8-800-100-24-97
звонок бесплатный

Устав ТСЖ 2019 год: что должен содержать, какие положения устава признаются незаконными, чем грозит несоответствие устава действующему законодательству – от предписания до ликвидации товарищества.

05 Февраль 2019

ТСЖ не может существовать без устава: это основной документ товарищества, он утверждается общим собранием вместе с решением о создании ТСЖ большинством голосов от общего числа голосов всех собственников. Важно поддерживать устав в актуальном состоянии, обращать внимание на изменения в жилищном законодательстве, особенно касающиеся деятельности товарищества. Первоначальная редакция устава также должна не противоречить закону, действующему на момент его принятия.

Что должен содержать устав ТСЖ.

Основные требования к содержанию устава ТСЖ перечислены в ч. 2 ст. 135 Жилищного кодекса РФ. В уставе надо указать:

- наименование, включающее слова «товарищество собственников жилья». В силу ч. 4 ст. 52 Гражданского кодекса РФ устав также должен содержать сведения об организационно-правовой форме юридического лица, в данном случае это будет «товарищество собственников недвижимости».

- место нахождения. Место нахождения юридического лица - это место его государственной регистрации в виде наименования населенного пункта (муниципального образования (ч. 2 ст. 54 Гражданского кодекса РФ),

- предмет и цели деятельности,

- порядок возникновения и прекращения членства в ТСЖ,

- состав и компетенция органов управления ТСЖ, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов,

- состав и компетенция ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ,

- другие сведения, предусмотренные Жилищным кодексом РФ.

К «другим сведениям» можно отнести следующие:

- в уставе может быть предусмотрено использование ГИС ЖКХ или иной информационной системы для решения вопросов управления в ТСЖ с учетом возможностей таких систем (ч. 2.1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ),

- порядок получения и объём информации о деятельности ТСЖ, знакомиться с которой имеют право члены ТСЖ и другие собственники (ч. 1, п. 9 ч. 3 ст. 143.1 Жилищного кодекса РФ),

- порядок созыва общего собрания членов ТСЖ (ч. 1 ст. 145 Жилищного кодекса РФ), включая способ уведомления о собрании (ч. 1 ст. 146),

- вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания членов ТСЖ, прямо не перечисленные в ст. 145 Жилищного кодекса РФ. Можно предусмотреть, что председатель правления ТСЖ выбирается именно общим собранием членов ТСЖ, а не правлением. Можно расширить перечень внутренних документов товарищества, утверждать которые можно будет только по решению общего собрания (ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса РФ),

- срок полномочий правления ТСЖ, который не может быть больше 2 лет, сроки созыва председателем заседаний правления, количество голосов для принятия решения на заседаниях правления, если предусмотренное кодексом принятие решений простым большинством присутствующих членов правления кажется недостаточным (ст. 147 Жилищного кодекса РФ),

- срок полномочий председателя правления, который логично установить равным продолжительности полномочий самого правления. Можно предусмотреть перечень сделок, который председатель может или не может совершать без обязательного одобрения правлением или общим собранием членов ТСЖ (ст. 149 Жилищного кодекса РФ),

- можно прописать цели, на которые будут расходоваться специальные фонды ТСЖ в случае их создания (ч. 3 ст. 151 Жилищного кодекса РФ).

Если не проверять устав на соответствие Жилищному кодексу РФ и не вносить в него своевременно изменения, то рано или поздно проверкой устава займётся жилищная инспекция или прокуратура. В таком случае ТСЖ получит предписание от жилищной инспекции (протест от прокуратуры), где будут перечислены противоречащие закону положения и указано на необходимость устранить нарушения. Часто при создании ТСЖ уставы берутся (скачиваются) из одинаковых источников, поэтому нарушения распространены и носят типичный характер.

Мы посмотрели практику по оспариванию предписаний жилищных инспекций, которые требовали внести изменения в устав. Выявленные нарушения связаны либо с тем, что устав «отстал» от законодателя, либо с тем, что составители устава пытались адаптировать его под свои нужды, игнорируя или не зная требований Жилищного кодекса РФ. Некоторые пункты уставов судами оцениваются противоположным образом, например, про полномочия общего собрания членов ТСЖ решать вопросы по использованию, распоряжению общим имуществом собственников. Иногда найденные в уставе противоречия носят довольно спорный характер.

