проводятся редко, по мере необходимости, и являются внеочередными, так как проводятся не только во втором квартале.
Мы решили обобщить опыт наших клиентов и рассказать, какие вопросы можно вынести на голосование при проведении годового собрания, чтобы помочь читателя сориентироваться с возможной повесткой своего собрания.
1. Утверждение отчета управляющей компании.
Некоторые ошибочно полагают, что управляющая компания должна ежегодна на собраниях отчитываться о своей работе. Однако это не так. В ст. 162 Жилищного кодекса РФ закреплено, что управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам отчет о выполнении договора управления за прошлый год, а также размещает этот отчет в ГИС ЖКХ. Про утверждение отчета на общем собрании в этой статье ничего нет.
Однако в договоре управления можно предусмотреть другой порядок отчетности, например, вынесение его на собрание для принятия собственниками. Если в вашем договоре управления прописан именно такой порядок отчетности управляющей компании, то этот вопрос можно смело включать в повестку, не забыв предупредить организацию, чтобы она успела подготовить этот отчет и представить его к голосованию.
Подробнее про отчетность управляющих компаний мы писали в этой статье.
2. Утверждение отчета совета многоквартирного дома (МКД) о проделанной работе.
Обязанность совета МКД представлять такой отчет закреплена в п.6 ч. 5 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ. К содержанию отчета требований никаких нет. Их можно закрепить в каком-нибудь Положении о совете дома, утверждаемом на общем собрании.
Если совет многоквартирного дома не отличается активностью, то смысла в пустой отчетности нет. Ее роль повышается, если председатель совета дома наделен, например, полномочием по заключению договоров об использовании общего имущества, или совет дома уполномочен принимать решения о текущем ремонте. В таких случаях жителям было бы интересно узнать информацию о доходах от использования общего имущества или проведенных ремонтных работах.
3. Принятие решения о текущем ремонте или наделении совета дома полномочием на принятие такого решения.
Планируемый перечень работ лучше сначала согласовать с управляющей компанией, узнать наличие денег, собранных с жителей на цели текущего ремонта, поинтересоваться необходимостью проведения каких-либо неотложных работ, которые очевидны компании, но неизвестны жителям.
Про текущий ремонт есть несколько норм в Правилах содержания общего имущества №491. Согласно п. 18 этих Правил текущий ремонт проводится по решению собрания для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общедомового имущества или его отдельных элементов. В него не включается замена ограждающих несущих конструкций и лифтов.
Также про ремонт есть в п. 13(1) Правил, регламентирующем проведение сезонных осмотров: весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода, при этом уточняются объемы работ по текущему ремонту.
Таким образом, совету дома желательно знать результаты такого осмотра или участвовать в его проведении, чтобы предложить на общем собрании адекватный перечень действительно необходимых для нужд дома работ.
4. Утверждение размера платы за содержание жилья.
Размер платы утверждается на общем собрании собственников на срок не меньше 1 года. Через год собрание может утвердить новый размер платы, но Правилами содержания общего имущества №491 предусмотрен подробный порядок принятия такого решения.
Согласно п. 31 Правил управляющая компания предлагает собственникам новый размер платы не позже, чем за 30 дней до проведения собрания по этому вопросу. Предложение вешается на досках объявлений в подъездах МКД или на придомовой территории. Оно должно содержать расчет и обоснование размера платы, а если размер предлагаемой платы выше муниципального «тарифа», то там же обосновываются причины такого превышения с детализацией – указанием расчета годовой стоимости каждой работы и услуги с их периодичностью.
Несмотря на такую строго определенную процедуру. на практике встречаются злоупотребления с обеих сторон: либо управляющая компания не доводит своих предложений до жителей по установленной форме и указанные сроки, не обосновывает новый размер платы, либо жители в одностороннем порядке утверждают экономически необоснованный размер платы, который считают для себя комфортным.
Мы призываем к нахождению компромисса и доброжелательному взаимодействию: пусть инициатор годового собрания заблаговременно, больше чем за месяц до его начала уведомит управляющую компанию о своих планах и укажет на возможность включения в повестку вопроса об изменении размера ежемесячной платы, чтобы управляющая компания успела уложиться в установленный срок для выдвижения своих предложений.
5. Выбор света многоквартирного дома и председателя совета.
В силу ч. 10 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ совет МКД переизбирается на общем собрании каждые два года, если общим собранием не утвержден другой срок полномочий.
Таким образом, «по умолчанию» через каждые 2 года можно выбирать новый совет МКД. Если решение о выборе нового совета не принимается, то автоматически продлеваются сроки полномочий старого совета.
Обращаем внимание, что не мотивированное плохой работой досрочное переизбрание совета дома обычно признается судами недействительным решением. Об этом мы писали в отдельной статье.
6. Любые другие необходимые для дома вопросы, так как любые собрания собственников (годовые и внеочередные) проводятся редко и неохотно. В связи с этим лучше провести одно качественное продолжительное собрание, заранее продумав, какие проблемы дома на нем можно решить, и что для этого потребуется.
Это могут быть вопросы по благоустройству придомовой территории, в том числе об участии в соответствующих муниципальных программах, по использованию общего имущества для получения дохода, по переходу на спецсчет по капремонту, или по проведению работ в рамках капремонта.
7. Не забудьте при проведении собрания решить процедурные вопросы (выбор председателя, секретаря, лиц, производящих подсчет голосов, определение порядка информирования жителей об итогах собрания, выбор места хранения копии протокола).