8-800-100-24-97
звонок бесплатный

Как идет расчет кворума, если в доме есть непроданные квартиры (на которые не оформлено право собственности), участвуют ли их площади при расчете кворума?

29 Июнь 2018

Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) помещения по передаточному акту или иному документу о передаче после выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, вправе голосовать на общих собраниях в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Это предусмотрено ч. 1.1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ. В таком случае площадь незарегистрированных, но переданных помещений учитывается при подсчете кворума.

Если квартиры находятся в собственности застройщика, что подтверждается данными Росреестра, то он участвует в голосовании, и площадь помещений также учитывается при подсчете кворума.

Если застройщик не оформлял право собственности и квартиры не передавал, то ситуация на практике разрешается сложнее.

По общему правилу, закрепленному ст. 223 Гражданского кодекса, право собственности возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Таким образом, логично было бы считать, что подсчет кворума должен происходить только с площади помещений, находящейся в чей-либо собственности.

Однако практика судов по этому вопросу придерживается иной точки зрения. Например, Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в решении от 31 октября 2017 г. по делу № 2-1660/2017 пришел к такому выводу: застройщик в отношении помещений в доме, не переданных иным лицам по передаточному акту, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и голосовать по вопросам повестки дня, обладая равными с собственниками помещений в многоквартирном доме правами. Иное влекло бы нарушение прав указанных лиц на участие в решении вопросов управления и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, учитывая, при этом, что осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества. При этом суд сослался на аналогичную правовую позицию Верховного Суда РФ в Определении от 17.02.2017 № 309-ЭС16-20699, а также апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.02.2013 № 33-2530/2013.

Поэтому перед проведением собрания советуем изучить практику судов своего региона, а также выяснить позицию застройщика – будет ли он участвовать в голосовании. Если он безразличен к собранию, а без его участия кворум не наберется, то можно попробовать провести собрание без учета незарегистрированных помещений.