Какие нарушения в уставах ТСЖ находят контролирующие и надзорные органы: примеры из практики.

1. «Председатель правления вправе принимать решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания членов товарищества и правления товарищества».

Жилищный кодекс не предусматривает передачу председателю правления ТСЖ полномочий на принятие решений по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания или правления ТСЖ.

«Председатель правления товарищества вправе принять на должность заместителя председателя правления лицо, имеющее высшее юридическое и экономическое образование и опыт работы в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Заместитель председателя правления товарищества на период отпуска, болезни, командировки и иных подобных случаев председателя правления товарищества осуществляет руководство деятельностью товарищества, если не имеется иное волеизъявление председателя правления».

Суд указал, что член правления ТСЖ, к которым относится и председатель, не может поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества (ч. 3.1 ст. 147 Жилищного кодекса РФ).

«На основании решения общего собрания членов товарищества доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а при его отсутствии направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества по усмотрению председателя правления».

Определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ является исключительной компетенцией общего собрания его членов.

«Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок 2 года; член правления считается вновь избранным на тот же срок до момента принятия решения членами товарищества о выборе иного лица его членом».

Правление ТСЖ избирается на срок не больше 2 лет, однако пункт устава допускает возможность исполнения членом правления своих полномочий по истечении двухлетнего срока без проведения общим собранием членов ТСЖ процедуры избрания (переизбрания) членов правления.

«В случае непринятия решений по вопросам, отнесенным к компетенции правления товарищества, данные решения уполномочен принимать председатель правления товарищества».

Жилищный кодекс РФ не даёт председателю правления права принимать решения по вопросам, относящимся к компетенции правления ТСЖ.

«В случае, если в тридцатидневный срок с момента истечения двух лет с момента избрания председателя правления ТСЖ не проведено или признано несостоявшимся общее собрание правления товарищества, членов товарищества или отсутствовал кворум при их проведении, о переизбрании или выборе нового председателя правления товарищества, то председатель правления признается членами товарищества и правлением товарищества избранным на следующий двухлетний срок».

Суд указал, что пункт противоречит закону, так как допускает возможность возобновления полномочий председателя на срок выше максимального – 2 лет – без соответствующего решения собрания.

«Председатель обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно, а также иным лицам, продающим товары, выполняющим работы и оказывающим услуги для товарищества».

Статья 149 Жилищного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень полномочий председателя правления, поэтому закрепление в уставе права председателя давать указания и распоряжения иным лицам, продающим товары, выполняющим работы и оказывающим услуги для товарищества, не соответствует закону.

(Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.02.2016 N Ф06-5510/2016)

2. «Общее собрание правомочно (имеет кворум), если на нем присутствуют более половины членов Товарищества или их представителей».

Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов членов товарищества. Подсчет голосов членов ТСЖ осуществляется аналогично подсчету голосов собственников, то есть пропорционально их доле в праве общей собственности на общее имущество.

«Решение общего собрания может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия членов для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование), путем проведения заочного голосования...»

Суд указал, что это противоречит ст. 47 Жилищного кодекса РФ, устанавливающей возможность проведения заочного собрания после несостоявшегося собрания в очной форме. О практике по этому спорному вопросу мы уже рассказывали ранее.

«Заседание Правления Товарищества признается правомочным (имеется кворум), если в таком заседании принимает участие большинство членов Правления Товарищества».

В силу ст. 147 Жилищного кодекса РФ правление правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее чем 50% общего числа членов правления товарищества.

«Протокол заседания правления товарищества подписывается председательствующим на заседании, который несет ответственность за правильность составления протокола».

Протоколы заседаний правления подписываются председателем правления товарищества и секретарем заседания.

«Исполнительный директор Товарищества действует на основании и пределах имеющихся полномочий в доверенности, выдаваемой Председателем Правления Товарищества».

Суд указал, что такое положение противоречит требованиям ст. 144 и ч. 1 статьи 149 Жилищного кодекса РФ. Исполнительный директор не предусмотрен кодексом в качестве органа управления.

(АС Северо-Западного округа, дело N А56-8834/2016)

3. В уставе отсутствует указание на цели деятельности товарищества.

Согласно ст. 135 Жилищного кодекса РФ устав должен содержать цели своей деятельности.

