8-800-100-24-97
звонок бесплатный

Как идет расчет кворума, если в доме есть непроданные квартиры (на которые не оформлено право собственности), участвуют ли их площади при расчете кворума?

29 Июнь 2018

Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) помещения по передаточному акту или иному документу о передаче после выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, вправе голосовать на общих собраниях в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Это предусмотрено ч. 1.1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ. В таком случае площадь незарегистрированных, но переданных помещений учитывается при подсчете кворума.

Если квартиры находятся в собственности застройщика, что подтверждается данными Росреестра, то он участвует в голосовании, и площадь помещений также учитывается при подсчете кворума.

Если застройщик не оформлял право собственности и квартиры не передавал, то ситуация на практике разрешается сложнее.

По общему правилу, закрепленному ст. 223 Гражданского кодекса, право собственности возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Таким образом, логично было бы считать, что подсчет кворума должен происходить только с площади помещений, находящейся в чей-либо собственности.

Однако практика судов по этому вопросу больше придерживается иной точки зрения. Например, Брянский областной суд посчитал правильным участие застройщика в собрании по помещениям без зарегистрированного на них права собственности. https://rospravosudie.com/court-bryanskij-oblastno... В этом деле площадь незарегистрированных квартир учитывалась при подсчете кворума. В Омске суд также включил площади незарегистрированных квартир в подсчет кворума, ссылаясь на то, что застройщик является их титульным владельцем. https://rospravosudie.com/court-omskij-oblastnoj-s...

Поэтому перед проведением собрания советуем изучить практику судов своего региона, а также выяснить позицию застройщика – будет ли он участвовать в голосовании. Если он безразличен к собранию, а без его участия кворум не наберется, то можно попробовать провести собрание без учета незарегистрированных помещений.