Редакция от 9 дек 2018
С.А. Ежов, А.Г. Лежнина
Совет МКД нужно избрать в каждом доме, где более четырех квартир и способом управления домом выбрана УО или домом управляют непосредственно собственники помещений.
Решение о создании совета МКД примите на общем собрании собственников помещений в МКД. УО может предложить собственникам готовые решения и инициировать такое собрание. Для этого заранее определите:
Совет МКД не нужно регистрировать в органах МСУ или иных органах.
Если решение не принять на собрании собственников или не реализовать, орган МСУ инициирует и проводит ОСС об избрании совета МКД. Такой совет МКД не будет обладать специальными полномочиями и получать вознаграждение. Поэтому будет малоэффективным.
Кандидатуры выберите из собственников помещений в МКД. Из числа предполагаемых членов совета МКД выберите кандидатуру председателя. Требования к кандидатам устанавливают части 1 и 6 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ.
Количество членов совета МКД подберите с учетом количества подъездов, этажей и квартир в МКД. Но отталкиваться от этих характеристик не обязательно (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ).
Принуждать собственника стать членом совета МКД нельзя, поэтому заранее убедитесь, что выбранные вами кандидатуры согласны с дополнительной нагрузкой.
Избранный в члены совета МКД собственник помещения в МКД не вправе передоверить свои права и обязанности иному лицу.
Выдача доверенности – односторонняя сделка, из которой возникает право поверенного выступать от имени доверителя (п. 50 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25).
Совершать через представителя сделки, которые по своему характеру могут быть совершены только лично, запрещено. Это определено частью 4 статьи 182 Гражданского кодекса РФ.
Членов совета МКД и его председателя избирает общее собрание собственников с целью исполнения прав и обязанностей, предусмотренных законодательством.
Передать все полномочия нельзя, но можно поручить конкретные действия.
Собственник помещения, избранный председателем совета МКД, не может переложить все права и обязанности председателя на иных лиц, включая членов совета.
Общее собрание собственников выбирает председателем совета МКД конкретное лицо, которое будет иметь установленный набор прав и обязанностей (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ). Закон запрещает совершать через представителя сделки, которые можно совершить только лично (п. 4 ст. 182 ГК РФ).
Вместе с тем, председатель совета МКД вправе доверить иным лицам совершить от его имени конкретные действия. Например, направить запросы в различные инстанции, принять участие в судебном заседании, подготовить заключение по условиям проекта договора. Для этого нужно оформить доверенность с подписью председателя. В ряде случаев доверенность может потребоваться заверить у нотариуса.
Если председатель совета МКД не выполняет своих функций по объективным причинам или наладить с ним контакт невозможно, проведите перевыборы председателя совета МКД.
Возможность переизбрать председателя досрочно предусматривает часть 10 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ. Переизбирать совет МКД в этом случае не нужно. Ранее действующий председатель просто будет одним из членов совета.
Но если среди действующего состава членов совета нет желающих занять должность председателя, включите в повестку дня вопрос о выборе совета МКД и его председателя.
Основные полномочия совета МКД закреплены частью 5 стати 161.1 Жилищного кодекса РФ. Их выполняют в обязательном порядке.
Дополнительно совет МКД можно наделить правом принимать решение о текущем ремонте общего имущества. Для этого необходимо решение общего собрания собственников помещений в МКД (п. 4.2 ч. 2 ст. 44, п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).
Председатель совета МКД – важное связующее звено между УО и собственниками помещений в МКД. Он руководит деятельностью совета и отчитывается общему собранию собственников.
Полномочия председателя перечислены в части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ. Среди них есть полномочия, которые он не сможет выполнять без доверенности от собственников:
Доверенность председателю совета МКД
Если в доверенности не указана дата ее совершения, то она считается ничтожной (абз. 2 п. 1 ст. 186 ГК)
Общее собрание собственников помещений избирает из числа членов совета МКД его председателя (ч. 6 ст. 161.1 ЖК)
Перечислите полномочия председателя совета МКД, которые приведены в пунктах 3–5 части 8 статьи 161.1 ЖК, или укажите иные действия, которые председатель будет совершать от имени и в интересах собственников помещений
Доверенность можно выдать на любой срок без каких-либо ограничений. Если срок действия доверенности не указан, она будет действительна в течение одного года со дня ее совершения (п. 1 ст. 186 ГК)
Закон не требует фиксировать в доверенности образец подписи председателя. Это делают по сложившейся правоприменительной практике
По умолчанию закон не обязывает заверять такую доверенность у нотариуса. Однако нотариальное удостоверение необходимо, если собственники поручают председателю совершать сделки, требующие нотариальной формы (п. 1 ст. 185.1 ГК)
Доверенность может удостоверить УО (ч. 2 ст. 53 ГПК)
Председателя можно наделить дополнительными полномочиями, которые прямо не предусмотрены Жилищным кодексом РФ и не отнесены к полномочиям общего собрания собственников в МКД. Круг таких полномочий определяет общее собрание собственников (п. 4.3 ч. 2 ст. 44, п. 6 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Например, председателя совета МКД можно наделить обязанностями:
Чтобы наделить совет МКД и его председателя дополнительными полномочиями, необходимо более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК).
