Какую перепланировку никогда не узаконить в Красноярске?

29 Июнь 2015

Перипетии самовольной перепланировки

О большинстве самовольных перепланировок надзорным органам сегодня становится известно от бдительных соседей, уставших от грохота и звука перфоратора. В погоне за уютом красноярцы «кроят» стены «хрущевок» и новостроек на свой лад: переносят проемы, объединяют санузел, пристраивают балконы и даже меняют спальни и кухни местом. Часть таких перепланировок грозит штрафом в 2,5 тыс. руб. или вовсе продажей квартиры с торгов. Как узаконить перепланировку и во сколько это обойдется, можно ли купить такую квартиру в ипотеку - ответим в материале далее.

Почти половина жалоб красноярцев на соседей, решивших «перекроить» пространство собственных квартир с помощью перфораторов и отбойных молотков по своему усмотрению, оказываются беспочвенными. За первое полугодие в подразделения ГУК «Жилфонд» подано 105 сообщений о незаконной перепланировке, из них подтвердилось лишь 60. Однако в реальности цифра значительно больше: надзор за перепланировкой ведут сразу несколько органов - департамент горхозяйства мэрии, администрации районов, службы стройнадзора и УК, а единого реестра нарушений нет.



Что можно узаконить, а что нельзя

Сегодня доски объявлений пестрят предложениями по продаже квартир с «индивидуальной» планировкой. Бывшие владельцы, снося стены, пытались навести уют не только в однотипных советских «хрущевках», «сталинках», некогда элитных «крайкромовских» пятиэтажках, но и даже современных новостройках. Владелец 4-комнатной квартиры в высотке ЖК «Белые росы», снесший перед новосельем стену балкона, преграждающую панораму на о.Отдыха и город, аргументирует изменения порталу Домсканер.РФ: «Зачем мне квартира за 4,3 миллиона без такого шикарного вида?». Своего имени мужчина не раскрывает, зная, что его самовольная перепланировка не то, что незаконна - увеличение жилой площади и снос стен балкона ни один орган не согласует вовсе.

Дело в том, объясняет юрист компании «ГРАНТА - Недвижимость» Марина Васильева, что такие манипуляции связаны с дополнительным отоплением и техникой пожарной безопасности. Также, даже через суд, не может быть согласован перенос кухни или санузла в другой угол квартир – «мокрые» помещения запрещено размещать над комнатами соседей снизу. В списке недопустимых и «приватизация» лестничных клеток и подъездов под собственную, например, кладовую - она является общедомовым имуществом. А вот пристройку балкона с улицы 1-го этажа или его выступающей крыше, а также «французские окна» в пол можно узаконить как «реконструкцию», говорит юрист. Однако для этого придется познакомиться со всеми соседями по дому и получить у них разрешение (фасад принадлежит всем собственникам), а также подготовить весомый пакет документов.

В «Жилфонде» к самым популярным перепланировкам отнесли деление квартир на несколько помещений гостиного типа. Итогом таких недобросовестных манипуляций становятся комнаты с отдельными саузлами, ванными, которые в дальнейшем практически невозможно узаконить и продать. Самыми популярными перепланировками, подлежащих «легализации», в рейтинге юриста «ГРАНТА - Недвижимость» и представителя краевого Стройнадзора Виктора Добровольского оказались соединение комнат санузла, кухни и зала в единую гостиную, а также перенос проемов стенах.

Наказание за самовольную перепланировку

Ответственность за самовольные разрушения лежит на плечах владельца помещения: того, кто «перекроил» стены, или ничего не подозревая, въехал в квартиру с перенесенными проемами спустя десятилетия. Размер штрафа, констатирует Виктор Добровольский, варьируется от 2 до 2,5 тыс. руб. В довесок, нарушителя обяжут восстановить первоначальное состояние помещения за свой счет. Если этого не будет сделано, штраф может увеличиться в геометрической прогрессии. Самое страшное, говорится на сайте Стройнадзора, невыполнение требований может грозить продажей квартиры с торгов.

На практике, фиксирует юрист, до штрафов дело не доходит – власти ограничиваются предписаниями. Хотя архив краевых приставов помнит несколько противоположных историй. В январе 2014 года приставы настигли жительницу Канска, задолжавшую за незаконную перепланировку 960 тыс. руб. За какую именно, в ведомстве не сообщают. Спустя 6 месяцев за границу по той же причине не смогла вылететь уже красноярка.

При этом ни один из собеседников не припомнил случаев из практики, когда самовольная перепланировка обернулась бы существенными разрушениями здания и трагедией. Однако ленты новостей давних лет знают примеры. В 2008 году в Херсоне из-за перепланировке в одной из квартир рухнула столетняя двухэтажка: трое успели выбежать, а 84-летнюю старушку эвакуировали спасатели. Годом позже в Астрахани обвалились перекрытия между 4 и 5 этажами общежития, а в Красноярске под завалами здания на ул. Телевизорной погибли трое мужчин – сотрудники научно-производственного объединения «Искра».

Пути узаконивания и их цена

Если все вышеизложенное не отбило желание переделать квартиру за застройщиком, готовьте 30 тыс. руб.: около 10 тыс. уйдет на разработку проекта перепланировки и новых техпаспорт помещения, и еще двадцать - на услуги посредников, если решите ими воспользоваться.

По оценке тех самых посредников, около половины к ним обратившихся уже имеют самовольные изменения. Путь их узаконивания лежит через суд, для чего нужно собрать разрешения пожарников, санэпидемстанции, техническое заключение на соответствие строительным нормам. Тем же, кто только планирует перепланировку, нужно разработать проект и согласовать его с департаментом градостроительства мэрии. После получения разрешения последнего, в гости наведаются представители службы «005», администрации районов и управляющей компании. Примеры заявления и список документов доступны на сайте мэрии в разделе «муниципальные услуги/жизненная ситуация/переустройство (перепланировка) квартиры».



Документы для будущей перепланировки:

  • Заявление о перепланировке по утвержденной форме
  • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру
  • Проект перепланировки с техническим заключением (заказывается в проектировочной организации). В каждом конкретном случае может потребоваться согласование проекта с надзорными органами (санэпидемстанцией, противопожарной службой и другими)
  • Техпаспорт на квартиру (делает кадастровый инженер)
  • Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки квартиры, если дом, где она находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

    Документы для узаконивания самовольной перепланировки:
  • Техпаспорт на квартиру до перепланировки и после
  • Заключение о техническом состоянии несущих конструкций
  • Заключения ведомств о соблюдении норм и правил безопасности
  • Свидетельство о собственности на квартиру
  • * Перечисленные документы прикладываются к исковому заявлению, которое подается в районный суд. Если ведомства не нашли нарушений норм, то скорее всего суд вынесет положительное решение, и самовольная перепланировка будет узаконена. С решением суда следует обратиться в кадастровую палату и получить новый техпаспорт.

    Стоит отметить еще один нюанс: купить квартиру с самовольной перепланировкой в ипотеку невозможно – банк просто откажет в сделке на такой объект. Если в сделке не замешаны кредитные деньги, то совершить ее можно только по договоренности с покупателем. В таких случаях продавцы либо делают скидку в сумме затрат на «легализацию» разрушений, либо обязуются до подписания договора купли-продажи сами их узаконить. А если это невозможно, то просто придают квартире первозданный вид, отмечают в «ГРАНТА-Недвижимость».

    Ульяна Хитрова, специально для проекта Домсканер.рф
    Фото pixabay.com