Редакция от 4 июля 2016
Л.А. Чеснокова
Рекомендация содержит разъяснение порядка управления МКД при непосредственном способе управления. Она поможет построить отношения между собственниками помещений в МКД и другими заинтересованными лицами.
Под непосредственным способом управления МКД понимается управление МКД собственниками помещений в МКД. Это предусмотрено п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.
Такой способ управления МКД возможен в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать. Это закреплено п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.
Непосредственный способ управления МКД считается реализованным, если большинство собственников заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ.
Для организации управления МКД непосредственно собственниками помещений необходимо разобраться:
При непосредственном способе управления МКД работы и услуги выполняют и оказывают лица, осуществляющие соответствующие виды деятельности. По сути это подрядчики.
По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику. Заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Это определено ч. 2 ст. 702 ГК РФ.
Подрядчики определяются решениями общего собрания собственников помещений в МКД.
Это определено ч. 1 ст. 164 ЖК РФ.
В случае непосредственного способа управления МКД не заключается договор управления МКД. Общее собрание собственников выбирает разные организации (или одну) для выполнения работ и оказания услуг по содержанию общего имущества в МКД. Такой организацией может выступить и УО.
Между УО и собственниками помещений в МКД может быть заключен договор о содержании общего имущества в МКД или иной договор, на выполнение отдельных работ или оказание услуг.
В МКД 31 мая 2016 г. истекает срок действия договора управления МКД. Собственники предполагают провести общее собрание для выбора непосредственного способа управления МКД.
Собственникам поступило предложение от УО продолжить сотрудничество. Форма сотрудничества - заключение договора о содержании общего имущества в МКД.
20 мая 2016 г. в МКД проведено общее собрание собственников помещений в МКД, в повестку которого, помимо общих, включены вопросы:
Вопросы повестки дня были приняты собственниками в количестве 76%, что составляет более 50% голосов от общего числа собственников, принявших участие в голосовании.
Датой начала действия договора о содержании и ремонте определено 1 июня 2016 г..
Договор заключен всеми собственниками помещений от своего имени.
Для содержания общего имущества заключаются договоры оказания услуг по содержанию и/или выполнению работ по ремонту.
Договоры заключаются на основании решений общего собрания собственников помещений в МКД.
При этом все или большинство собственников помещений в МКД выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Такой порядок закреплен ч. 1 ст. 164 ЖК РФ.
Собственники могут выбрать кого-то одного для заключения договора (или договоров) с подрядными организациями. Это предусмотрено ч. 3 ст. 164 ЖК РФ.
Для этого вопрос наделения полномочиями одного из собственников таким полномочиями выносится на общее собрание собственников помещений в МКД.
Без решения общего собрания собственники (все или большинство) могут выдать любому лицу доверенность на осуществление действий с третьими лицами.
Заключение договора управления МКД в случае реализации собственниками помещений в МКД непосредственного способа управления МКД жилищным законодательством не предусмотрено.
В ч. 1 ст. 164 ЖК РФ указано, что при непосредственном управлении МКД собственники помещений в таком доме заключают договоры оказания услуг по содержанию и /или выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Коммунальные услуги предоставляются непосредственно ресурсоснабжающими организациями (РСО). Договоры поставки КУ каждый собственник помещения в МКД, реализующий непосредственный способ управления, заключает от своего имени. Это определено ч. 2 ст. 164 ЖК РФ.
В зависимости от степени благоустройства МКД это будут договоры:
Услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с ТКО. Это прямо указано в ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ.
Решение общего собрания собственников помещений в МКД, принятое в установленном ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений в МКД. Это определено ч. 5 ст. 46 ЖК РФ.
Ответственность перед собственниками помещений в МКД, осуществляющими непосредственно управление, несут организации, с которыми у них заключены договоры. Это закреплено ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ.
Это же касается предоставления коммунальных услуг.
Ответственность перед собственниками несут организации:
В обязанности РСО не входит содержание внутридомовых инженерных коммуникаций. Обеспечивать состояние общего имущества в МКД обязано лицо, ответственное за содержание и ремонт общего имущества. Содержание МКД должно обеспечиваться на уровне, необходимом для предоставления КУ. Такой порядок установлен ч. 16 ст. 161 ЖК РФ.
Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать:
Ресурсоснабжающая организация отвечает за поставки КУ надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД. Договором с РСО может быть определена иная граница ответственности. Такой порядок определен ч. 15 ст. 161 ЖК РФ.
Всё зависит от границы эксплуатационной ответственности по сетям горячего водоснабжения. Такая граница устанавливается условиями заключаемого с РСО договора горячего водоснабжения.
Если по акту разграничения аварийный участок сети эксплуатируется собственниками помещений в МКД, то действия РСО верны.
Ремонт должна провести организация, которой поручено содержание общего имущества в МКД (или содержание непосредственно сетей инженерно-технического обеспечения).