Выдача доверенности – односторонняя сделка, из которой возникает право поверенного выступать от имени доверителя. Это определено пунктом 50 постановления Пленума Верховного cуда РФ от 23 июня 2015 г. № 25.
Законодательство запрещает совершать через представителя сделки, которые по своему характеру могут быть совершены только лично (ч. 4 ст. 182 ГК РФ).
Председателя совета МКД собственники помещений в МКД избирают с целью исполнения им своих обязанностей лично. Эти обязанности возникают в силу закона, на основании доверенности от собственников или по решению общего собрания.
Председатель совета МКД вправе уполномочить иное лицо на выполнение отдельных действий. Например, поручить ему направить запросы в различные инстанции и получить ответы на них, подготовить заключение по условиям проекта договора управления МКД.
В этом случае оформляйте письменную доверенность от председателя совета МКД иному лицу. Удостоверяет такую доверенность уполномоченное лицо по месту работы, учебы или лечения, которое может убедиться в личности доверителя, сделав об этом соответствующую отметку в тексте доверенности. Также доверенность можно заверить нотариально. Это следует из статьи 185 Гражданского кодекса РФ.
Совет МКД избирается на два года. Иной срок может установить общее собрание собственников. По окончании срока совет необходимо переизбрать.
Совет МКД действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в МКД или если собственники примут решение о создании ТСЖ до избрания правления товарищества. Если в установленный срок общее собрание не приняло решения о переизбрании совета МКД или создании ТСЖ, полномочия совета продлеваются еще на два года. Срок действия полномочий совета МКД установлен частями 9 и 10 статьи 161.1 ЖК.
Если совет МКД не исполняет своих обязанностей надлежащим образом, переизберите его досрочно.
Совет МКД действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в МКД или если собственники примут решение о создании ТСЖ и его государственной регистрации. Такое правило предусматривает часть 10 статьи 161.1 ЖК.
Такая норма вступила в силу с 11.01.2018 и действует в отношении советов МКД, избранных до указанной даты. Это следует из части 2 статьи 4 ГК.
Работа председателя совета МКД, как и его членов, не должна быть безвозмездной – это тоже труд. Вознаграждение членам совета МКД станет для них финансовой мотивацией. Его можно предусмотреть как всем членам совета, так и отдельным лицам. Например, оплачивать только работу председателя совета.
Решение о выплате вознаграждения членам совета МКД и его председателю примите на общем собрании собственников помещений в МКД (ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).
На этапе утверждения оплаты объясните собственникам важность деятельности совета МКД и его председателя, найдите удобные источники финансирования.
Собственники определяют размер, условия и порядок выплаты вознаграждения.
Вознаграждение членам совета МКД не входит в структуру платы за ЖКУ. Это значит, что собственники не вправе принимать решение о выплате такого вознаграждения за счет платежей на содержание жилого помещения. Это следует из пункта 1 части 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ. Поэтому выплату вознаграждения совету МКД утвердите в качестве дополнительных ежемесячных взносов собственников.
Чтобы утвердить вознаграждение, «за» должны проголосовать большинство голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД, участвующих в собрании.
Оплата работы членов совета МКД – право, но не обязанность собственников помещений в МКД.
Договором управления установите дополнительные обязанности УО, действующей по поручению собственников помещений в МКД:
Так вы зафиксируете обязательства УО перед собственниками помещений в МКД распоряжаться их денежными средствами. При этом УО не вступает ни в какие правоотношения с членами и председателем совета МКД – только собственники помещений вправе требовать от нее надлежащего исполнения обязательств по выплате вознаграждения либо возврата неосновательного обогащения.
Денежные средства, которые поступят по статье «Вознаграждение председателю совета МКД», при организации раздельного учета не будут облагаться налогом.
Члены и председатель совета МКД самостоятельно будут уплачивать НДФЛ, а объекта обложения страховыми взносами не возникнет.
Такую позицию изложил Минстрой России в письме от 29 сентября 2015 г. № 32395ОГ/04.
Законный вариант легализации вознаграждения членам совета МКД и его председателю один: решение о выплате вознаграждения принимает общее собрание собственников помещений этого дома (ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).
Чтобы начислять председателю плату за работу, УО должна оформить его по трудовому или иному гражданско-правовому договору. Однако такие отношения будут противоречить принципу создания совета МКД, ведь тогда его члены должны будут проверять деятельность организации, на которую они работают.