Устав предусматривает ответственность членов товарищества по обязательствам товарищества, что «не соответствует требованиям законодательства и приводит к смешению обязанностей членов ТСЖ перед товариществом и ответственности членов ТСЖ по обязательствам товарищества, что прямо запрещено законом».

Устав даёт правлению ТСЖ право определять платежи (их размер) каждого члена товарищества.

Вопросы об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества относится к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Устав предусматривает возможность округления до одного голоса голосов собственников помещений, обладающих от 5 до 10 кв. м.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.

Устав устанавливает запрет членам товарищества принимать участие в голосовании по определенным вопросам при наличии их заинтересованности в совершении сделки по управлению объектами общей собственности или если принимаемое решение касается возбужденного против него судебного разбирательства, а также запрет на участие члена товарищества, не внесшего полностью все необходимые взносы и платежи на дату не позднее, чем за 5 дней до проведения общего собрания членов ТСЖ.

Суд указал, что такой запрет противоречит ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, согласно которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только федеральным законом и в соответствующих случаях, а предусмотренные в уставе запреты не предусмотрены законодательством и ограничивают права и законные интересы членов ТСЖ.

(Постановление Семнадцатого ААС по делу N А60-4460/2016)

4. «Если собственником помещения является юридическое лицо, то его уполномоченный представитель имеет право быть членом правления».

Суд посчитал, что такой пункт не соответствует требованиям ч. 3.1 ст. 147 Жилищного кодекса РФ, так как член правления ТСЖ не может доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества. Членом правления может быть только собственник помещения, а не его представитель. В случае если собственник - юридическое лицо, то оно может быть членом ТСЖ и правления ТСЖ. Такое юридическое лицо не вправе передавать правовой статус члена ТСЖ и члена правления ТСЖ иным лицам, не являющимся собственниками помещений в доме. Законные и уполномоченные представители юридического лица вправе только представлять интересы данного юридического лица как это предусмотрено главами 4 и 10 Гражданского кодекса РФ.

(Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.03.2015 по делу N А56-15987/2014)

5. Устав предусматривает порядок подсчета голосов на общем собрании членов ТСЖ, при котором член товарищества обладает одним голосом.

Согласно ч. 1.1 ст. 146 Жилищного кодекса РФ положения статей 45 - 48 кодекса распространяются на порядок проведения общего собрания членов ТСЖ, если иное не установлено кодексом. В силу ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

(апелляционное определение Кемеровского областного суда от 6 декабря 2017 г. N 33А-12362)

6. «К компетенции общего собрания членов товарищества относится принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме».

Суд указал, что эти решения относятся к компетенции общего собрания собственников, а не членов ТСЖ.

В статье 152 Жилищного кодекса РФ предусмотрено право ТСЖ заниматься хозяйственной деятельностью, в частности сдавать в аренду, внаем часть общего имущества в многоквартирном доме. В силу пункта 1 части 2 статьи 137 кодекса в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников, ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества.

Суд пришел к вывод, что при предоставлении Товариществом в пользование иным лицам общего имущества многоквартирного дома должны быть учтены интересы всех собственников этого имущество - и тех, кто является, и тех, кто не является членами ТСЖ.

(Постановление АС Северо-Западного округа по делу N А56-21291/2014, апелляционное определение Пермского краевого суда от 19.01.2015 по делу N 33-128).

Однако есть и противоположная практика, о ней – чуть ниже.

Какие пункты в уставе товариществам удаётся отстоять в суде.

1. «К компетенции общего собрания членов Товарищества относятся, в том числе, принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме».

В этом деле суд пришел к выводу, что такое положение устава ничего не нарушает. Он указал, что в соответствии с ч. 3 ст. 145 Жилищного кодекса РФ уставом ТСЖ к компетенции общего собрания членов товарищества может быть отнесено решение иных вопросов., не перечисленных в ст. 145. При этом общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, отнесенные к компетенции правления товарищества. Согласно п. 1 ч. 2 ст. 137 Жилищного кодекса РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников, ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества.

Суд пришел к выводу, что к компетенции общего собрания членов ТСЖ может быть отнесено решение вопроса о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество.

(Постановление ФАС Северо-Западного округа по делу N А56-70759/2012).

2. Указание на то, что председатель осуществляет свою деятельность на основе трудовых отношений.

Жилищная инспекция считала, что трудовые отношения товарищества с председателем ТСЖ законом не предусмотрены. Суд не согласился и указал, что Жилищный кодекс РФ запрет на заключение трудового договора с председателем правления товарищества не содержит.

(Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.02.2016 N Ф06-5510/2016)

3. Инспекция посчитала, что Устав не соответствует обязательным требованиям, предусмотренным Жилищному кодексу, так как в нём отсутствуют положения, предусмотренные ч. 1 ст. 135; п. 2, п. 9, п. 10 ст. 138; ч. 3, 4 ст. 140; ст. 142; ч. 4, 5, 6 ст. 143; ч. 1, 2, 3 ст. 143.1; ч. 2 ст. 145; ч. 1, 6 ст. 146; ч. 3.1, ч. 6 ст. 147; п. 7 ст. 148; ч. 2 ст. 149; п. 1.1, п. 2, п. 3 ч. 3 ст. 150; ч. 4 ст. 151 Жилищного кодекса РФ.

При этом каких-либо противоречий устава перечисленным статьям инспекция не установила. Суд пришел к выводу, что отсутствие в уУставе ТСЖ положений, установленных кодексом РФ, не является несоответствием Устава ТСЖ обязательным требованиям, так как на соблюдение требований кодекса прямо указано в самом законе.

(Постановление Двенадцатого ААС по делу N А57-11878/2012)

4. «Каждый член Товарищества на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. При этом один голос равняется одному квадратному метру, принадлежащему члену Товарищества помещению».

Суд указал, что поскольку дробное выражение доли в праве общей долевой собственности на общее имущество обратно пропорционально количеству принадлежащей члену ТСЖ площади в жилом помещении, то пункт устава не противоречит закону, а направлен на удобство подсчета голосов.

Инспекция требовала исключить из устава подпункт, которым к компетенции общего собрания членов ТСЖ отнесено принятие решения о выборе способа управления многоквартирным домом, так как по мнению инспекции, это относится к исключительной компетенции общего собрания собственников.

Суд не нашёл нарушения: частью 3 ст. 145 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что уставом ТСЖ к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в ч. 2 этой статьи решений также может быть отнесено решение иных вопросов; «поскольку члены ТСЖ являются собственниками помещений и перечень компетенции общего собрания членов ТСЖ не является исчерпывающим, то при условии вхождения в состав членов ТСЖ всех собственников многоквартирного дома к компетенции общего собрания членов ТСЖ может быть отнесено принятие решения о выборе способа управления многоквартирным домом», включение в состав компетенции общего собрания членов ТСЖ решения вопроса о выборе способа управления домом не исключает проведение по данному вопросу общего собрания собственников.

(Постановление АС Западно-Сибирского округа по делу N А45-596/2014)

Исходя из неоднозначной практики судов, мы не рекомендуем включать в компетенцию общего собрания членов ТСЖ вопросы, пересекающиеся с компетенцией общего собрания собственников помещений, указанной в ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

Если предписание жилищной инспекции обоснованно, то его неисполнение может закончиться ликвидацией ТСЖ.

Право жилищных инспекций обращаться в суд, если ТСЖ не исполнит ее предписание об устранении несоответствия устава требованиям Жилищного кодекса РФ, предусмотрено в ч. 6 ст. 20 кодекса. В силу ч. 3 ст. 61 Гражданского кодекса РФ, юридическое лицо ликвидируется по решению суда по иску государственного органа, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом, в случае осуществления юридическим лицом деятельности, запрещенной законом, либо с нарушением Конституции РФ либо с другими неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов.

В 2018 году Волгоградский областной суд отменил решение районного суда, удовлетворив иск жилищной инспекции о ликвидации ТСЖ. Устав ТСЖ устанавливал, что прием в члены и отказ собственнику во вступлении в члены товарищества осуществляется по результатам принятия решения правлением. Однако Жилищный кодекс РФ не предусматривает отказ в принятии в члены ТСЖ.

На устранение нарушений товариществу было предоставлено 6 месяцев, однако никаких мер ТСЖ не приняло. После этого инспекция обратилась в суд, указав, что несоответствие закону основного документа товарищества является грубым нарушением Жилищного кодекса РФ, а выполнение таких положений устава может привести к нарушению прав собственников. Нижестоящий суд в иске отказал, но областной суд посчитал требования инспекции обоснованными, удовлетворил их, приняв в решение о ликвидации ТСЖ.

Позже в Волгоградской области было удовлетворено другое заявление жилищной инспекции о ликвидации многодомного ТСЖ. Устав закреплял компетенцию общего собрания членов ТСЖ, порядок определения количества голосов, которыми обладает каждый член ТСЖ, и порядок проведения общего собрания членов, которые не соответствовали Жилищному кодексу РФ.

Предписание жилищной инспекции ТСЖ не исполнило. Кроме того, в состав ТСЖ входило почти 20 домов, расположение которых не соответствовало требованиям п. 1 ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ. Решения о реорганизации товарищества либо о выборе другого способа управления в домах, входящих в состав товарищества, не принимались. Предписание инспекции по этому нарушению ТСЖ также не исполнило.

Суд принял решение о ликвидации ТСЖ, назначив ликвидатором председателя правления.

Апелляционным определением Московского городского суда от 04.09.2014 по делу N 33-31753 оставлено в силе решение о ликвидации ТСЖ. Товарищество не выполнило предписание, содержащее среди прочего требование о внесении изменений в устав в соответствии с Жилищным законодательством.

Аналогичное решение было принято Московским городским судом по делу N 33-24721/2015. ТСЖ проигнорировало предписания жилищной инспекции, не актуализировало устав 2007 года. Кроме того, ТСЖ не представило в ГЖИ полный реестр членов, не переизбирало правление, не проводило годовые отчетные собрания с утверждением смет расходов на содержание.

Суд посчитал, что действия ТСЖ свидетельствуют о неоднократном нарушении закона, и оставил в силе решение нижестоящего суда о ликвидации товарищества.

Иногда деятельность ТСЖ фактически прекращена, поэтому за уставом никто не следит и предписания не исполняет. В таких случаях суд тоже удовлетворяет заявления жилищной инспекции о ликвидации товарищества (апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2013 по делу N 11-41031).

Ликвидация ТСЖ – крайняя мера, многие суды подходят к этому вопросу взвешенно, встречаются отказы в удовлетворении требований жилищной инспекции о ликвидации ТСЖ.

Омский областной суд по делу N 33-2253/2015 отменил решение нижестоящего суда о ликвидации ТСЖ.

В уставе ТСЖ была прописана обязанность правления ТСЖ ведения списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности, а ст. 148 Жилищного кодекса РФ содержит обязанность правления вести реестр членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности.

По мнению жилищной инспекции и нижестоящего суда, несоответствие устава ТСЖ выражалось в том, что вместо ведения реестра членов товарищества, устав содержал указание о ведении списка членов ТСЖ. При этом ТСЖ пыталось устранить нарушения, провело собрание, но оно не имело кворума.

Областной суд указал, что нарушения не являются существенными и не свидетельствуют о грубом нарушении законодательства. ТСЖ продолжило свою деятельность.

Владимирский областной суд отказал инспекции в удовлетворении заявления инспекции о ликвидации товарищества (дело N 33-546/2014). Устав ТСЖ не соответствовал Жилищному кодексу РФ, имелись другие нарушения. Однако жилищная инспекция направила предписание не по месту нахождения юридического лица, а по месту жительства бывшего председателя, который самостоятельно сложил с себя полномочия председателя, не являлся собственником помещений в доме. Поэтому члены ТСЖ, органы его управления могли добросовестно не знать о наличии предписания. Суд указал, что нет оснований полагать, что деятельность ТСЖ осуществляется с неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а допущенное ТСЖ нарушение не носит неустранимый характер.

Утверждение устава ТСЖ в новой редакции или внесение изменений в него относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Решение об утверждении принимается большинством голосов от общего числа голосов участвующих в собрании членов товарищества или их представителей (ст. 146 Жилищного кодекса РФ).

Изменения в устав регистрируются в налоговом органе. После этого есть 3 месяца для того, чтобы направить в жилищную инспекцию копию устава, выписку из протокола с решением о внесении изменений в устав с приложением копий текстов изменений. Все копии заверяются председателем ТСЖ и секретарем собрания (ст. 138 Жилищного кодекса РФ).

Проверяйте уставы своих ТСЖ, вносите вовремя изменения путём проведения общих собраний членов ТСЖ или хотя бы не игнорируйте предписания жилищных инспекций!

Мы можем подготовить для Вас актуальный Устав по требованиям 2019 года - позвоните нам 8-800-100-24-97 (звонок бесплатный)